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Eigentumswechsel: Muss der frühere Eigentümer ihn anzeigen?

Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, den Verkauf einer Eigentumswohnung der Verwaltung oder der Gemeinschaft zu melden, gibt es für den ausgeschiedenen Eigentümer nicht. Fordert die Gemeinschaft ihn nach dem Verkauf jedoch weiterhin zu Zahlungen auf, kann ihn nach der Rechtsprechung eine aus der Gemeinschaft nachwirkende Treuepflicht treffen, den Eigentumswechsel anzuzeigen.

Gibt es eine gesetzliche Anzeigepflicht?

Im Wohnungseigentumsrecht findet sich keine Vorschrift, die den Veräußerer einer Eigentumswohnung verpflichtet, den Verkauf aktiv bei der Verwaltung oder der Gemeinschaft zu melden. § 1 WEG beschreibt lediglich die Grundstruktur des Wohnungseigentums, trifft aber keine Aussage zu Mitteilungspflichten bei Veräußerung.

In der Praxis erfährt die Verwaltung vom Eigentümerwechsel meist über den Notar, das Grundbuchamt oder den neuen Eigentümer selbst, der sich zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen und zum Bezug von Unterlagen anmeldet. Der Veräußerer ist an diesem Informationsfluss rechtlich nicht beteiligt und muss von sich aus nichts unternehmen, solange die Gemeinschaft den Wechsel ohnehin zur Kenntnis nimmt.

Nachwirkende Treuepflicht nach der Rechtsprechung

Anders stellt sich die Lage dar, wenn die Gemeinschaft den früheren Eigentümer nach dem Verkauf weiterhin zur Zahlung von Vorschüssen oder Nachschüssen auffordert, weil ihr der Wechsel noch nicht bekannt ist. In dieser Konstellation geht die Rechtsprechung davon aus, dass der ausgeschiedene Eigentümer aufgrund nachwirkender Treuepflichten gehalten ist, den Eigentumswechsel anzuzeigen.

Diese Pflicht folgt nicht aus einer eigenen gesetzlichen Norm, sondern aus dem Charakter der Wohnungseigentümergemeinschaft als dauerhaftem Gemeinschaftsverhältnis mit wechselseitigen Rücksichtnahmepflichten. Wer eine zu Unrecht an ihn gerichtete Zahlungsaufforderung erhält und schweigt, obwohl er den Grund dafür - den vollzogenen Verkauf - kennt, handelt nach dieser Logik treuwidrig.

Wann die Frage praktisch relevant wird

Akut wird das Thema meist im Zusammenhang mit Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Nach § 28 WEG beschließt die Gemeinschaft regelmäßig über Wirtschaftsplan und Abrechnung, die Kostenverteilung richtet sich nach § 16 Abs. 2 WEG. Fasst die Versammlung einen Beschluss über Nachschüsse, wendet sich die Verwaltung an die ihr bekannte Person - das kann trotz vollzogenem Verkauf noch der frühere Eigentümer sein, solange die Verwaltung vom Wechsel nichts weiß.

Zahlt der Ex-Eigentümer unter Verweis auf den Verkauf nicht, ohne den Wechsel zuvor angezeigt zu haben, kann ihm das im Streitfall als Verstoß gegen die nachwirkende Treuepflicht entgegengehalten werden, etwa bei der Frage, wer die Kosten eines dadurch ausgelösten Mahn- oder Klageverfahrens zu tragen hat. Ob und in welchem Umfang das im Einzelfall durchgreift, hängt von den konkreten Umständen ab und ist nicht pauschal zu beantworten.

Betriebskostenabrechnung bei vermieteten Einheiten

Für Vermieter, die eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mietshaus während eines laufenden Mietverhältnisses verkaufen, stellt sich eine verwandte Frage auf der Ebene des Mietverhältnisses. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter für die zum Zeitpunkt des Wechsels bereits abgelaufene Abrechnungsperiode zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet bleibt und etwaige Nachzahlungen geltend machen darf (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az. VIII ZR 168/03).

Das Urteil erging noch zu § 571 BGB in der damaligen Fassung. Die zugrunde liegende Wertung - wer in der abgerechneten Periode Vermieter war, bleibt für diese Periode abrechnungspflichtig - wird im Grundsatz auch unter der heutigen Rechtslage nach § 566 BGB herangezogen. Für die Praxis bedeutet das: Auch nach einem Verkauf kann der frühere Eigentümer noch Ansprechpartner für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume gegenüber dem Mieter sein, unabhängig davon, wie die WEG-interne Anzeigefrage zu beurteilen ist.

Was Verkäufer und Verwaltung tun sollten

Um Unklarheiten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine aktive Information der Verwaltung unabhängig davon, ob dazu eine Rechtspflicht besteht. Das reduziert das Risiko, trotz vollzogenem Verkauf weiter als Zahlungsadressat behandelt zu werden.

✓Verwaltung zeitnah nach Beurkundung über den Verkauf und den vereinbarten Übergabezeitpunkt informieren
✓Mitteilung nicht erst nach Eintragung im Grundbuch abwarten, da dies erfahrungsgemäß Wochen dauern kann
✓Bei laufenden Beschlüssen zu Sonderumlagen oder Nachschüssen klären, wen die Zahlungspflicht im konkreten Fall trifft
✓Bei vermieteten Einheiten: Übergabe von Kautionsunterlagen und Betriebskostenabrechnungen mit dem Erwerber vertraglich regeln

Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer die Verwaltung informieren, obwohl der Notar den Vertrag abwickelt?

Der Notar informiert in der Regel das Grundbuchamt, nicht automatisch die Hausverwaltung. Eine formlose Mitteilung an die Verwaltung mit Datum von Beurkundung und Besitzübergang schafft Klarheit und vermeidet Verwechslungen bei künftigen Zahlungsaufforderungen.

Was passiert, wenn ich den Verkauf nicht melde und dennoch zur Kasse gebeten werde?

Die Gemeinschaft kann sich zunächst an die ihr bekannte Person wenden. Haben Sie den Eigentumswechsel trotz Kenntnis der Zahlungsaufforderung nicht angezeigt, kann Ihnen das als Verstoß gegen nachwirkende Treuepflichten vorgehalten werden, etwa bei der Kostentragung eines Mahnverfahrens.

Ab wann gilt der Erwerber gegenüber der Gemeinschaft als zahlungspflichtig?

Das hängt vom Einzelfall und von den Regelungen des Kaufvertrags sowie den gefassten Beschlüssen ab. Für bereits beschlossene Hausgeldforderungen aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel bleibt regelmäßig der Veräußerer in der Pflicht, für danach entstehende Forderungen der Erwerber.

Trifft die Anzeigepflicht auch den Käufer?

Der Erwerber hat ein eigenes Interesse, sich bei der Verwaltung zu melden, um an Versammlungen teilzunehmen und Unterlagen zu erhalten. Eine eigenständige gesetzliche Meldepflicht besteht auch für ihn nicht, in der Praxis meldet er sich aber in aller Regel selbst an.

Gilt eine vergleichbare Pflicht auch gegenüber dem Mieter einer vermieteten Einheit?

Für das Mietverhältnis gilt eine andere Systematik: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleibt für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden der Veräußerer gegenüber dem Mieter abrechnungspflichtig, unabhängig von einer WEG-internen Anzeige an die Verwaltung.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az. VIII ZR 168/03
OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002, Az. 17 U 97/02
BAG, Urteil vom 02.11.2016, Az. 10 AZR 615/15