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Milieuschutz Berlin: Modernisierung rechtssicher planen

Vor einer Modernisierung in einem Berliner Milieuschutzgebiet müssen Eigentümer drei Dinge klären: ob die Maßnahme nach der sozialen Erhaltungsverordnung (§ 172 BauGB) genehmigungspflichtig ist, ob sie im Fall einer Eigentümergemeinschaft einen Beschluss nach dem WEG erfordert, und wie sich die Kosten auf eine spätere Mieterhöhung auswirken. Wer diese Reihenfolge nicht einhält, riskiert Bauverzögerungen, unwirksame Beschlüsse oder eine unwirksame Mieterhöhung.

Was ein Milieuschutzgebiet rechtlich bedeutet

Milieuschutzgebiete sind Gebiete mit einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Der jeweilige Berliner Bezirk legt sie fest, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und Verdrängung durch Luxusmodernisierung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen zu erschweren. Die Verordnung gilt für das gesamte Gebäude und alle Wohnungen darin, unabhängig davon, ob diese vermietet, selbst genutzt oder Teil einer Eigentümergemeinschaft sind.

Für Eigentümer folgt daraus: Bauliche Änderungen an einem Gebäude im Geltungsbereich einer solchen Verordnung bedürfen grundsätzlich einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung durch das zuständige Bezirksamt, bevor mit der Ausführung begonnen wird. Das betrifft nicht nur äußerlich sichtbare Maßnahmen wie Balkonanbauten, sondern auch Eingriffe im Inneren der Wohnung, etwa im Bad.

Welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind

Die Praxis der Bezirke war lange uneinheitlich und für Eigentümer schwer vorhersehbar. Das Verwaltungsgericht Berlin hat in mehreren Verfahren Klarheit geschaffen, dass wandhängende WC-Becken, Handtuchheizkörper in Standardausführung und Balkone mit einer Größe von rund 4 Quadratmetern genehmigungsfähig sind, weil sie einem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung entsprechen und keine Luxusmodernisierung darstellen.

Diese Rechtsprechung zeigt das Prüfkriterium, an dem sich Bezirke und Gerichte orientieren: Maßgeblich ist nicht, ob eine Maßnahme den Wohnwert erhöht, sondern ob sie den durchschnittlichen, zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer vergleichbaren Wohnung erreicht oder darüber hinausgeht. Eine Einzelfallprüfung bleibt dennoch notwendig, da Bezirke Ausstattungsstandards unterschiedlich auslegen und die Grenze zur Luxusmodernisierung nicht immer trennscharf ist.

Energetische Sanierung: Zielkonflikt zwischen Klimaschutz und Erhaltungsverordnung

Energetische Maßnahmen wie Fassadendämmung, Fenstertausch oder der Anschluss an Fernwärme geraten häufig in einen Zielkonflikt: Gesetzliche Vorgaben zum Klimaschutz verlangen Investitionen, die Erhaltungsverordnung soll gleichzeitig Kostensteigerungen für die Mieterschaft begrenzen. Die Wohnungswirtschaft kritisiert, dass Bezirke solche Maßnahmen teils gar nicht oder erst nach langen Verfahren genehmigen, weil sie mit steigenden Mieten verbunden sind.

Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Eine energetische Sanierung sollte frühzeitig mit dem Bezirksamt abgestimmt werden, idealerweise bevor Planungs- oder Bindungsverträge mit Handwerksbetrieben geschlossen werden. Ein rechtlich bindendes Genehmigungsversprechen gibt es vor Antragstellung nicht, sodass Zeitpuffer im Bauzeitenplan eingeplant werden sollten.

Modernisierung in der Eigentümergemeinschaft: Zuständigkeit klären

Betrifft die geplante Maßnahme eine Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist vor jedem Antrag beim Bezirksamt zusätzlich zu klären, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum handelt. Das Kammergericht Berlin hat hierzu entschieden, dass eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, auch dann gemeinschaftliches Eigentum bleibt, wenn der zugehörige Öltank in einem laut Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesenen Raum steht [KG Berlin, Beschluss vom 18.09.2002, Az. 24 W 89/01]. Diese Abgrenzung ist keine Formalie: Sie entscheidet darüber, ob ein einzelner Eigentümer allein handeln kann oder ob ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist.

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa an der Fassade, dem Dach oder zentralen Leitungen, sind bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 WEG und bedürfen eines Beschlusses. Die Verwaltung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 WEG gehalten, die erhaltungsrechtliche Genehmigungslage vor der Beschlussfassung zu prüfen und den Eigentümern darzulegen, damit die Versammlung auf einer belastbaren Grundlage entscheidet.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Transparenz und Förderbindungen

Wird eine Modernisierung an vermieteten Wohnungen durchgeführt und sollen die Kosten anschließend über eine Mieterhöhung nach § 559 BGB umgelegt werden, muss das Erhöhungsverlangen dem Mieter alle für die Berechnung maßgeblichen Faktoren offenlegen. Der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht entschieden, dass ein Verstoß gegen diesen Begründungszwang zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führt, weil der Mieter nur so die Berechtigung der Forderung prüfen kann [BGH, Urteil vom 25.02.2004, Az. VIII ZR 116/03]. Dieser Grundgedanke gilt sinngemäß auch heute: Fehlende oder unvollständige Angaben können das gesamte Erhöhungsverlangen zu Fall bringen.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Modernisierung mit öffentlichen Fördermitteln finanziert wurde. Solche Förderungen sind häufig an vertragliche Mietbindungen gekoppelt, die auch bei einem Eigentümerwechsel fortwirken können, sofern der neue Eigentümer die Verpflichtungen aus dem Fördervertrag übernommen hat oder daran gebunden ist. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, dass die Fortgeltung solcher Mieterhöhungsbeschränkungen im Einzelfall zu prüfen ist, insbesondere bei Erwerb in der Zwangsversteigerung [BGH, Urteil vom 10.09.2003, Az. VIII ZR 58/03]. Wer eine geförderte Modernisierung plant oder ein bereits gefördertes Objekt erwirbt, sollte die Fördervereinbarung vor Beginn der Arbeiten und vor jeder Mieterhöhung sorgfältig prüfen.

Checkliste vor Antragstellung

Vor dem Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung sollten folgende Punkte geklärt sein:

✓Liegt das Gebäude im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB, und welchen genauen Zuschnitt hat diese Verordnung im jeweiligen Bezirk
✓Entspricht die geplante Maßnahme dem durchschnittlichen, zeitgemäßen Ausstattungsstandard oder geht sie darüber hinaus
✓Betrifft die Maßnahme Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum, und ist bei einer WEG ein Beschluss nach § 20 WEG erforderlich
✓Bestehen Förderbindungen aus früheren Modernisierungen, die eine geplante Mieterhöhung beschränken
✓Sind alle für eine spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB relevanten Kostenfaktoren dokumentiert und nachvollziehbar aufbereitet

Häufige Fragen

Braucht jede Modernisierung im Milieuschutzgebiet eine Genehmigung

Bauliche Änderungen bedürfen dort grundsätzlich einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 BauGB. Ob eine konkrete Maßnahme genehmigungspflichtig ist, hängt davon ab, ob sie über einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgeht. Eine Einzelfallprüfung durch das Bezirksamt ist in der Regel unumgänglich.

Ist eine energetische Sanierung im Milieuschutzgebiet grundsätzlich ausgeschlossen

Nein, sie ist nicht ausgeschlossen, aber häufig aufwändiger zu genehmigen, weil sie mit Kostensteigerungen für Mieter verbunden ist. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Bezirksamt und ausreichende Zeitpuffer im Bauablauf sind ratsam.

Wer entscheidet über eine Modernisierung, wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist

Das hängt davon ab, ob die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft. In diesem Fall ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 20 WEG erforderlich. Betrifft die Maßnahme ausschließlich das Sondereigentum, kann der einzelne Eigentümer im Rahmen der erhaltungsrechtlichen Vorgaben allein handeln.

Kann ich die Kosten einer genehmigten Modernisierung ohne weiteres auf die Miete umlegen

Eine Umlage nach § 559 BGB setzt ein formal korrektes und vollständig begründetes Erhöhungsverlangen voraus. Fehlen relevante Angaben, kann die gesamte Erhöhung unwirksam sein. Bestehen zudem Förderbindungen aus der Modernisierung, können diese die Erhöhung zusätzlich beschränken.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue

Bauliche Änderungen ohne die erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung können vom Bezirksamt untersagt und rückgängig gemacht werden. Zudem drohen ordnungsrechtliche Konsequenzen. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht garantiert.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 25.02.2004, Az. VIII ZR 116/03
KG Berlin, Beschluss vom 18.09.2002, Az. 24 W 89/01
BGH, Urteil vom 10.09.2003, Az. VIII ZR 58/03