Umwandlungsverbot im Milieuschutzgebiet: Ablauf und Ausnahmen
In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung – umgangssprachlich Milieuschutzgebiete – darf eine Mietwohnung nur mit Genehmigung des Bezirks in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Grundlage ist § 250 BauGB, der in Berlin und in weiteren Ländern mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Ohne diese Genehmigung wird die Teilungserklärung nicht ins Grundbuch eingetragen, das Wohnungseigentum entsteht rechtlich also nicht. Zusätzlich hat der Bezirk beim Verkauf eines Grundstücks im Erhaltungsgebiet unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB. Beide Instrumente greifen unabhängig voneinander und betreffen unterschiedliche Vorgänge: das eine die Umwandlung selbst, das andere den Grundstückskauf.
Was das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB regelt
§ 250 BauGB verlangt eine behördliche Genehmigung, wenn an einem bestehenden Wohngebäude Wohnungseigentum oder Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes begründet werden soll. Die Vorschrift gilt nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. In Berlin deckt sich dieser Anwendungsbereich weitgehend mit den nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten, den Milieuschutzgebieten.
Die Genehmigungspflicht knüpft an die Teilungserklärung an, nicht an den späteren Verkauf einzelner Einheiten. Wer also ein Mietshaus in einem betroffenen Gebiet aufteilen möchte, benötigt vor der Eintragung der Teilung ins Grundbuch die Zustimmung der zuständigen Stelle, in Berlin regelmäßig das Bezirksamt. Die Vorschrift ist derzeit befristet bis zum 31. Dezember 2025. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sieht eine Verlängerung um fünf Jahre vor, eine gesetzliche Umsetzung stand zum jetzigen Zeitpunkt noch aus.
Ablauf des Genehmigungsverfahrens
Der Antrag auf Genehmigung wird bei der für das Gebiet zuständigen Behörde gestellt, meist dem Stadtplanungsamt des Bezirks. Geprüft wird, ob die Umwandlung den Zielen der Erhaltungssatzung widerspricht, insbesondere ob sie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet gefährdet. In der Praxis wird die Genehmigung häufig versagt, wenn keiner der gesetzlichen Ausnahmetatbestände vorliegt, da der Gesetzgeber die Umwandlung in solchen Gebieten grundsätzlich einschränken wollte.
Bis zur Entscheidung ruht die Eintragung der Teilungserklärung. Das Grundbuchamt trägt die Teilung erst ein, wenn die Genehmigung vorliegt oder ein rechtskräftiges Negativattest bestätigt, dass keine Genehmigungspflicht besteht. Eigentümer und Verwaltungsbeiräte sollten diesen zeitlichen Vorlauf einplanen, insbesondere wenn eine Umwandlung im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf steht.
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
§ 250 Abs. 2 BauGB nennt mehrere Fallgruppen, in denen die Genehmigung zu erteilen ist. Dazu zählt insbesondere die Übertragung von Wohnungseigentum an Familienangehörige des Eigentümers, etwa an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie. Auch bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft ist die Umwandlung regelmäßig zulässig. Ein weiterer Ausnahmetatbestand betrifft Fälle, in denen sich der Eigentümer verpflichtet, die entstehenden Wohnungen ausschließlich an die bisherigen Mieter zu verkaufen.
Welche Ausnahme im Einzelfall greift und wie die Verpflichtungserklärung ausgestaltet sein muss, hängt von der konkreten Praxis der zuständigen Stelle ab und ist nicht in allen Punkten einheitlich geregelt. Eigentümer, die sich auf einen Ausnahmetatbestand berufen wollen, sollten das Vorhaben vor Beauftragung des Notars mit der Genehmigungsbehörde abstimmen, um eine Ablehnung und den damit verbundenen Zeitverlust zu vermeiden.
Vorkaufsrecht des Bezirks
Beim Verkauf eines Grundstücks im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung steht der Gemeinde beziehungsweise dem Bezirk nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Die Ausübung ist jedoch an Voraussetzungen gebunden: Nach § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, etwa weil die Erhaltungsziele der Satzung durch den Verkauf konkret gefährdet erscheinen.
In der Praxis kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 27 BauGB abwenden, indem er sich vertraglich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung zu nutzen. Solche Abwendungsvereinbarungen enthalten üblicherweise Zusagen zum Verzicht auf Umwandlung, auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder auf Eigenbedarfskündigungen für einen festgelegten Zeitraum. Wie streng die Voraussetzungen für eine tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts im Einzelfall zu prüfen sind, ist rechtlich nicht abschließend einheitlich geklärt und wird von den Bezirken unterschiedlich gehandhabt. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sieht eine Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten vor, ohne dass zum jetzigen Zeitpunkt konkrete Regelungsinhalte feststanden.
Abgrenzung: Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB
Von den öffentlich-rechtlichen Instrumenten zu unterscheiden ist das privatrechtliche Vorkaufsrecht des Mieters. Wird eine bereits vermietete Wohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein eigenes Vorkaufsrecht zu. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob die Umwandlung im Milieuschutzgebiet lag, und gilt sowohl für frei finanzierte als auch für öffentlich geförderte Wohnungen. Für Vermieter bedeutet das: Selbst wenn die Umwandlung genehmigt wurde und ein Vorkaufsrecht des Bezirks nicht ausgeübt wird, ist beim späteren Verkauf einer Einzelwohnung an einen Dritten zusätzlich das Vorkaufsrecht des Mieters zu prüfen.
Bedeutung für Eigentümer und Beiräte
Für Eigentümergemeinschaften und private Vermieter in Milieuschutzgebieten empfiehlt es sich, vor jeder geplanten Aufteilung oder jedem Verkauf zu prüfen, ob das Objekt im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt. Die entsprechenden Gebietskarten veröffentlichen die Bezirke in Berlin auf ihren Internetseiten. Da sich sowohl die Genehmigungspraxis nach § 250 BauGB als auch die Anwendung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB im Detail von Bezirk zu Bezirk unterscheiden kann, lässt sich der Ausgang eines konkreten Verfahrens nicht pauschal vorhersagen. Wer als Verwaltungsbeirat oder Eigentümer ein solches Vorhaben plant, sollte frühzeitig Kontakt zur zuständigen Stelle aufnehmen und die notwendigen Fristen in die Zeitplanung einbeziehen.
Häufige Fragen
Nein. Die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB greift nur in den Gebieten, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurden. In Berlin sind das im Wesentlichen die Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, nicht die gesamte Stadt.
Das Grundbuchamt trägt die Teilungserklärung ohne vorliegende Genehmigung oder Negativattest nicht ein. Das Wohnungseigentum entsteht in diesem Fall rechtlich nicht, ein späterer Verkauf einzelner Einheiten als Eigentumswohnung ist dann nicht möglich.
Nein. Das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB darf nur ausgeübt werden, wenn dies durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Zudem kann der Käufer die Ausübung häufig durch eine Abwendungsvereinbarung nach § 27 BauGB vermeiden.
Nein. § 250 BauGB betrifft die Begründung von Wohnungseigentum durch die Teilungserklärung, nicht die Vermietung bereits bestehender Eigentumswohnungen.
Die Vorschrift ist derzeit bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Der Koalitionsvertrag von Union und SPD sieht eine Verlängerung um fünf Jahre vor, eine gesetzliche Umsetzung stand zum jetzigen Zeitpunkt noch aus.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az. 24 U 77/01
- BGH, Urteil vom 08.11.2016, Az. VI ZR 594/15