Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf die Eigentümerversammlung grundsätzlich nicht selbst einberufen. Zuständig ist nach § 24 Abs. 1 WEG der Verwalter. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, kommt eine Einberufung durch den Verwaltungsbeirat oder durch einen hierzu per Beschluss ermächtigten Eigentümer in Betracht. Eine eigenmächtige Einberufung ohne diese Voraussetzungen ist unzulässig und kann die gefassten Beschlüsse angreifbar machen.

Grundsatz: Der Verwalter beruft ein

Nach § 24 Abs. 1 WEG beruft der Verwalter die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr ein. Dies ist eine gesetzliche Pflicht, keine Option. Die Einberufung muss nach § 24 Abs. 4 WEG in Textform erfolgen, die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Für Versammlungen vor dem 1.12.2020 galten nach altem Recht noch zwei Wochen beziehungsweise nach ursprünglicher Fassung des Gesetzes eine Woche als Richtwert, was für die Bewertung älterer Einladungen relevant sein kann.

Solange ein Verwalter bestellt ist und seine Pflichten erfüllt, haben einzelne Eigentümer kein eigenes Einberufungsrecht. Das gilt auch dann, wenn ein Eigentümer meint, die Versammlung sei dringend notwendig, etwa weil ein größerer Schaden am Gemeinschaftseigentum aufgetreten ist. In solchen Fällen ist zunächst der Verwalter zu kontaktieren und zur Einberufung aufzufordern.

Das Minderheitsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG

Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, eine Versammlung einzuberufen. Das Verlangen muss in Textform erfolgen und Zweck sowie Gründe angeben. Wichtig ist dabei die Unterscheidung: Die Eigentümer verlangen die Einberufung, sie berufen aber nicht selbst ein. Der Verwalter bleibt auch hier derjenige, der die Einladung versendet und die Formalien einhält. Erfüllt der Verwalter dieses Verlangen nicht innerhalb angemessener Zeit, stellt sich die Frage einer pflichtwidrigen Weigerung im Sinne des § 24 Abs. 3 WEG.

Was als angemessene Zeit gilt, ist einzelfallabhängig und hängt unter anderem von der Dringlichkeit der angegebenen Gründe ab. Eine pauschale Frist gibt das Gesetz nicht vor.

Wenn der Verwalter fehlt oder sich weigert: § 24 Abs. 3 WEG

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann die Einberufung nach § 24 Abs. 3 WEG auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder durch einen per Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer erfolgen. Ein einzelner Eigentümer kann sich dieses Recht also nicht selbst verschaffen, sondern benötigt entweder die Beiratsfunktion oder einen vorangegangenen Ermächtigungsbeschluss der Gemeinschaft.

Ob eine pflichtwidrige Weigerung tatsächlich vorliegt, ist nicht immer eindeutig. Das OLG Düsseldorf hat sich mit einem Fall befasst, in dem die Verwalterin bereits zu einem späteren Termin eingeladen hatte, der Verwaltungsbeirat jedoch gleichwohl eine frühere Versammlung einberief. Die Verwalterin argumentierte, sie habe die Einberufung weder ungebührlich verzögert noch einen derart weit hinausgeschobenen Termin gewählt, dass daraus auf eine Weigerung geschlossen werden könne, und der Beirat sei nicht berechtigt gewesen, ihr eine Frist zu setzen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.08.2003, Az. 3 Wx 217/02). Der Fall zeigt, dass die bloße Terminwahl des Verwalters allein noch keine Weigerung begründet. Ob im Einzelfall tatsächlich eine pflichtwidrige Weigerung vorliegt, muss anhand der konkreten Umstände beurteilt werden und ist regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzung, wenn sich die Beteiligten nicht einigen.

Kein Verwalter, kein Beirat: gerichtliche Ermächtigung

Besteht weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, regelt das Gesetz diesen Fall nicht ausdrücklich. Nach gefestigter Rechtsprechung wird diese Lücke durch entsprechende Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB geschlossen: Ein Wohnungseigentümer kann durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Versammlung ermächtigt werden. Eine eigenmächtige Einberufung durch einen oder mehrere Eigentümer ohne eine solche Ermächtigung ist nicht zulässig. Eine Ausnahme besteht nur, wenn nicht einzelne, sondern sämtliche Eigentümer der Gemeinschaft gemeinsam zur Versammlung einladen (OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002, Az. 16 Wx 114/02).

Für die Praxis bedeutet das: Wer in einer verwalterlosen Gemeinschaft ohne Beirat eine Versammlung einberufen möchte, sollte zunächst versuchen, die Zustimmung aller Eigentümer zu einer gemeinsamen Einladung einzuholen. Gelingt das nicht, bleibt nur der Weg über einen gerichtlichen Antrag auf Ermächtigung.

Folgen einer fehlerhaften Einberufung

Wird eine Versammlung von einer nicht zuständigen Person einberufen, etwa von einem einzelnen Eigentümer ohne Ermächtigungsbeschluss und ohne dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse in der Regel nicht automatisch nichtig, aber anfechtbar. Betroffene Eigentümer müssen eine Anfechtungsklage innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG erheben, sonst werden auch fehlerhaft zustande gekommene Beschlüsse bestandskräftig.

In der praktischen Verwaltung lässt sich dieses Risiko vermeiden, indem die Zuständigkeiten klar dokumentiert werden: Wer lädt ein, über welchen Kanal, mit welcher Frist. Wo wir als Verwaltung tätig sind, erfolgt die Einladung über das Eigentümerportal casavi, dokumentiert in der Verwaltungssoftware impower, und ein fester Objektbetreuer ist für Rückfragen zur Tagesordnung und zu Fristen ansprechbar.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.08.2003, Az. 3 Wx 217/02
• OLG Celle, Beschluss vom 15.01.2002, Az. 4 W 310/01
• OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002, Az. 16 Wx 114/02