Ehegattenvollmacht in der WEG: Voraussetzungen und Grenzen
Eine Ehegattenvollmacht erlaubt es dem Ehepartner eines Wohnungseigentümers, diesen in der Eigentümerversammlung zu vertreten und für ihn das Stimmrecht auszuüben. Das Wohnungseigentumsgesetz erleichtert diese Vertretung gegenüber dem allgemeinen Vollmachtsrecht, weil § 25 Abs. 3 WEG Ehegatten ausdrücklich zu dem Personenkreis zählt, der ohne Weiteres zur Stimmrechtsvertretung zugelassen ist, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Ob und in welchem Umfang die Vollmacht im Einzelfall wirkt, hängt von der Teilungserklärung, der gewählten Form und dem konkreten Inhalt der Vollmachtsurkunde ab.
Gesetzlicher Ausgangspunkt: § 25 Abs. 3 WEG
Das Gesetz legt einen Kreis von Personen fest, die einen Wohnungseigentümer bei der Teilnahme an der Versammlung und bei der Stimmabgabe vertreten dürfen, ohne dass es dafür einer besonderen Erlaubnis der Gemeinschaft bedarf. Dazu zählen neben einem anderen Wohnungseigentümer, einem Verwandten in gerader Linie, dem Verwalter und Angehörigen rechtsberatender Berufe auch der Ehegatte beziehungsweise der eingetragene Lebenspartner. Für die Vollmacht genügt die Textform nach § 126b BGB, eine E-Mail oder ein einfaches, unterschriebenes Schreiben per Scan reicht damit aus, eine eigenhändige Unterschrift im Original ist nicht zwingend erforderlich.
Diese Erleichterung gilt ausdrücklich nur für die Vertretung bei der Versammlung und beim Stimmrecht. Für Erklärungen außerhalb der Versammlung, etwa die Zustimmung zu einem Kaufvertrag über eine Einheit oder zu einer Kreditaufnahme, gelten die allgemeinen Vorschriften des Vollmachtsrechts nach §§ 164 ff. BGB. Eine Versammlungsvollmacht deckt solche Erklärungen nicht automatisch mit ab.
Einschränkungen durch die Gemeinschaftsordnung
§ 25 Abs. 3 WEG gilt nur, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. In der Praxis enthalten viele Teilungserklärungen eigene Vertretungsklauseln, die den zulässigen Personenkreis enger oder abweichend fassen, etwa indem nur Ehegatten und andere Wohnungseigentümer, nicht aber der Verwalter als Vertreter zugelassen werden. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig, weil die gesetzliche Regelung insoweit abdingbar ist.
Eine Grenze besteht dort, wo eine Klausel die Vertretung praktisch vollständig ausschließt und damit das Teilnahmerecht der Eigentümer aushöhlt. Ob eine konkrete Einschränkung noch angemessen ist, lässt sich nicht pauschal beantworten und muss im Einzelfall anhand des Wortlauts und der Zielsetzung der Klausel beurteilt werden. Vor jeder Versammlung lohnt sich daher ein Blick in die Teilungserklärung, bevor eine Ehegattenvollmacht vorbereitet wird.
Reichweite und Inhalt der Vollmacht
Eine Vollmacht sollte den Vollmachtgeber, die betroffene Einheit, den Zweck sowie Datum und Unterschrift eindeutig erkennen lassen. Üblich sind Einzelvollmachten für eine bestimmte Versammlung sowie Dauervollmachten, die bis zum Widerruf gelten. Je nach Formulierung kann die Vollmacht auf die Stimmrechtsausübung beschränkt sein oder auch das Recht zur Antragstellung und zur Teilnahme an der Diskussion umfassen.
Steht eine Einheit beiden Ehegatten gemeinsam als Miteigentümer zu, ersetzt die Vollmacht keine Einigung über die Ausübung des gemeinsamen Stimmrechts. Das Stimmrecht wird pro Einheit einheitlich ausgeübt; die Vollmacht regelt in diesem Fall lediglich, welcher der beiden Miteigentümer für den anderen auftritt und die gemeinsame Stimme abgibt.
Form und Vorlage gegenüber der Verwaltung
Seit der WEG-Reform genügt für die Vollmacht nach § 25 Abs. 3 WEG die Textform, sofern die Gemeinschaftsordnung keine strengere Form vorschreibt. Der Versammlungsleiter kann eine Vollmacht nach § 174 BGB zurückweisen, wenn keine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird und der Vertretene der Vertretung nicht vorher mitgeteilt wurde. Es empfiehlt sich deshalb, die Vollmacht so früh wie möglich und nicht erst im Versammlungssaal einzureichen, damit sie vor Beginn geprüft werden kann.
Ende der Vollmacht
Die Vollmacht kann vom Vollmachtgeber jederzeit widerrufen werden, unabhängig davon, ob sie befristet oder unbefristet erteilt wurde. Mit dem Tod des Vollmachtgebers erlischt sie grundsätzlich, sofern sie nicht ausdrücklich über den Tod hinaus (transmortal) erteilt wurde.
Eine Scheidung lässt eine bereits erteilte Vollmacht rechtlich zunächst unberührt, solange sie nicht widerrufen wird. Ist die Vertretungsbefugnis in der Gemeinschaftsordnung jedoch an die Eigenschaft als Ehegatte geknüpft, entfällt mit der Scheidung die Grundlage für diese besondere Zulassung. In solchen Fällen sollte die Vollmacht zeitnah widerrufen oder angepasst und die Verwaltung informiert werden, um Unklarheiten bei der nächsten Versammlung zu vermeiden.
Häufige Fragen
Nach § 25 Abs. 3 WEG genügt die Textform, eine formlose E-Mail mit erkennbarem Absender und Inhalt ist damit grundsätzlich ausreichend, sofern die Gemeinschaftsordnung keine strengere Form verlangt.
Eine engere Fassung des Vertreterkreises ist grundsätzlich zulässig, da die gesetzliche Regelung abdingbar ist. Ein vollständiger Ausschluss jeder Vertretung ist dagegen bedenklich und im Einzelfall zu prüfen.
Rechtlich bleibt eine erteilte Vollmacht bestehen, bis sie widerrufen wird. Beruht die Vertretungsbefugnis jedoch auf einer an die Ehe geknüpften Klausel der Gemeinschaftsordnung, entfällt diese Grundlage mit der Scheidung, auch wenn die Vollmachtsurkunde selbst nicht widerrufen wurde.
Nein, eine Vollmacht nach § 25 Abs. 3 WEG deckt nur die Teilnahme und die Stimmabgabe in der Versammlung ab. Für Erklärungen außerhalb der Versammlung ist eine gesonderte Vollmacht nach den allgemeinen Regeln des § 167 BGB erforderlich.
Zwingend vorgeschrieben ist das nicht, aus Nachweisgründen und wegen des Zurückweisungsrechts nach § 174 BGB empfiehlt es sich aber, die Vollmacht rechtzeitig vor Versammlungsbeginn vorzulegen.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Beschluss vom 26.03.2003, Az. 24 W 189/02
- BGH, Urteil vom 10.02.2017, Az. V ZR 166/16
- OLG Hamburg, Beschluss vom 12.05.2003, Az. 2 Wx 1/01