Ehescheidung und Mietwohnung: Wer wird Mieter?
Wer nach einer Ehescheidung zur Weiternutzung der gemeinsamen Mietwohnung berechtigt ist, richtet sich nach § 1568a BGB. Entscheidend ist dabei zunächst, ob der Mietvertrag mit beiden Ehegatten oder nur mit einem von ihnen abgeschlossen wurde. Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet eine Scheidung ihrer Mieter vor allem eines: Sie haben kein Mitspracherecht bei der Frage, wer von beiden die Wohnung behält, müssen den Wechsel aber rechtlich nachvollziehen können.
Beide Ehegatten sind Vertragspartner
Haben beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben, bleibt das Mietverhältnis zunächst unverändert bestehen, auch wenn nur noch einer von beiden in der Wohnung lebt. Nach § 1568a Abs. 1 BGB kann im Scheidungsfall jedoch verlangt werden, dass der andere Ehegatte das Mietverhältnis allein fortsetzt. Maßgeblich sind dabei die Belange der im Haushalt lebenden Kinder und die Lebensumstände beider Ehegatten, etwa wer auf die Wohnung stärker angewiesen ist.
Diese Entscheidung treffen die Ehegatten einvernehmlich oder, wenn das nicht gelingt, das Familiengericht. Der Vermieter wird in diesen Prozess nicht einbezogen und hat auf das Ergebnis keinen Einfluss. Er erfährt davon erst, wenn ihm die Überlassung angezeigt wird.
Nur ein Ehegatte ist Vertragspartner
Ist der Mietvertrag nur von einem Ehegatten unterschrieben worden, der andere aber als Familienangehöriger mit eingezogen, kommt § 1568a Abs. 2 BGB zur Anwendung. Wird diesem Ehegatten die Wohnung im Rahmen der Scheidung zugewiesen, tritt er kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein, auch wenn er zuvor nicht Vertragspartei war. Der bisherige Mieter scheidet aus dem Vertragsverhältnis aus.
Für den Vermieter bedeutet das einen Wechsel der Vertragspartei, ohne dass er diesem zustimmen muss oder kann. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit, wonach dem Vermieter kein neuer Mieter ohne seine Zustimmung aufgezwungen werden darf, ist hier gesetzlich durchbrochen. Außerhalb dieser Konstellation bleibt es dabei, dass ein Austausch einzelner Mitglieder einer Mietermehrheit die Zustimmung des Vermieters voraussetzt.
Mitteilungspflicht und Kündigungsrecht des Vermieters
§ 1568a Abs. 3 BGB sieht vor, dass die Ehegatten dem Vermieter die Überlassung der Wohnung beziehungsweise den Eintritt in den Mietvertrag unverzüglich mitteilen müssen. Bis zu dieser Mitteilung kann der Vermieter beide Ehegatten weiterhin als Mieter behandeln, etwa bei Mahnungen oder Nebenkostenabrechnungen.
Liegt in der Person des neuen, eintretenden Mieters ein wichtiger Grund vor, etwa erhebliche Bonitätsprobleme oder ein Verhalten, das die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Recht ist eng auszulegen und greift nicht schon deshalb, weil der Vermieter den verbleibenden Mieter allein für weniger solvent hält als das ursprüngliche Ehepaar.
Praktische Folgen für laufende Verträge
Mit dem Eintritt in den Mietvertrag oder der Fortsetzung durch einen Ehegatten allein ändern sich die Verpflichtungen aus dem laufenden Mietverhältnis nicht grundsätzlich. Miethöhe, Kaution und Nebenkostenregelungen bleiben bestehen, der Vermieter muss lediglich den richtigen Ansprechpartner für Schreiben, Abrechnungen und Zahlungen führen.
Offene Fragen ergeben sich häufig bei der Kaution, wenn diese ursprünglich von beiden Ehegatten gemeinsam oder von dem ausscheidenden Ehegatten allein gestellt wurde, sowie bei der Haftung für Rückstände aus der Zeit vor der Trennung. Diese Punkte sind im Einzelfall zu klären und nicht abschließend einheitlich geregelt; im Zweifel empfiehlt sich eine schriftliche Klarstellung zwischen den beteiligten Parteien.
- ✓Mitteilung der Ehegatten an den Vermieter über Überlassung oder Eintritt
- ✓Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses zu unveränderten Konditionen
- ✓Prüfung eines außerordentlichen Kündigungsrechts nur bei wichtigem Grund in der Person des verbleibenden Mieters
- ✓Klärung von Kaution und etwaigen Altrückständen im Einzelfall
Was das für Eigentümer und Verwaltung bedeutet
Für Vermieter und WEG-Verwaltungen ist eine Scheidung der Mieter zunächst ein Verwaltungsvorgang: Der Mietvertrag ist anzupassen oder die Fortsetzung zu dokumentieren, und die künftige Korrespondenz ist an den richtigen Mieter zu adressieren. Rechtlich gestalten lässt sich dieser Vorgang kaum, da § 1568a BGB den Beteiligten einen eigenen Entscheidungsrahmen gibt.
In der laufenden Verwaltung achten wir bei solchen Vorgängen darauf, dass die Änderung im Mietverhältnis korrekt in der Verwaltungssoftware impower erfasst wird und die Kommunikation mit den Beteiligten über das Eigentümerportal casavi nachvollziehbar dokumentiert bleibt. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der bei Fragen zu einem solchen Mieterwechsel als Ansprechpartner zur Verfügung steht.
Häufige Fragen
Nein, der Eintritt nach § 1568a Abs. 2 BGB erfolgt kraft Gesetzes und bedarf keiner Zustimmung des Vermieters. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht nur, wenn in der Person des eintretenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Kaution bleibt grundsätzlich bestehen und ist bei Vertragsende nach den üblichen Regeln abzurechnen. Wer sie im Innenverhältnis gestellt hat oder zurückerhält, ist eine Frage zwischen den Ehegatten, die den Vermieter in der Regel nicht betrifft.
Für Verbindlichkeiten aus der Zeit, als beide Vertragspartner waren, kann eine gesamtschuldnerische Haftung fortbestehen. Für die Zeit nach wirksamer Überlassung oder Eintritt ist regelmäßig nur noch der verbleibende Mieter verpflichtet. Die genaue Abgrenzung hängt vom Einzelfall ab.
Ja, nach § 1568a Abs. 3 BGB sind die Ehegatten verpflichtet, dem Vermieter die Überlassung der Wohnung beziehungsweise den Mietereintritt unverzüglich mitzuteilen, damit er den oder die richtigen Vertragspartner kennt.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Urteil vom 21.11.2016, Az. 8 U 121/15
- OLG Hamburg, Urteil vom 10.04.1991, Az. 5 U 135/90
- KG Berlin, Urteil vom 13.10.2003, Az. 12 U 104/03