Duldungspflichten des Wohnungseigentümers im WEG-Recht

Ein Wohnungseigentümer muss nach § 14 Abs. 2 WEG bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigentum und auf das gemeinschaftliche Eigentum dulden, wenn sie der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung dienen oder eine gesetzlich privilegierte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 WEG betreffen. Dazu zählen etwa der Zutritt von Handwerkern, der Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten nach der Heizkostenverordnung, energetische Maßnahmen nach dem Gebäudeenergiegesetz sowie bestimmte bauliche Veränderungen wie eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge oder einen Glasfaseranschluss. Die Duldungspflicht ist dabei nicht grenzenlos, sie setzt eine ordnungsgemäße Ankündigung und eine angemessene Rücksichtnahme voraus.

Die gesetzliche Grundlage: § 14 WEG

§ 14 Abs. 2 WEG unterscheidet zwei Pflichten des Wohnungseigentümers: Nach Nr. 1 hat jeder Eigentümer bei der Nutzung des Sondereigentums und bei der Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf die anderen Eigentümer Rücksicht zu nehmen. Nach Nr. 2 muss er das Betreten und die Nutzung seines Sondereigentums durch andere Wohnungseigentümer oder von diesen beauftragte Personen dulden, soweit dies zur ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder zur Herstellung einer nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderung erforderlich ist.

In der Praxis bedeutet das: Muss eine Versorgungsleitung im gemeinschaftlichen Eigentum repariert werden und führt diese Leitung durch die Wand einer Wohnung, muss der betroffene Eigentümer den Zugang zu den Leitungen in seinen Räumen ermöglichen. Das gilt unabhängig davon, ob er die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet hat.

Privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 WEG

Seit der WEG-Reform 2020 hat jeder Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die der barrierefreien Nutzung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Die übrigen Eigentümer müssen die Durchführung dieser Maßnahmen dulden, auch wenn sie selbst keinen Nutzen davon haben. Über das Wie der Ausführung entscheidet weiterhin die Eigentümerversammlung durch Beschluss, der Anspruch auf Gestattung dem Grunde nach besteht jedoch unabhängig davon.

Ein älterer, vor der Reform entschiedener Fall betraf die Verlegung eines Antennenkabels durch das Sondereigentum eines Nachbarn, um den Fernsehempfang eines anderen Eigentümers sicherzustellen. Die Duldungspflicht wurde dort aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 242 BGB in Verbindung mit dem Rechtsgedanken aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sowie der wertenden Bedeutung von Art. 5 GG hergeleitet. Mit der Aufnahme des Telekommunikationsanschlusses in den Katalog des § 20 Abs. 2 WEG ist eine vergleichbare Konstellation heute unmittelbar gesetzlich geregelt und muss nicht mehr über allgemeine Treu-und-Glauben-Erwägungen begründet werden.

Spezialgesetzliche Duldungspflichten: GEG und Heizkostenverordnung

Im Zuge energetischer Sanierungen kann es erforderlich werden, die Gebäudesubstanz im Bereich des Sondereigentums durch Bauteilöffnungen zu prüfen oder dort Leitungen und Heizkörper auszutauschen. Für diese Fälle besteht eine Duldungspflicht des betroffenen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft, insbesondere auch bei Arbeiten zur Umsetzung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe nach § 71 Abs. 1 WEG. Da die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz überwiegend von der Gemeinschaft als Ganzes erfüllt werden, geht es hier meist um Maßnahmen im gemeinschaftlichen Interesse, nicht um Ansprüche einzelner Eigentümer untereinander.

Eine weitere praktisch wichtige Duldungspflicht ergibt sich aus § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung für den Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten. Sie erstreckt sich auf alle damit zusammenhängenden sachgerechten Maßnahmen, von der Erstbesichtigung durch den beauftragten Handwerker über die Anbringung einschließlich notwendiger Leitungsverlegung bis zur jährlichen Ablesung. Erfasst sind auch der Austausch bei Defekt oder Ablauf der Eichfrist sowie die Erweiterung, wenn ursprünglich zu wenige Geräte montiert wurden.

Wo die Duldungspflicht endet

Keine Duldungspflicht besteht ohne vorherige angemessene Ankündigung und ohne Rücksicht auf die berechtigten Interessen des betroffenen Eigentümers. Maßnahmen müssen in Art und Umfang erforderlich sein, eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Sondereigentums muss nicht hingenommen werden. Bei baulichen Veränderungen außerhalb des Katalogs privilegierter Maßnahmen ist zudem grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, und Eigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt würden, müssen nach § 20 Abs. 4 WEG zustimmen, bevor die Maßnahme gegen ihren Willen durchgeführt werden darf.

Duldungspflichten lassen sich zudem nicht ohne Weiteres von einem Rechtsgebiet auf ein anderes übertragen. So regelt etwa das Nachbarrecht einzelner Bundesländer die Duldung von Unterfangungen an Grenzwänden als engen Ausnahmetatbestand zur Inanspruchnahme fremden Eigentums; aus einer solchen Norm folgt keine weitergehende Pflicht, auch über das unmittelbar Geregelte hinausgehende Sicherungsmaßnahmen hinzunehmen. Ob eine Duldungspflicht besteht und wie weit sie reicht, ist daher stets anhand der konkret einschlägigen Vorschrift zu prüfen und im Einzelfall nicht immer eindeutig zu beantworten.

Vermietete Einheiten: Weitergabe an den Mieter

Ist eine Wohnung vermietet, trifft die Duldungspflicht zunächst den Eigentümer als Vermieter, der sie über die mietrechtlichen Vorschriften an den Mieter weitergeben muss. Nach §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen sowie bestimmte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei kommt es auf die konkrete Einordnung an: Reine Instandhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich zu dulden, ein vom Vermieter vorgelegtes Gesamtkonzept aus mehreren, aufeinander abgestimmten Gewerken muss der Mieter dagegen nur dulden, soweit der Vermieter deutlich macht, dass er die ohnehin zu duldenden Einzelmaßnahmen notfalls auch losgelöst vom Gesamtpaket verlangt.

Führt der Vermieter lediglich seine laufende Erhaltungspflicht aus, begründet das kein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieser Grundsatz wurde bereits vom Kammergericht Berlin bestätigt, seinerzeit noch zur Duldungspflicht nach § 541a BGB a. F., der in der Sache dem heutigen § 555a BGB entspricht. Für die Verwaltung bedeutet das: WEG-Beschlüsse zu Erhaltungs- oder privilegierten Baumaßnahmen muss der vermietende Eigentümer rechtzeitig an seinen Mieter weitergeben, damit dieser seinerseits der ihn treffenden Duldungspflicht nachkommen kann.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• KG Berlin, Urteil vom 26.08.2002, Az. 8 U 181/01
• OLG Köln, Urteil vom 13.01.2017, Az. 19 U 77/16
• BGH, Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17