Doppelvermietung: Rechtsfolgen für Mieter und Vermieter
Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn ein Vermieter dieselbe Wohnung oder Gewerbefläche zweimal vermietet, etwa weil eine Kündigung sich später als unwirksam erweist oder weil mündliche und schriftliche Zusagen nebeneinander bestehen. Da die Wohnung tatsächlich nur einem Mieter übergeben werden kann, bekommt in der Regel nur eine Partei den Besitz. Der andere Mietvertrag bleibt zwar wirksam, der darin vereinbarte Gebrauch nach § 535 BGB wird dem Vermieter aber unmöglich im Sinne von § 275 BGB. Der nicht berücksichtigte Mieter hat dann regelmäßig keinen Anspruch auf Einweisung in die Wohnung, sondern nur auf Schadensersatz.
Wie eine Doppelvermietung entsteht
In der Praxis entstehen Doppelvermietungen häufig aus Nachlässigkeit, nicht aus Absicht. Ein typischer Fall: Der Vermieter geht davon aus, nur ein schriftlicher Mietvertrag sei bindend, trifft mit einem Interessenten aber bereits konkrete mündliche Absprachen und vermietet die Wohnung anschließend schriftlich an eine andere Person. Mündliche Vereinbarungen können jedoch bereits einen wirksamen Mietvertrag begründen, sodass zwei Verträge über dieselbe Sache bestehen.
Ein zweiter häufiger Fall betrifft Kündigungen: Der Vermieter kündigt dem bisherigen Mieter, vermietet die Wohnung neu, und später stellt sich heraus, dass die Kündigung unwirksam war. Auch hier bestehen dann zwei parallele Mietverhältnisse, obwohl der Vermieter von einem einzigen ausgegangen ist. In Mehrparteien-Objekten mit mehreren Ansprechpartnern, etwa bei paralleler Kommunikation von Eigentümer und Verwaltung, steigt dieses Risiko zusätzlich.
Wer bekommt die Wohnung, wer bekommt Schadensersatz
Ein festes Prioritätsprinzip, wonach etwa der zuerst geschlossene Vertrag automatisch vorgeht, gibt es nicht. Der Vermieter kann grundsätzlich entscheiden, welchem Mieter er den Besitz verschafft. Dem anderen Mieter bleibt regelmäßig nur ein Schadensersatzanspruch, da sein Erfüllungsanspruch wegen Unmöglichkeit nach § 275 BGB entfällt und an dessen Stelle ein Anspruch nach §§ 280, 283 BGB oder, je nach Fallgestaltung, nach § 536a Abs. 1 BGB tritt.
Ersatzfähig sind insbesondere die Mehrkosten einer anderweitigen Anmietung sowie frustrierte Aufwendungen, etwa Stornokosten für eine bereits bestellte Einbauküche, soweit damit kein doppelter Ausgleich desselben Nachteils verlangt wird. Nach der zugrunde liegenden Fachliteratur kann der Anspruch unter bestimmten Voraussetzungen auch dem nichtehelichen Lebensgefährten des Mieters zustehen, wenn eine entsprechende Leistungsnähe besteht und der Vermieter das Einbeziehungsinteresse erkennen konnte. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall ein Anspruch besteht, hängt stark von den konkreten Umständen ab und sollte nicht pauschal angenommen werden.
Einstweiliger Rechtsschutz: Grenzen für den übergangenen Mieter
Wer befürchtet, bei einer Doppelvermietung leer auszugehen, kann nicht ohne Weiteres im Eilverfahren verhindern, dass der Vermieter mit einer dritten Person einen Mietvertrag abschließt. Das Kammergericht Berlin hat einen entsprechenden Verfügungsantrag zurückgewiesen, weil die begehrte Maßnahme den Antragsteller vollständig befriedigt und damit die Hauptsache vorweggenommen hätte, was im Eilverfahren grundsätzlich nicht zulässig ist (KG Berlin, Beschluss vom 07.09.2017, Az. 8 W 47/17).
Anders liegt es, wenn einem Mieter der Besitz bereits widerrechtlich entzogen wurde, etwa weil er aus der Wohnung ausgesperrt und diese an einen Dritten übergeben wurde. In diesem Fall handelt es sich nicht um einen Erfüllungsanspruch, sondern um einen possessorischen Besitzschutzanspruch, der nach allgemeiner Auffassung sehr wohl mit einer einstweiligen Verfügung gesichert werden kann, auch wenn die Wohnung inzwischen weitervermietet wurde.
Besonderheiten bei Gewerberaum
Bei Doppelvermietung von Gewerbeflächen gelten teils andere Maßstäbe. Ein Anspruch des nicht besitzenden Erstmieters auf Herausgabe der Miete, die der Vermieter durch die Vermietung an den Zweitmieter erzielt, besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Erstmieter die Fläche ohnehin nicht in der Art hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter. Ein Erfüllungsanspruch auf Einräumung des Besitzes kommt nur ausnahmsweise in Betracht, etwa wenn sich der Vermieter im Vertrag mit dem anderen Mieter eine entsprechende Besitzeinräumung ausdrücklich vorbehalten hat.
Für vertragsbrüchige Mieter, die eine Fläche vorzeitig räumen und der Vermieter sie weitervermietet, gilt zudem eine Beweislastverteilung: Erst wenn der Mieter nachweist, dass der Vermieter die Sache einem Dritten überlassen hat, muss der Vermieter seinerseits belegen, dass er dem ursprünglichen Mieter den Gebrauch gleichwohl noch hätte verschaffen können (OLG Celle, Urteil vom 29.01.2003, Az. 2 U 150/02).
Praktische Vorsorge für Eigentümer und Vermieter
Doppelvermietungen lassen sich weitgehend vermeiden, wenn Zusagen erst nach abgeschlossener Entscheidung erfolgen und nicht mehrere Interessenten parallel mit verbindlichen Formulierungen angesprochen werden. Besonders riskant sind mündliche Zusagen am Telefon oder bei Besichtigungen, die später als bindend ausgelegt werden können, obwohl der schriftliche Vertrag noch gar nicht unterschrieben ist.
In Objekten mit mehreren Ansprechpartnern, etwa wenn Eigentümer und Hausverwaltung parallel mit Interessenten kommunizieren, sollte klar geregelt sein, wer die abschließende Vermietungsentscheidung trifft und wann eine Zusage tatsächlich bindend ist. Bei strittigen Kündigungen empfiehlt es sich, mit einer Neuvermietung zu warten, bis Rechtssicherheit über die Wirksamkeit der Kündigung besteht, auch wenn das im Einzelfall zu Leerstandszeiten führen kann.
Häufige Fragen
In der Regel nicht. Sobald die Wohnung an eine andere Person übergeben wurde, ist die Erfüllung Ihres Vertrags meist unmöglich im Sinne von § 275 BGB. Es verbleibt grundsätzlich nur ein Schadensersatzanspruch, bei Gewerberaum nur in Ausnahmefällen ein Anspruch auf Besitzeinräumung.
Das Kammergericht Berlin hat einen solchen Antrag zurückgewiesen, weil er die Hauptsache vorweggenommen hätte. Anders liegt der Fall nur, wenn Ihnen der Besitz bereits widerrechtlich entzogen wurde, dann kommt ein possessorischer Besitzschutzanspruch per Eilverfahren in Betracht.
Typischerweise die Mehrkosten einer Ersatzanmietung sowie frustrierte Aufwendungen wie Stornokosten für bereits bestellte Einrichtung, soweit dadurch kein identischer Nachteil doppelt ausgeglichen wird. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab.
Teilweise mit abweichenden Maßstäben. Ein Anspruch auf Herausgabe der mit dem Zweitmieter erzielten Miete besteht regelmäßig nicht, und ein Erfüllungsanspruch auf Besitzeinräumung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei einem vertraglichen Vorbehalt des Vermieters.
Entscheidend ist eine klare Zuständigkeitsregelung zwischen Eigentümer und Verwaltung sowie die Festlegung, wann eine Zusage an Interessenten tatsächlich bindend wird. Bei strittigen Kündigungen sollte mit der Neuvermietung bis zur Klärung der Rechtslage gewartet werden.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Beschluss vom 07.09.2017, Az. 8 W 47/17
- OLG Celle, Urteil vom 29.01.2003, Az. 2 U 150/02