Digitales Fernsehen in der WEG: Technik, Pflichten, Kosten
Digitales Fernsehen betrifft Wohnungseigentümergemeinschaften vor allem dort, wo eine gemeinschaftliche Antennen- oder Kabelanlage vorhanden ist. Seit dem 1. Mai 2012 werden Satellitenprogramme ausschließlich digital ausgestrahlt, seit dem 1. Juli 2017 gilt für die terrestrische Übertragung der Standard DVB-T2. Ob und wie eine Gemeinschaft handeln muss, hängt davon ab, ob die vorhandene Anlage technisch nachgerüstet werden kann oder ob eine vollständige Erneuerung notwendig wird. Diese Unterscheidung entscheidet auch über die rechtliche Einordnung als Erhaltungsmaßnahme nach § 19 WEG oder als bauliche Veränderung nach § 20 WEG.
Technische Ausgangslage: Satellit, DVB-T2 und Kabel
Mit der vollständigen Umstellung der Satellitenübertragung auf digitale Signale zum 1. Mai 2012 ist analoger Empfang über Parabolantenne nicht mehr möglich. Seit dem 1. Juli 2017 ist zudem der terrestrische Standard DVB-T2 eingeführt. Der wesentliche Unterschied zum Vorgängerstandard besteht darin, dass private Sender inzwischen kostenpflichtig sind, während öffentlich-rechtliche Programme weiterhin frei empfangbar bleiben.
Die Versorgung ist bei öffentlich-rechtlichen Programmen nahezu flächendeckend, bei privaten Sendern regional unterschiedlich. Ob ein Standort versorgt ist, lässt sich vorab über die offiziellen Prüfseiten der Sendernetzbetreiber klären. Ein zusätzlicher Receiver ist nur erforderlich, wenn das Empfangsgerät nicht bereits über einen integrierten digitalen Tuner verfügt.
Gemeinschaftsantenne: wann eine Nachrüstung ausreicht
Viele Mehrfamilienhäuser verfügen über eine gemeinschaftliche Antennenanlage. Ob diese für digitalen Empfang geeignet ist, hängt von zwei technischen Werten ab: Der Frequenzbereich muss mindestens 47 bis 862 MHz abdecken, und die verbauten Koaxialkabel sowie weitere Komponenten müssen ein Schirmdämpfungsmaß von mindestens 85 dB aufweisen. Arbeitet die Anlage breitbandig, verteilt sie das gesamte empfangene Spektrum unverändert bis zur Anschlussdose der einzelnen Einheiten und ist damit grundsätzlich geeignet.
Anders sieht es bei kanalselektiven Anlagen aus. Hier werden in einer Kopfstelle einzelne Kanäle aus dem Gesamtspektrum ausgewählt, umgesetzt und als schmales Frequenzband verteilt. Eine solche Anlage muss auf die für das digitale terrestrische Fernsehen genutzten Kanäle umprogrammiert werden, damit der Empfang weiterhin funktioniert. Diese Anpassung ist in aller Regel technisch möglich, erfordert aber den Einsatz einer Fachfirma und verursacht entsprechende Kosten.
Erhaltung oder bauliche Veränderung: die rechtliche Weichenstellung
Für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung kommt es darauf an, ob die Maßnahme als Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG einzuordnen ist oder ob es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG handelt.
Die bloße Umprogrammierung einer vorhandenen, grundsätzlich geeigneten Kopfstelle dient dem Erhalt der bisherigen Funktionsfähigkeit der Anlage und wird in der Praxis regelmäßig als Erhaltungsmaßnahme behandelt. Ein solcher Beschluss ist mit einfacher Mehrheit möglich, eine besondere Kostenverteilung ist nicht erforderlich, die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel.
Wird die Anlage dagegen vollständig ersetzt, etwa durch den Umstieg von Antenne auf ein Kabel- oder Glasfasernetz, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Hier gilt zu beachten, dass § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG einzelnen Eigentümern sogar einen Anspruch auf einen Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität einräumt, die Gemeinschaft also unter Umständen zur Duldung verpflichtet ist. Die Kostenverteilung richtet sich dann nach § 21 Abs. 2 WEG: Stimmen nicht alle Eigentümer zu, tragen grundsätzlich nur die Zustimmenden die Kosten und sind allein nutzungsberechtigt. Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, sofern dies nicht unbillig ist.
Auswirkungen für Vermieter und Mieter
Für Eigentümer, die ihre Einheit vermietet haben, stellt sich zusätzlich die Frage der Kostenumlage. Ein Anschluss an ein Breitbandkabelnetz wurde in der Rechtsprechung als gebrauchswerterhöhende Modernisierungsmaßnahme anerkannt, wobei nicht allein die Zahl der empfangbaren Programme entscheidend ist, sondern auch zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten wie der Empfang ausländischer Programme oder eine interaktive Nutzung über rückkanalfähige Netze.
Bei der laufenden Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB ist zu beachten, dass die Umlagefähigkeit von Kabelanschlussgebühren als Nebenkosten durch die Telekommunikationsrechtsreform eingeschränkt wurde. Seit dem Auslaufen der Übergangsregelung zum 30. Juni 2024 lassen sich die Kosten eines gemeinschaftlichen Kabelanschlusses nicht mehr ohne Weiteres pauschal auf alle Mieter umlegen. Gemeinschaften, die noch über Sammelverträge verfügen, sollten diese Entwicklung bei der nächsten Vertragsprüfung berücksichtigen.
Vorgehen für Verwaltung und Beirat
Vor einer Beschlussfassung empfiehlt sich eine technische Bestandsaufnahme der vorhandenen Anlage durch eine Fachfirma, die Frequenzbereich und Schirmdämpfung prüft und eine Einschätzung liefert, ob eine Umprogrammierung ausreicht oder eine Neuanschaffung erforderlich ist. Auf dieser Grundlage lässt sich die Beschlussvorlage sauber zwischen Erhaltungsmaßnahme und baulicher Veränderung trennen und die jeweils richtige Mehrheit sowie Kostenverteilung bestimmen.
Die entstehenden Kosten werden im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung berücksichtigt. Bei der von uns betreuten WEG-Verwaltung erstellen wir Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres, ein fester Objektbetreuer begleitet das Objekt durchgehend, und die Kommunikation mit Eigentümern läuft über das Eigentümerportal casavi auf Basis der Verwaltungssoftware impower.
Häufige Fragen
Das hängt von der Art der Maßnahme ab. Eine reine Umprogrammierung einer bereits geeigneten Anlage gilt als Erhaltungsmaßnahme und benötigt nur einfache Mehrheit. Eine vollständige Erneuerung der Anlage ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG mit eigenen Mehrheits- und Kostenregeln.
Stimmen nicht alle Eigentümer zu, tragen nach § 21 Abs. 2 WEG grundsätzlich die Zustimmenden die Kosten und sind allein nutzungsberechtigt. Bei einer qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen.
Das hängt vom Frequenzbereich der Anlage (mindestens 47 bis 862 MHz) und dem Schirmdämpfungsmaß (mindestens 85 dB) ab. Breitbandig arbeitende Anlagen sind in der Regel geeignet, kanalselektive Anlagen müssen auf die digitalen Kanäle umprogrammiert werden.
Seit dem Auslaufen des sogenannten Nebenkostenprivilegs zum 30. Juni 2024 ist eine pauschale Umlage der Kosten eines gemeinschaftlichen Kabelanschlusses über die Betriebskosten nach § 556 BGB nur noch eingeschränkt möglich. Bestehende Sammelverträge sollten deshalb überprüft werden.
Nur dann, wenn das Fernsehgerät nicht bereits über einen integrierten digitalen Tuner verfügt. Moderne Geräte sind in der Regel bereits für den digitalen Empfang ausgelegt.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG München, Beschluss vom 12.12.2017, Az. 32 W 1939/17
- OLG Oldenburg (Oldenburg), Urteil vom 29.07.2002, Az. 13 U 53/02
- FG München, Urteil vom 09.02.2017, Az. 14 K 2480/14 (veröffentlicht am 10.04.2017)rechtskräftig