Drittnutzer und Besitzschutz: Rechte bei WEG-Maßnahmen

Ein Drittnutzer, also ein Mieter, Pächter oder Nießbraucher einer Eigentumswohnung, genießt Besitzschutz nach §§ 858, 862 BGB nur gegenüber Eingriffen in die von ihm tatsächlich genutzten Räume. Gegen Vorgänge außerhalb seiner Wohnung, etwa Baulärm aus einer anderen Einheit oder Gerüche aus dem Treppenhaus, kann er sich dagegen grundsätzlich nicht auf eigene Besitzschutzansprüche berufen. Diese Unterscheidung ist für Eigentümer, Beiräte und Verwaltungen wichtig, weil sie bestimmt, wer bei Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen welche Ansprüche hat und wer am Ende für Störungen einstehen muss.

Besitzschutz nur bei Einwirkung auf die Mietsache selbst

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat an den von ihm gemieteten Räumen einen unmittelbaren und ausschließlichen Besitz. Greift ein Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unmittelbar in diesen Bereich ein, etwa indem Handwerker ohne Ankündigung die Wohnung betreten oder Bauarbeiten in den Mieträumen selbst stattfinden, kann sich der Mieter mit Besitzschutzansprüchen nach §§ 858, 862 BGB wehren.

Anders liegt es, wenn die Beeinträchtigung von außen kommt und sich als Zuführung unwägbarer Stoffe darstellt, also als Lärm, Staub, Erschütterungen oder Gerüche, die von Arbeiten an anderer Stelle des gemeinschaftlichen Eigentums ausgehen. Hier fehlt dem Mieter der unmittelbare Besitz an der Stelle, von der die Einwirkung ausgeht. Ein eigener besitzrechtlicher Abwehranspruch gegen den Eigentümer oder die Gemeinschaft besteht in diesen Fällen grundsätzlich nicht. Der Mieter ist insoweit auf sein Verhältnis zu seinem Vermieter verwiesen, nicht auf ein Vorgehen gegen die Gemeinschaft.

Duldungspflichten nach § 555c und § 555d BGB

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wirken sich häufig auch auf vermietete Einheiten aus. Der Vermieter muss solche Maßnahmen rechtzeitig ankündigen, der Mieter muss sie nach §§ 555c, 555d BGB in dem gebotenen Umfang dulden. Dieses Duldungsverhältnis besteht zwischen Vermieter und Mieter, nicht zwischen Mieter und Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft selbst hat mit dem Mietverhältnis nichts zu tun, sie handelt gegenüber dem Eigentümer, und dieser muss die mietrechtlichen Folgen gegenüber seinem Mieter selbst regeln.

Für die Praxis bedeutet das: Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sanierungsmaßnahme nach § 19 WEG, ist es Sache jedes einzelnen Eigentümers, seinen Mieter rechtzeitig zu informieren und die mietrechtliche Duldung zu klären. Die Verwaltung kann hierbei unterstützend informieren, eine eigene Pflicht gegenüber dem Mieter trifft sie grundsätzlich nicht, da zwischen Verwaltung und Mieter kein Vertragsverhältnis besteht.

Haftung des Eigentümers für seinen Drittnutzer

Überlässt ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum einem Drittnutzer, bleibt er nach §§ 14 Abs. 1 Nr. 1, 14 Abs. 2 Nr. 1, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG dafür verantwortlich, dass dieser das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum nur so nutzt, wie es auch dem Eigentümer selbst gestattet wäre. Der Eigentümer muss auf seinen Mieter oder Pächter einwirken, damit dieser vermeidbare Störungen unterlässt.

Der Bundesgerichtshof hat dazu festgehalten, dass ein Wohnungseigentümer als sogenannter mittelbarer Handlungsstörer für das Verhalten seines Drittnutzers einstehen muss, und zwar in drei Konstellationen: wenn er dem Drittnutzer eine Störung, etwa eine nicht gestattete bauliche Veränderung, erlaubt, wenn er mit einer solchen Störung rechnen muss und den Drittnutzer nicht auf das Erfordernis einer vorherigen Gestattung hinweist, oder wenn er trotz Kenntnis von der Störung nicht einschreitet. Der Mieter gilt insoweit als Erfüllungsgehilfe des Eigentümers, an dieser rechtlichen Einordnung hat sich durch neuere Rechtsprechung in der Sache nichts geändert.

• ✓Erlaubte Störung: Eigentümer gestattet dem Drittnutzer eine unzulässige Nutzung oder bauliche Veränderung
• ✓Erkennbare Gefahr: Eigentümer muss mit einer Störung rechnen und versäumt den Hinweis auf eine erforderliche Gestattung
• ✓Untätigkeit trotz Kenntnis: Eigentümer erfährt von der Störung und schreitet nicht ein

Rolle der Verwaltung bei Störungen durch Drittnutzer

Verstößt ein Wohnungseigentümer oder ein Drittnutzer gegen gesetzliche Vorgaben oder gegen Beschlüsse der Gemeinschaft, muss die Verwaltung tätig werden und abmahnen, sofern die Störung vermeidbar ist und kein Anspruch auf die beanstandete Nutzung besteht. Dies gilt unabhängig davon, ob der unmittelbare Störer der Eigentümer selbst oder sein Mieter, Pächter oder Nießbraucher ist.

Hält der Betroffene trotz Abmahnung an seinem Verhalten fest, muss die Verwaltung weitere Schritte prüfen. Sieht die Gemeinschaftsordnung oder § 27 WEG dies vor, kann sie namens der Gemeinschaft Klage auf Unterlassung erheben. Ist dieser Weg nicht eröffnet, muss sie die Eigentümer informieren und einen Beschluss über das weitere Vorgehen herbeiführen. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat sich mit einem solchen Fall befasst und die Pflicht der Verwaltung zum gestuften Vorgehen bestätigt (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 13.9.2023, 770 C 65/22).

Keine Übertragung des Nachbarrechts auf das Verhältnis der Mieter untereinander

Streiten zwei Mieter innerhalb einer Eigentumsanlage über Immissionen, etwa Lärm oder Gerüche, stellt sich die Frage, ob die nachbarrechtlichen Ausgleichsregeln des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend angewendet werden können. Der Bundesgerichtshof hat dies verneint. Das Verhältnis der Mieter untereinander ist danach keine vom Gesetzgeber übersehene Lücke, sondern bewusst ungeregelt geblieben, da sich die Grenzen der zulässigen Nutzung bereits aus dem jeweiligen Mietverhältnis zum Vermieter ergeben (BGH, Urteil vom 12.12.2003, Az. V ZR 180/03).

Für die Praxis folgt daraus, dass ein Mieter, der sich durch einen anderen Mieter im Haus gestört fühlt, grundsätzlich nicht unmittelbar gegen diesen vorgehen kann, sondern sich an seinen eigenen Vermieter halten muss. Der Vermieter wiederum kann, soweit er Wohnungseigentümer ist, die oben beschriebenen Mittel innerhalb der Gemeinschaft nutzen, um auf den störenden Mieter einwirken zu lassen. Ob und in welchem Umfang im Einzelfall ein Anspruch besteht, hängt stark von der konkreten Störung und der vertraglichen Ausgestaltung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 12.12.2003, Az. V ZR 180/03