Eigentümerwechsel im Wohnungseigentum: Rechte und Pflichten

Beim Eigentümerwechsel im Wohnungseigentum geht die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft rechtlich erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch über, nicht bereits mit dem notariellen Kaufvertrag oder der Übergabe der Wohnung. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Verkäufer Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 WEG mit allen Rechten und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft. Hausgeldschulden, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, gehen nicht automatisch auf den Käufer über. Wer diese Fragen beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung übersieht, riskiert Streit über Nachzahlungen, Guthaben und Stimmrechte.

Wann ist der Wechsel rechtlich vollzogen

Für die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist allein der Grundbuchstand maßgeblich. Zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung – also in der Regel über mehrere Wochen oder Monate – bleibt der Verkäufer formal Wohnungseigentümer. Er trägt in dieser Zeit weiterhin die Pflichten nach § 10 WEG, etwa die Zahlung von Hausgeld nach dem Wirtschaftsplan, auch wenn im Innenverhältnis zum Käufer meist bereits ein Nutzen-Lasten-Wechsel ab Übergabe vereinbart ist.

Diese vertragliche Innenregelung bindet die Gemeinschaft nicht. Sie kann sich bis zur Grundbucheintragung ausschließlich an den eingetragenen Eigentümer halten. Käufer und Verkäufer sollten deshalb im Kaufvertrag klar festlegen, ab welchem Stichtag laufende Zahlungen und spätere Abrechnungsspitzen im Verhältnis zueinander auszugleichen sind, unabhängig davon, wie die Gemeinschaft rechtlich verfährt.

Haftung für Hausgeldrückstände und Altlasten

Rückständiges Hausgeld aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang bleibt grundsätzlich eine Schuld des Verkäufers. Eine automatische Haftung des Erwerbers für Altschulden sieht das WEG nicht vor; anders als etwa bei der Übernahme eines Mietverhältnisses tritt der Käufer nicht kraft Gesetzes in bestehende Zahlungsrückstände ein. In der Praxis lohnt es sich dennoch, vor dem Kauf eine aktuelle Bestätigung der Verwaltung über den Stand des Hausgeldkontos und der Instandhaltungsrücklage einzuholen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Schwieriger wird es, wenn ein Schaden, den der frühere Eigentümer verursacht hat, aus der Gemeinschaftskasse bezahlt und anschließend diesem Eigentümer allein zugeordnet werden soll. Das Kammergericht Berlin hat dazu entschieden, dass eine solche materiell-rechtliche Zuordnung nicht im Beschlussanfechtungsverfahren gegen die Jahresabrechnung geklärt werden kann (KG Berlin, Beschluss vom 26.03.2003, Az. 24 W 189/02). Wird die Zuordnung bestritten, ist die Gesamt- und Einzelabrechnung insoweit für ungültig zu erklären; die eigentliche Forderung muss die Gemeinschaft gesondert gerichtlich durchsetzen. Für einen Eigentümerwechsel bedeutet das: Streit über die Kostentragung für Altschäden lässt sich nicht einfach über die Jahresabrechnung lösen, sondern erfordert gegebenenfalls eine eigene Auseinandersetzung mit dem früheren Eigentümer.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bei unterjährigem Verkauf

Nach § 28 WEG beschließt die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Erfolgt der Eigentumswechsel unterjährig, stellt sich regelmäßig die Frage, wer eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben erhält. Maßgeblich ist, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist – nicht, wer während des abgerechneten Wirtschaftsjahres Eigentümer war. Das kann dazu führen, dass der Käufer eine Nachzahlung für einen Zeitraum trägt, in dem er die Wohnung noch gar nicht besaß, oder umgekehrt von einem Guthaben profitiert, das wirtschaftlich dem Verkäufer zustünde.

Diese Verschiebung lässt sich nur im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ausgleichen, nicht gegenüber der Gemeinschaft. Ein Kaufvertrag, der ausdrücklich regelt, dass Nachzahlungen und Guthaben aus der nächsten Jahresabrechnung anteilig oder vollständig zwischen den Parteien verrechnet werden, schafft hier Klarheit und vermeidet spätere Streitigkeiten.

Mitteilung an die Verwaltung und Legitimation in der Versammlung

Das WEG sieht keine ausdrückliche gesetzliche Pflicht vor, einen Verkauf unaufgefordert der Verwaltung zu melden. Allerdings benötigt die Verwaltung für die Aktualisierung der Eigentümerliste, für Lastschriftmandate und für die Einladung zur Versammlung einen Nachweis über den vollzogenen Eigentumsübergang, üblicherweise einen aktuellen Grundbuchauszug. Solange dieser Nachweis fehlt, bleibt der bisherige Eigentümer stimmberechtigt, auch wenn die Wohnung wirtschaftlich bereits übergeben wurde.

Ein Sonderfall des Eigentümerwechsels ist der Erbfall: Mit dem Tod eines Eigentümers tritt der Erbe im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ein, muss sich gegenüber der Gemeinschaft aber ebenfalls legitimieren, etwa durch Erbschein oder Grundbuchberichtigung. Das OLG Hamburg hatte sich mit einem Verfahren zu befassen, in dem ein Wohnungseigentümer sein Teilnahme- und Stimmrecht an Eigentümerversammlungen gerichtlich klären lassen wollte und während des Verfahrens verstarb; entschieden wurde dort letztlich nur über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens (OLG Hamburg, Beschluss vom 12.05.2003, Az. 2 Wx 1/01). Der Fall zeigt, dass Fragen der Legitimation und des Stimmrechts im Einzelfall strittig sein können und nicht immer bis zur inhaltlichen Klärung kommen.

Ablauf aus Sicht der Hausverwaltung

Für einen reibungslosen Übergang benötigt die Verwaltung in der Regel eine Kopie des Kaufvertrags oder zumindest die Mitteilung über den geplanten Termin der Eigentumsumschreibung sowie anschließend den Grundbuchauszug als Nachweis. Darauf hin wird die Eigentümerliste angepasst, das Lastschriftmandat umgestellt und der neue Eigentümer über laufende Beschlüsse, den Stand der Instandhaltungsrücklage und anstehende Maßnahmen informiert.

Bei der InnovateImmo Immobilienmanagement GmbH übernimmt ein fester Objektbetreuer je Objekt diese Umstellung und ist Ansprechpartner für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Die Abwicklung erfolgt über die Verwaltungssoftware impower, der neue Eigentümer erhält Zugang zum Eigentümerportal casavi, über das Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Versammlungsunterlagen einsehbar sind. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan werden unabhängig vom Zeitpunkt eines Eigentümerwechsels bis Ende Mai des Folgejahres erstellt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• KG Berlin, Beschluss vom 26.03.2003, Az. 24 W 189/02
• BGH, Urteil vom 10.02.2017, Az. V ZR 166/16
• OLG Hamburg, Beschluss vom 12.05.2003, Az. 2 Wx 1/01