Der Preis entscheidet sich in den Unterlagen
Ob eine Eigentumswohnung ihren Preis erzielt, hängt selten am Exposéfoto. Es hängt an der Erhaltungsrücklage, an beschlossenen Sonderumlagen, am Sanierungsstand des Gemeinschaftseigentums, an der Höhe des Hausgelds und an der Frage, ob die Jahresabrechnungen vollständig vorliegen. Genau diese Punkte prüft die finanzierende Bank — und genau diese Unterlagen bearbeiten wir im Alltag.
Wir bewerten deshalb nicht nur Lage und Grundriss, sondern lesen die Teilungserklärung, die Beschluss-Sammlung und die letzten Abrechnungen, bevor wir einen Preis nennen. Wo Angaben fehlen, beschaffen wir sie vor der Vermarktung statt mitten in den Verhandlungen.
Unser Weg zum erfolgreichen Verkauf
1. Bewertung und Verkaufsstrategie +
Grundlage jeder Bewertung sind Vergleichspreise, der bauliche Zustand und bei vermieteten Objekten der erzielbare Ertrag. Wir sagen Ihnen dabei auch, was den Preis drückt: eine Kündigungssperrfrist, ein Erbbaurecht, ein anstehender Heizungstausch.
- Marktanalyse und Preisermittlung für die konkrete Lage
- Prüfung von Grundbuch, Teilungserklärung und Lastenblatt
- Einschätzung, ob vermietet oder geräumt besser verkauft wird
- Vermarktungsstrategie: diskret oder öffentlich
2. Unterlagen und Exposé +
Wir beschaffen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Stand der Erhaltungsrücklage. Der Energieausweis muss nach dem Gebäudeenergiegesetz bereits in der Anzeige mit Art, Baujahr, Energieträger, Kennwert und Effizienzklasse angegeben werden — fehlt er, drohen Bußgelder.
- Professionelle Fotos und maßstabsgetreue Grundrisse
- Exposé mit allen gesetzlichen Pflichtangaben
- Platzierung auf den großen Immobilienportalen
- Gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten
3. Besichtigungen und Käuferauswahl +
Wir führen die Besichtigungen und legen dem Käufer den Energieausweis unaufgefordert vor, wie es das Gebäudeenergiegesetz verlangt. Ist die Wohnung vermietet, stimmen wir Termine so ab, dass die Rechte des Mieters gewahrt bleiben.
- Vorauswahl und Finanzierungsnachweis vor dem Termin
- Einzel- statt Sammelbesichtigungen
- Identifizierung von Käufer und Verkäufer nach dem Geldwäschegesetz
- Dokumentierte Aufklärung über bekannte Mängel
4. Notartermin und Übergabe +
Ein Immobilienkaufvertrag ist nach § 311b BGB notariell zu beurkunden; der Entwurf muss Verbrauchern zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG vor, holen wir sie rechtzeitig ein, sonst verschiebt sich die Eintragung.
- Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notar
- Koordination mit Banken, Verwaltung und Behörden
- Begleitung beim Beurkundungstermin
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln
Was ein Verkauf kostet
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 das Teilungsgebot der §§ 656a bis 656d BGB: Der Käufer darf höchstens die Hälfte der Provision tragen, und er zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Der Maklervertrag bedarf zudem der Textform. Fällig wird die Provision erst mit dem wirksamen Kaufvertrag — vorher entstehen Ihnen keine Kosten.
Bewertung, Beschaffung und Prüfung der Unterlagen, Fotos und Grundrisse, Exposé, Portalanzeigen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Vertragsabstimmung, Begleitung zum Notar und die Übergabe.
Notar und Grundbuchamt trägt üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer — in Berlin sechs Prozent des Kaufpreises. Beim Verkäufer bleiben in der Regel die Kosten für die Löschung von Grundschulden und, falls nicht vorhanden, für den Energieausweis.
Bei vermieteten Objekten kann der Gewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Selbst genutztes Wohneigentum ist davon ausgenommen. Die verbindliche Auskunft dazu gibt Ihr Steuerberater — wir weisen nur auf den Punkt hin.
Was in Berlin zusätzlich zu klären ist
- Milieuschutz. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB, sind bauliche Änderungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Der Bezirk stellt auf Antrag ein Negativattest aus — das braucht Vorlauf.
- Vorkaufsrecht des Mieters. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht und muss darüber informiert werden.
- Kündigungssperrfrist. Nach der Umwandlung kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs zunächst nicht kündigen; die Frist des § 577a BGB ist in Berlin per Verordnung auf zehn Jahre verlängert. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das der entscheidende Punkt.
- Erbbaurecht und Altlasten. Bei Erbbaurechtsgrundstücken bestimmen Restlaufzeit und Erbbauzins den Wert stärker als die Lage. In Randlagen lohnt zudem ein Blick ins Altlastenkataster.
Verkaufen, vermieten oder verwalten lassen?
Wohnung, Haus oder Mehrfamilienhaus: Das ist die Leistung auf dieser Seite — Bewertung, Vermarktung, Abwicklung bis zur Übergabe.
Sie geben nicht eine Immobilie ab, sondern Ihr Verwaltungsgeschäft. Das ist ein anderer Vorgang mit eigenen Regeln — Übergabe der Mandate statt Grundbuch.
Zum Bestandsverkauf →Rechnet sich der Verkauf gerade nicht, ist die laufende Verwaltung die Alternative — für eine einzelne Wohnung ebenso wie für ein ganzes Haus.
Zur Mietshausverwaltung →Häufige Fragen zum Verkauf
Wer zahlt die Maklerprovision? +
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; der Käuferanteil darf den des Verkäufers nicht übersteigen. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Käufern gilt diese Vorgabe nicht — dort ist die Aufteilung frei verhandelbar.
Muss ich vor dem Verkauf sanieren? +
Meistens nicht. Größere Maßnahmen holen ihren Einsatz selten vollständig über den Kaufpreis herein. Was sich lohnt, sind Kleinigkeiten mit großer Wirkung und vor allem vollständige Unterlagen. Beim Erwerb eines Hauses können allerdings Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz auf den Käufer zukommen — wer das offen anspricht, verhandelt ruhiger.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen? +
Ja. Der Kauf bricht die Miete nicht: Der Erwerber tritt nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein, samt Kaution und laufender Betriebskostenabrechnung. Der Käuferkreis ist dann ein anderer — Kapitalanleger statt Selbstnutzer — und der Preis richtet sich stärker nach dem Ertrag als nach dem Quadratmeterwert.
Wie lange dauert ein Verkauf? +
Das hängt an Objekt, Preisvorstellung und Marktlage; eine Pauschalzusage wäre unseriös. Planbar sind dagegen die festen Zeitfenster: die Beschaffung der Unterlagen, die zweiwöchige Wartefrist zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und — falls nötig — die Genehmigung des Bezirks im Erhaltungsgebiet.
Verkaufen Sie auch Objekte, die Sie selbst verwalten? +
Ja — dann liegen alle Unterlagen bereits vor. Wir legen die Doppelrolle in einem solchen Fall offen, denn als Verwalter sind wir allen Eigentümern gegenüber neutral, als Makler dagegen einem Auftraggeber verpflichtet. Wo sich das nicht sauber trennen lässt, sagen wir es und übernehmen das Mandat nicht.
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