Eigenbedarfskündigung umgehen: Rechtslage und Risiken

Eine Eigenbedarfskündigung lässt sich rechtlich nicht beliebig konstruieren. Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um einen Mieter loszuwerden, riskiert Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Wer über Befristungen, Umwandlung in Wohnungseigentum oder andere Gestaltungen versucht, den Kündigungsschutz zu umgehen, bewegt sich ebenfalls in einem rechtlich eng abgesteckten Rahmen. Der folgende Überblick ordnet die verschiedenen Konstellationen ein.

Vorgetäuschter Eigenbedarf als häufigster Fall

Die in der Praxis häufigste Form der Umgehung ist nicht eine clevere Vertragsgestaltung, sondern der schlicht vorgetäuschte Eigenbedarf. Der Vermieter kündigt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen angeblichen Bedarfs für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts, nutzt die Wohnung nach Auszug des Mieters aber anderweitig, etwa indem er sie teurer weitervermietet oder gar nicht selbst bezieht.

Entscheidend ist, dass der Nutzungswunsch im Zeitpunkt der Kündigung ernsthaft und konkret bestanden haben muss. Eine bloß vage Absicht genügt nicht. Fällt der Bedarf nach Zugang der Kündigung, aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren, da sonst Schadensersatzpflichten drohen können. Zieht der Mieter aus und stellt sich später heraus, dass der Bedarf nie bestanden hat oder nicht realisiert wurde, trägt der Vermieter im Streitfall eine erhebliche Darlegungslast dafür, dass der Bedarf zum Kündigungszeitpunkt tatsächlich vorlag.

Folgen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf nicht bestand, kann der Mieter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Dazu zählen typischerweise Umzugskosten, Mietdifferenzen zur neuen Wohnung über einen bestimmten Zeitraum sowie Maklerkosten. Die Höhe hängt stark vom Einzelfall ab und ist regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen, eine pauschale Bezifferung ist nicht möglich.

Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Der Nutzungswunsch sollte im Kündigungsschreiben konkret benannt werden, also wer einziehen soll und aus welchem Grund. Pauschale Formulierungen ohne nachvollziehbaren Bezug zur Lebenssituation der benannten Person schwächen die Position im Streitfall erheblich.

Befristung als Umgehungsversuch des Kündigungsschutzes

Eine andere Gestaltung, mit der Vermieter den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen versucht haben, ist der Zeitmietvertrag ohne tragfähigen Sachgrund oder die Aneinanderreihung mehrerer kurzer Zeitmietverträge, sogenannte Kettenzeitmietverträge. Das OLG Frankfurt am Main hat bereits 1990 festgehalten, dass Vermieter immer wieder versuchen, über solche Konstruktionen den gesetzlichen Kündigungsschutz und die Vorschriften zur Mieterhöhung zu umgehen, und dass Verträge, die dies bezwecken, nach § 138 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein können [OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.11.1990, Az. 20 REMiet 3/90].

Seit der Mietrechtsreform ist die Rechtslage über § 575 BGB klarer geregelt: Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam befristet, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der dort genannten Gründe schriftlich mitteilt, etwa einen bereits absehbaren Eigenbedarf. Fehlt dieser Grund oder ist er nur vorgeschoben, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, der Mieter genießt dann den vollen Kündigungsschutz nach § 573 BGB. Die Grundaussage des OLG Frankfurt, dass konstruierte Umgehungen keinen Bestand haben, bleibt damit auch unter der heutigen Rechtslage tragend.

Umwandlung in Wohnungseigentum und Sperrfrist

Eine weitere Konstellation betrifft Mietshäuser, die nach Begründung von Wohnungseigentum einzeln verkauft werden. Hier greift § 577a BGB: Erwirbt jemand eine vermietete Wohnung, nachdem Wohnungseigentum begründet wurde, kann er sich frühestens nach Ablauf einer Sperrfrist von in der Regel drei Jahren seit Erwerb auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann diese Frist durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, das ist in Berlin der Fall.

Diese Sperrfrist dient ausdrücklich dazu, eine Umgehung des Kündigungsschutzes über den Umweg einer Umwandlung und eines anschließenden Eigentümerwechsels zu verhindern. Eine vor Ablauf der Frist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, unabhängig davon, wie plausibel der Bedarf im Einzelfall dargelegt wird.

Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte

Für Eigentümer, die eine Eigenbedarfskündigung erwägen, empfiehlt sich eine saubere Dokumentation des Bedarfs bereits vor Ausspruch der Kündigung: Wer zieht wann aus welchem Grund ein, welche Wohnsituation besteht aktuell. Das reduziert das Risiko, dass eine spätere gerichtliche Überprüfung den Bedarf als vorgeschoben einstuft.

Bei vermieteten Einheiten innerhalb einer WEG oder bei der Sondereigentumsverwaltung gehört die Fristenkontrolle, etwa zur Sperrfrist nach § 577a BGB oder zu Kündigungsfristen nach § 573c BGB, zu den Aufgaben, die eine Verwaltung im laufenden Objektmanagement im Blick behält. Bei der InnovateImmo Immobilienmanagement GmbH betreut ein fester Objektbetreuer je Objekt diese Vorgänge durchgehend, die Kommunikation läuft über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung der Vorgänge über die Software impower.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.11.2002, Az. 17 U 177/00
• OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.11.1990, Az. 20 REMiet 3/90
• OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017, Az. 30 U 53/17