Duldungspflichten des Mieters: Was Mieter hinnehmen müssen
Duldungspflichten des Mieters bezeichnen die gesetzliche Verpflichtung, bestimmte Eingriffe des Vermieters oder Dritter in die Mietsache hinzunehmen, auch wenn dadurch der eigene Mietgebrauch vorübergehend beeinträchtigt wird. Den größten Teil regeln § 555a BGB für Erhaltungsmaßnahmen und die §§ 555b bis 555d BGB für Modernisierungsmaßnahmen. Hinzu kommen Fälle, in denen Mieter an Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden sind, sowie die Pflicht, ortsübliche Immissionen aus Nachbarwohnungen hinzunehmen. Die Duldungspflicht ist jedoch nicht grenzenlos: Sie entfällt, wenn eine Maßnahme den Charakter der Wohnung grundlegend verändert oder für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet.
Erhaltungsmaßnahmen: die laufende Instandhaltung muss der Mieter dulden
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit er dieser Pflicht nachkommen kann, muss der Mieter Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB dulden, etwa Reparaturen an Leitungen, Fenstern oder der Heizung. Der Vermieter hat die Maßnahme grundsätzlich rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, es handelt sich um einen Eilfall oder um eine Maßnahme mit nur unerheblichen Auswirkungen.
Das Kammergericht Berlin hat zu der Vorgängervorschrift des § 555a BGB entschieden, dass ein Mieter, der zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet ist, deswegen kein Kündigungsrecht hat, solange der Vermieter lediglich seiner laufenden Erhaltungspflicht nachkommt [KG Berlin, Urteil vom 26.08.2002, Az. 8 U 181/01]. Eine fristlose Kündigung wegen der mit den Arbeiten verbundenen Beeinträchtigungen scheidet in diesen Fällen regelmäßig aus. Etwas anderes gilt nur, wenn die Maßnahme über die bloße Erhaltung hinausgeht oder für den Mieter unzumutbar ist, etwa weil die Wohnung über einen unangemessen langen Zeitraum nicht nutzbar ist.
Modernisierung: Duldungspflicht mit Härtefalleinwand
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB, etwa energetische Sanierungen oder der nachhaltige Einbau neuer technischer Anlagen, muss der Vermieter nach § 555c BGB form- und fristgerecht ankündigen. Liegt eine ordnungsgemäße Ankündigung vor, ist der Mieter nach § 555d Abs. 1 BGB grundsätzlich zur Duldung verpflichtet. Er kann der Maßnahme jedoch nach § 555d Abs. 2 BGB widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dieser Einwand ist fristgebunden geltend zu machen.
Die Duldungspflicht endet dort, wo eine Maßnahme nicht mehr als Modernisierung, sondern als grundlegender Umbau einzuordnen ist. Der Bundesgerichtshof hat eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin zurückgewiesen und dabei bestätigt, dass keine Duldungspflicht besteht, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. In dem zugrunde liegenden Fall ging es um die Hinzufügung neuer Räume, eine Veränderung des Grundrisses, einen veränderten Zuschnitt von Wohnräumen und Bad sowie die Anlegung einer Terrasse [BGH, Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17]. Wo im Einzelfall die Grenze zwischen Modernisierung und grundlegendem Umbau verläuft, ist nicht immer eindeutig und hängt von Umfang und Auswirkung der Arbeiten auf die konkrete Wohnung ab.
Technische Anschlüsse als Sonderfall
Der nachträgliche Anschluss an ein Breitbandkabelnetz oder vergleichbare technische Einrichtungen wird je nach Ausgestaltung als Erhaltungs- oder als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet. Maßgeblich ist, ob die Maßnahme zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt und ordnungsgemäß angekündigt wurde. Die obergerichtliche Rechtsprechung hat eine Verbesserung durch den Anschluss an ein Breitbandkabelnetz wiederholt bejaht. Die frühere Vorschrift, auf die sich diese Rechtsprechung stützte, ist mit der Neuordnung des Mietrechts in die heutigen §§ 555a ff. BGB aufgegangen; die rechtlichen Maßstäbe bestehen jedoch fort.
Für Eigentümer und Verwaltungen ist zusätzlich zu beachten, dass die Umlage der laufenden Kosten für Kabelanschlüsse über die Betriebskosten durch die Änderung des Telekommunikationsgesetzes eingeschränkt wurde. Die Duldungspflicht für die Installation selbst bleibt davon unberührt, die Frage der Kostenverteilung ist aber gesondert zu prüfen.
Bindung an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Vermietete Eigentumswohnungen unterliegen zusätzlich den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat entschieden, dass die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt, wenn sie mit einer optischen Beeinträchtigung verbunden ist. Vor der Installation ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich; fehlt er, können die übrigen Eigentümer die Entfernung nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen. Beschließt die Eigentümerversammlung später den Abbau, wirkt sich das auch auf das Mietverhältnis aus [Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02].
Für die Praxis bedeutet das: Eine Erlaubnis des Vermieters allein genügt nicht, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Vermieter sollten Mieter auf bestehende WEG-Beschlüsse zu baulichen Veränderungen hinweisen und bei eigenmächtigen Installationen rechtzeitig reagieren, um eigene Ansprüche der Gemeinschaft nicht zu riskieren.
Grenzen: Hausrecht, Besucher und Immissionen
Das Hausrecht innerhalb der Wohnung liegt grundsätzlich beim Mieter. Der Vermieter muss dulden, dass Besucher des Mieters die gemeinschaftlichen Hausteile betreten; dieses Betretungsrecht endet, wenn Besucher die Grenzen überschreiten, etwa durch Beschädigung oder Störung des Hausfriedens. Insofern besteht auch eine Duldungspflicht auf Seiten des Vermieters, die in der Praxis häufig übersehen wird.
Umgekehrt muss der Mieter in gewissem Umfang Immissionen aus Nachbarwohnungen hinnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann zur Bestimmung dessen, was ein Mieter an Geräuschen, Gerüchen oder ähnlichen Einwirkungen aus einer anderen Wohnung hinzunehmen hat, der Maßstab des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB entsprechend herangezogen werden [BGH, Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14]. Gegen Störungen, die über dieses Maß hinausgehen, steht dem Mieter über § 862 Abs. 1 BGB ein dem § 1004 BGB entsprechender Besitzschutz zu. Die Duldungspflicht hat also stets eine Kehrseite: Sie gilt nur innerhalb dessen, was im Mehrfamilienhaus als sozialadäquat gilt, nicht darüber hinaus.
Häufige Fragen
Ja, soweit es sich um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handelt. Der Vermieter muss die Maßnahme grundsätzlich rechtzeitig ankündigen, außer bei Eilfällen oder Maßnahmen mit nur geringfügigen Auswirkungen.
Eine vollständige Ablehnung ist nur über den Härteeinwand nach § 555d Abs. 2 BGB möglich und muss fristgerecht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Eine pauschale Weigerung ohne diesen Einwand genügt nicht.
Nicht zwingend. Nach der Rechtsprechung besteht keine Duldungspflicht, wenn die Maßnahme den Charakter der Mietsache grundlegend verändert, etwa durch Anbau neuer Räume oder Veränderung des Zuschnitts. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen reicht die Erlaubnis des Vermieters allein nicht aus, wenn die Installation das Gemeinschaftseigentum optisch verändert. In diesem Fall ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
In dem Umfang, der im Mehrfamilienhaus als ortsüblich und sozialadäquat gilt, ja. Als Maßstab wird der Rahmen des § 906 Abs. 1 BGB entsprechend herangezogen. Geht eine Störung darüber hinaus, kann sich der Mieter auf Besitzschutz berufen.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Urteil vom 26.08.2002, Az. 8 U 181/01
- BGH, Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17
- Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02