Durchlauferhitzer: Wartung, Kosten und Eigentumsfragen

Die Wartungskosten eines Durchlauferhitzers kann der Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, Instandhaltung und Instandsetzung dagegen nicht. In der Wohnungseigentumsanlage stehen Durchlauferhitzer und ihre Bauteile in aller Regel im Sondereigentum. Wer die Kosten im Einzelfall trägt, hängt davon ab, ob das Gerät dem Vermieter oder dem Mieter gehört und ob eine vertragliche Regelung besteht.

Betriebskosten: Was umlagefähig ist und was nicht

Durchlauferhitzer zählen zu den Warmwassergeräten im Sinne von § 2 Nr. 5c BetrKV. Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage der Kosten für die Wartung, also die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit, sowie der Reinigungskosten. Voraussetzung ist, dass die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, in der Regel über eine Betriebskostenklausel gemäß § 556 BGB.

Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltung und Instandsetzung. Darunter fallen Reparaturen, der Austausch defekter Bauteile und die Erneuerung des Geräts am Ende seiner Lebensdauer. Diese Kosten trägt der Vermieter, wenn das Gerät sein Eigentum ist, denn die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache liegt grundsätzlich bei ihm, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. In der Betriebskostenabrechnung sollte deshalb sauber zwischen Wartungsrechnung und Reparaturrechnung getrennt werden, da beides häufig auf derselben Handwerkerrechnung erscheint.

• ✓Wartung: regelmäßige Prüfung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie Reinigung – umlagefähig nach § 2 Nr. 5c BetrKV
• ✓Instandhaltung: vorbeugende Erhaltungsmaßnahmen – nicht umlagefähig, Sache des Vermieters
• ✓Instandsetzung: Reparatur oder Austausch bei Defekt – nicht umlagefähig, Sache des Vermieters

Vermietereigene Durchlauferhitzer

Gehört der Durchlauferhitzer dem Vermieter, ist dieser für Anschaffung, Instandhaltung und Austausch verantwortlich. Die laufenden Wartungskosten kann er über die Betriebskostenabrechnung weitergeben, sofern die Umlage vertraglich vereinbart ist und die Kosten nachvollziehbar belegt sind. Eine Wartung in sinnvollen Abständen – üblich sind jährliche oder zweijährliche Intervalle, je nach Herstellervorgabe – dient zugleich der Betriebssicherheit und reduziert das Risiko kostspieliger Folgeschäden durch unentdeckte Defekte an Heizstäben oder Dichtungen.

Mietereigene Geräte

Die Parteien können vereinbaren, dass die Anschaffung von Warmwassergeräten Sache des Mieters ist. In diesem Fall steht es dem Mieter frei, selbst einen Durchlauferhitzer zu erwerben und einzubauen. Das Gerät bleibt sein Eigentum, so dass er es bei Beendigung des Mietverhältnisses mitnehmen kann. Für Wartung und Instandhaltung hat der Mieter dann selbst aufzukommen, eine Umlage über die Betriebskosten des Vermieters entfällt insoweit.

Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung dazu, wer das Gerät zu beschaffen hat, ist die Rechtslage nicht pauschal zu beantworten. In solchen Fällen lohnt sich ein Blick in den konkreten Mietvertrag und gegebenenfalls eine klärende Absprache zwischen den Parteien, bevor ein Gerät angeschafft oder ausgetauscht wird.

Durchlauferhitzer im Wohnungseigentum

In einer Wohnungseigentumsanlage stehen Durchlauferhitzer und ihre Bauteile nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum. Das gilt entsprechend auch für andere wohnungsbezogene Anlagen wie Gasetagenheizungen, wobei die bauliche Ausführung im Einzelfall abweichen kann und eine pauschale Aussage nicht immer möglich ist.

Liegt Sondereigentum vor, ist der jeweilige Eigentümer für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung seines Geräts selbst verantwortlich, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das wirkt sich unmittelbar auf die Jahresabrechnung aus: Kosten für private Durchlauferhitzer gehören grundsätzlich nicht in die gemeinschaftliche Abrechnung, sondern sind vom Eigentümer getrennt zu tragen und abzurechnen, soweit er die Wohnung vermietet hat, gegebenenfalls gegenüber seinem Mieter über die Betriebskosten nach § 2 Nr. 5c BetrKV.

Praktische Hinweise für die Verwaltung

Für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte ist es sinnvoll, bei Sanierungen oder beim Beschluss über eine zentrale Warmwasserversorgung frühzeitig zu klären, ob und in welchem Umfang bestehende Durchlauferhitzer im Sondereigentum davon betroffen sind. Eine klare Dokumentation, welches Gerät wem gehört und wer welche Kosten trägt, erleichtert spätere Abrechnungen erheblich und vermeidet Streit zwischen Eigentümern, Mietern und der Gemeinschaft.

In der laufenden Verwaltung achten wir bei Objekten, die wir betreuen, auf eine saubere Trennung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten in der Abrechnung. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan erstellen wir bis Ende Mai des Folgejahres, ein fester Objektbetreuer ist für Rückfragen zu einzelnen Posten zuständig. Eigentümer und Beiräte können die zugehörigen Belege über das Eigentümerportal casavi einsehen, die Verwaltung selbst arbeitet mit der Software impower.

Häufige Fragen