Selbstständiges Beweisverfahren: Ablauf, Kosten, WEG

Ein selbstständiges Beweisverfahren dient dazu, einen Sachverhalt - etwa Baumängel, den Zustand einer Wohnung bei Übergabe oder Schäden am Gemeinschaftseigentum - durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen feststellen zu lassen, bevor oder unabhängig davon, ob ein Rechtsstreit über Schadensersatz oder Mängelbeseitigung geführt wird. Rechtsgrundlage sind die §§ 485 ff. ZPO. Das Verfahren kommt in Betracht, wenn ein rechtliches Interesse an der Feststellung besteht, etwa weil ein Prozess droht oder weil die Ergebnisse eine spätere Auseinandersetzung vermeiden helfen. Für Eigentümer, Beiräte und Vermieter ist es vor allem ein Mittel, Beweise zu sichern, solange sie noch vorhanden sind - bevor ein Mangel durch Sanierung, Vermietung oder Witterung verändert wird.

Voraussetzungen: Wann ist ein Beweisverfahren zulässig

Die Zulässigkeit knüpft an § 485 ZPO an: Entweder besteht die Gefahr, dass ein Beweismittel verloren geht oder seine Nutzung erschwert wird (§ 485 Abs. 1 ZPO), oder der Antragsgegner stimmt zu bzw. es besteht ein rechtliches Interesse an der Feststellung im Sinne des § 485 Abs. 2 ZPO. Ergänzend verlangt § 493 ZPO, dass das Beweismittel in einem bestehenden oder zu erwartenden Rechtsstreit verwertbar sein muss. Ein rechtliches Interesse liegt nach der Rechtsprechung etwa vor, wenn ein Rechtsstreit anhängig oder zu erwarten ist und die Feststellungen dort zumindest möglicherweise genutzt werden können (LG Chemnitz, Beschluss v. 9.10.2002, 11 T 3719/02).

Ein rechtliches Interesse kann auch bestehen, wenn die Feststellung gerade dazu dient, einen Rechtsstreit zu vermeiden - etwa wenn ein Gutachten zur Höhe einer Mietminderung eine einvernehmliche Einigung auf einen bestimmten Minderungsbetrag ermöglicht (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 5.5.2021, 2 W 11/21).

Enthält ein Vertrag eine Schiedsgutachtenabrede, schließt dies ein selbstständiges Beweisverfahren nicht in jedem Fall aus. Streiten die Parteien über die Wirksamkeit oder den Umfang der Abrede, kann im Wege der Vertragsauslegung davon auszugehen sein, dass sie ein Beweisverfahren jedenfalls unter den Voraussetzungen des § 485 Abs. 1 ZPO nicht ausschließen wollten (Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 19.04.2002, Az. 7 W 16/02). Ob das im Einzelfall so zu sehen ist, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Ablauf: Vom Antrag zum Gutachten

Der Antrag wird bei dem Gericht gestellt, das für die Hauptsache zuständig wäre. Er muss den Antragsgegner konkret bezeichnen und das Beweisthema sowie den zugrunde liegenden Sachverhalt benennen. Läuft bereits ein Verfahren, muss der Beschluss mindestens den Antragsgegner und, soweit möglich, das Aktenzeichen oder eine anderweitig eindeutige Bezeichnung enthalten, damit Dritte das Verfahren zuordnen können (LG Hamburg, Urteil v. 22.12.2021, 318 S 23/21).

Hält das Gericht den Antrag für zulässig, bestellt es einen Sachverständigen und ordnet in der Regel einen Ortstermin an. Die Beteiligten können im Rahmen des Verfahrens Fragen an den Sachverständigen richten und zum Gutachten Stellung nehmen. Das Ergebnis ist ein schriftliches Gutachten, das in einem späteren Rechtsstreit wie ein in diesem Verfahren erstattetes Gutachten verwertet wird.

Der Bundesgerichtshof betont, dass das selbstständige Beweisverfahren der zügigen und schnellen Beweissicherung dient und entsprechend zügig durchgeführt werden soll (BGH, Beschluss vom 11.12.2003, Az. VII ZB 14/03). Verzögerungen bergen das Risiko, dass sich der zu sichernde Zustand ohnehin verändert, bevor das Gutachten vorliegt.

Besonderheiten bei Wohnungseigentum

Ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist möglich, ohne dass der antragstellende Eigentümer zuvor einen Beschluss über die Einholung eines Sachverständigengutachtens herbeigeführt haben muss (LG Baden-Baden, Beschluss v. 21.7.2021, 3 T 45/21).

Sinnvoll ist dieser Weg trotzdem meist nicht als erster Schritt. Die Wohnungseigentümer entscheiden nach eigenem Ermessen, ob und wie das Gemeinschaftseigentum erhalten wird, und können sich auch auf Grundlage eines weiteren Gutachtens für ein anderes Vorgehen entscheiden. Nur wenn die Gemeinschaft vorbefasst wird und selbst die Einholung eines Gutachtens beschließt, trägt sie auch dessen Kosten. Beantragt ein einzelner Eigentümer das Beweisverfahren eigenständig, ist er nach § 22 Abs. 1 GKG Kostenschuldner, solange die Antragsgegner keine eigenen Anträge stellen; eine gesonderte Kostenentscheidung ergeht im Beweisverfahren nicht.

Bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist die Zulässigkeit nach der WEG-Reform enger gefasst: Ein selbstständiges Beweisverfahren zwischen Wohnungseigentümern ist insoweit nur zulässig, wenn der Antragsteller eine davon ausgehende Störung im Bereich seines Sondereigentums geltend macht (LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 9.12.2021, 2-13 T 74/21). Die Zuständigkeit für die Durchsetzung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum liegt im Übrigen grundsätzlich bei der Gemeinschaft, die solche Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen kann (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); ob und inwieweit das im Einzelfall auch für ein laufendes Beweisverfahren Folgen hat, ist je nach Sachlage gesondert zu prüfen.

Kosten und ihre Verteilung

Für das selbstständige Beweisverfahren ergeht keine eigene Kostenentscheidung. Kostenschuldner ist nach § 22 Abs. 1 GKG zunächst der Antragsteller, solange der Antragsgegner keine eigenen Anträge stellt.

Wie hoch der Streitwert anzusetzen ist, ist in der Rechtsprechung nicht einheitlich geklärt: Teilweise wird der volle Hauptsachewert zugrunde gelegt, teilweise nur ein Bruchteil davon; die Festsetzung erfolgt im Einzelfall durch das Gericht (OLG Braunschweig, Beschluss vom 31.10.2000, Az. 8 W 53/00).

Obsiegt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer später in einem anschließenden Hauptsacheverfahren vollständig gegen denselben Gegner, hat sie Anspruch auf Erstattung der gesamten Gerichtskosten einschließlich der Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens (LG München I, Beschluss v. 9.11.2022, 8 O 7010/20).

Fortgang bei Insolvenz der Gegenseite

Wird während eines laufenden selbstständigen Beweisverfahrens das Insolvenzverfahren über das Vermögen einer Partei eröffnet, führt dies nicht zu einer Unterbrechung nach § 240 ZPO. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass das Beweisverfahren der vorweggenommenen, zügigen Beweisaufnahme dient und keine Entscheidung über Ansprüche trifft (BGH, Beschluss vom 11.12.2003, Az. VII ZB 14/03).

Für die Praxis bedeutet das: Die Beweissicherung kann auch dann fortgesetzt werden, wenn die Gegenseite zahlungsunfähig wird. Für die spätere Durchsetzung eines daraus abgeleiteten Zahlungsanspruchs sind davon unabhängig die Regeln der Insolvenzordnung zu beachten, etwa die Anmeldung zur Insolvenztabelle.

Dokumentation in der laufenden Verwaltung

Für Beiräte und Eigentümer lohnt es sich, Mängelanzeigen, Fristsetzungen und Beschlüsse von Anfang an nachvollziehbar zu dokumentieren, bevor ein Beweisverfahren beantragt wird. Das erleichtert später die Zuordnung der Kosten und die Einschätzung, ob eine Vorbefassung der Gemeinschaft sinnvoll ist. In der von uns verwalteten Objekten laufen Mängelmeldungen, Beschlüsse und der Schriftverkehr dazu über das Eigentümerportal casavi und die Verwaltungssoftware impower; Ansprechpartner für das jeweilige Objekt ist ein fest zugeordneter Objektbetreuer, mit dem sich das weitere Vorgehen abstimmen lässt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 11.12.2003, Az. VII ZB 14/03
• OLG Braunschweig, Beschluss vom 31.10.2000, Az. 8 W 53/00
• Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 19.04.2002, Az. 7 W 16/02