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§ 172 BauGB: Genehmigungspflicht bei Fassade, Fenstern, Dach

In Gebieten mit einer städtebaulichen Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB sind der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Praktisch betrifft das fast immer sichtbare Eingriffe am Gebäude: Fassadendämmung, Fenstertausch mit anderer Sprossenteilung oder anderem Material, neue Dachgauben, veränderte Dacheindeckung oder die Montage einer Solaranlage. Was im Einzelfall genehmigt werden muss, ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Gesetzestext, sondern aus der konkreten Satzung der Gemeinde und deren Verwaltungspraxis.

Was eine Erhaltungssatzung schützt und wer sie erlässt

§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB unterscheidet drei Satzungstypen, die eine Gemeinde für abgegrenzte Gebiete beschließen kann. Nummer 1 schützt die städtebauliche Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner Gestalt, etwa historische Straßenzüge mit einheitlicher Fassadengliederung. Nummer 2 dient der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, bekannt als Milieuschutzsatzung, und soll Verdrängung durch aufwendige Modernisierung verhindern. Nummer 3 betrifft Gebiete mit geplanten städtebaulichen Umstrukturierungen.

In allen drei Fällen gilt derselbe Genehmigungsvorbehalt: Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen der Genehmigung der zuständigen Stelle, in Berlin regelmäßig das Bezirksamt. Ob eine Maßnahme genehmigungspflichtig ist, hängt nicht vom Bauvolumen ab, sondern davon, ob sie das äußere Erscheinungsbild oder die Nutzung berührt, die die Satzung schützen soll.

Genehmigungspflichtig an Fassade, Fenstern und Dach: die typischen Fälle

Die konkrete Ausgestaltung ergibt sich aus der jeweiligen Satzung und dem zugehörigen Kriterienkatalog der Gemeinde, sofern ein solcher existiert. Verbreitet genehmigungspflichtig sind Maßnahmen, die das Erscheinungsbild der Straßenfassade oder der Dachlandschaft sichtbar verändern. Ob eine Maßnahme darunterfällt, ist im Zweifel vorab bei der zuständigen Stelle zu klären, da die Praxis von Gemeinde zu Gemeinde und von Satzung zu Satzung abweicht.

✓Fassade: Aufbringen einer Wärmedämmung, Änderung der Fassadenfarbe oder Materialität, Entfernen von Stuck oder Gliederungselementen
✓Fenster: Austausch mit anderer Sprossenteilung, anderem Material (z. B. Kunststoff statt Holz) oder anderer Teilung als die Nachbarfenster
✓Dach: neue Dachgauben, veränderte Dachneigung, andere Dacheindeckung, Aufständerung von Solaranlagen, Dachausbau mit neuen Fensteröffnungen
✓Balkone und Vorbauten: nachträglicher Anbau oder Vergrößerung, sofern die Fassade betroffen ist

Erhaltungssatzung und WEG-Zustimmung sind zwei getrennte Ebenen

Eine Genehmigung der Gemeinde nach § 172 BauGB betrifft nur das öffentlich-rechtliche Verhältnis zwischen Bauherrn und Behörde. Sie ersetzt nicht die Zustimmung der übrigen Eigentümer, wenn die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum berührt. Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bleibt zusätzlich die wohnungseigentumsrechtliche Prüfung erforderlich, heute nach § 20 WEG.

Wie streng dieser Maßstab innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sein kann, zeigt eine Entscheidung des OLG Köln zu einem Fenstertausch: Ein Sondereigentümer hatte ein Fenster mit abweichender Unterteilung einbauen lassen und dadurch den bis dahin einheitlichen Eindruck der Fassade gestört. Das Gericht sah darin einen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil für die übrigen Eigentümer, der ohne Zustimmung nicht hinzunehmen war [OLG Köln, Beschluss vom 19.06.2002, Az. 16 Wx 82/02]. Wer in einem Erhaltungssatzungsgebiet Fenster, Fassade oder Dach verändern will, muss folglich regelmäßig zwei Genehmigungen einholen: die öffentlich-rechtliche der Gemeinde und die privatrechtliche der Eigentümerversammlung.

Sonderfall Wohnungseigentum: Teilung, Umwandlung, Vereinigung

In Milieuschutzgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung anordnen, dass zusätzlich die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum der Genehmigung bedarf, § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Damit soll die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert werden, wenn sie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden könnte. Für Altfälle, deren Eintragung vor dem 26.06.1997 beantragt wurde, gilt eine Überleitungsregelung nach § 236 Abs. 2 BauGB, die dieser Genehmigungspflicht nicht unterliegt. Wie diese Regelung mit den grundbuchrechtlichen Vorschriften über den Eintragungsantrag zusammenwirkt, insbesondere mit § 878 BGB, hat der Bundesgerichtshof näher eingeordnet [BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15].

Von der Genehmigungspflicht erfasst wird nicht nur die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern nach überwiegender Auffassung auch dessen spätere Änderung, etwa wenn zwei Einheiten im Eigentum derselben Person rechtlich zu einer Einheit vereinigt werden sollen. Außerhalb einer Erhaltungssatzung ist eine solche Vereinigung grundsätzlich zustimmungsfrei möglich, innerhalb eines Milieuschutzgebiets kann sie hingegen genehmigungspflichtig sein. Wer eine solche Zusammenlegung plant, sollte das vorab mit dem zuständigen Bezirksamt klären, da die Rechtslage hier im Detail einzelfallabhängig beurteilt wird.

Energetische Sanierung: Erhaltungssatzung als Hinderungsgrund

Für Vermieter hat die Erhaltungssatzung auch eine Auswirkung auf die Kostenaufteilung beim CO2-Preis. Liegt das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und steht diese einer wesentlichen energetischen Verbesserung entgegen, wird der Vermieteranteil an den CO2-Kosten um die Hälfte gekürzt, § 9 Abs. 1 CO2KostAufG. Praktisch relevant ist das etwa, wenn eine Fassadendämmung wegen der Satzung nicht möglich ist. Kann der Vermieter weder die Gebäudehülle noch die Heiztechnik wesentlich verbessern, entfällt sein Anteil vollständig.

Ob im Einzelfall tatsächlich eine wesentliche Verbesserung ausgeschlossen ist oder nur erschwert wird, ist eine Wertungsfrage, die von der jeweiligen Satzung und der Genehmigungspraxis der Behörde abhängt. Eine pauschale Aussage, dass jede Erhaltungssatzung jede energetische Maßnahme blockiert, lässt sich daraus nicht ableiten.

Verfahren in der Praxis

Der Antrag ist bei der für das Erhaltungsgebiet zuständigen Stelle zu stellen, üblicherweise mit Bauzeichnungen, Fotos des Bestands und, bei Fassaden- oder Fensterarbeiten, mit Material- und Farbangaben. Bleibt eine Entscheidung innerhalb der in § 172 Abs. 5 BauGB genannten Frist aus, gilt die Genehmigung als erteilt. Unabhängig davon empfiehlt es sich, das Ergebnis schriftlich zu dokumentieren, da die Behörde eine Fristversäumnis im Streitfall bestreiten kann.

Für WEG-verwaltete Objekte koordinieren wir als Verwalter die Kommunikation zwischen Eigentümerversammlung, Bauaufsicht und ausführender Firma über einen festen Objektbetreuer je Objekt. Anträge, Genehmigungen und Beschlussvorlagen stellen wir den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung, die laufende Verwaltung erfolgt über die Software impower.

Häufige Fragen

Gilt die Genehmigungspflicht auch für einen Fassadenanstrich in derselben Farbe?

Reine Instandhaltung ohne Veränderung des Erscheinungsbilds fällt in der Regel nicht unter die Genehmigungspflicht. Sobald sich Farbe, Material oder Gliederung ändern, kann die Maßnahme jedoch als genehmigungspflichtige Änderung gelten. Das hängt vom Wortlaut der jeweiligen Satzung ab und sollte im Zweifel vorab geklärt werden.

Unterscheidet sich die Erhaltungssatzung vom Denkmalschutz?

Ja, es handelt sich um unterschiedliche Rechtsgrundlagen mit eigenen Genehmigungsverfahren. Ein Gebäude kann gleichzeitig unter Denkmalschutz stehen und im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegen, dann sind unter Umständen zwei getrennte Genehmigungen einzuholen.

Was passiert, wenn ohne Genehmigung gebaut wird?

Die Behörde kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen und die Maßnahme als Ordnungswidrigkeit ahnden. Da die Genehmigung nachträglich beantragt werden kann, hängt das weitere Vorgehen davon ab, ob die Maßnahme im Einzelfall genehmigungsfähig gewesen wäre.

Ersetzt die Genehmigung der Gemeinde die Zustimmung der Eigentümerversammlung?

Nein. Beide Prüfungen laufen unabhängig voneinander. Für Eingriffe am Gemeinschaftseigentum ist zusätzlich zur öffentlich-rechtlichen Genehmigung ein Beschluss oder die Zustimmung der übrigen Eigentümer nach § 20 WEG erforderlich.

Betrifft die Genehmigungspflicht auch den Einbau einer Solaranlage auf dem Dach?

Eine Solaranlage verändert regelmäßig das Erscheinungsbild des Dachs und kann daher genehmigungspflichtig sein, auch wenn Photovoltaik in vielen Gemeinden inzwischen erleichtert genehmigt wird. Maßgeblich sind die konkreten Vorgaben der jeweiligen Erhaltungssatzung.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15
OLG Köln, Beschluss vom 19.06.2002, Az. 16 Wx 82/02
BGH, Urteil vom 19.01.2017, Az. VII ZR 301/13