Startseite › Ratgeber › Dienstbarkeit in der WEG: Arten, Wirkung und Praxisfragen

Dienstbarkeit in der WEG: Arten, Wirkung und Praxisfragen

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einem fremden Grundstück, das dessen Eigentümer zu einem Dulden oder Unterlassen verpflichtet oder einem Berechtigten eine bestimmte Nutzung erlaubt. Im Wohnungseigentum begegnet sie vor allem als Grunddienstbarkeit (zum Beispiel Wege- oder Leitungsrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks), als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person oder als dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB. Für Eigentümergemeinschaften ist relevant, dass solche Rechte das gemeinschaftliche Grundstück dauerhaft binden, unabhängig davon, wer später Eigentümer der einzelnen Einheiten wird.

Welche Arten von Dienstbarkeiten gibt es

Das BGB unterscheidet in den §§ 1018 ff. BGB drei Formen der Dienstbarkeit. Die Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, etwa in Form eines Wegerechts oder eines Leitungsrechts. Berechtigt ist nicht eine bestimmte Person, sondern wer gerade Eigentümer des begünstigten Grundstücks ist. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB folgt denselben Regeln, berechtigt aber eine konkrete Person und ist nach § 1092 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht übertragbar. Der Nießbrauch schließlich räumt ein umfassendes Nutzungsrecht ein, das über einzelne Nutzungsbefugnisse hinausgeht.

Praktisch bedeutsam ist, dass Sondereigentum sowohl mit einer Grunddienstbarkeit als auch mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden kann. Das Sondernutzungsrecht dagegen ist kein dingliches Recht und kann deshalb nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein. Wer ein Sondernutzungsrecht dinglich absichern möchte, muss auf andere Gestaltungen zurückgreifen, etwa auf eine entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung.

Abgrenzung zu Wohnrecht, Dauerwohnrecht und Wohnungserbbaurecht

Das dingliche Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt, bestimmte Räume unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird oft im Rahmen vorweggenommener Erbfolge oder beim Verkauf gegen Wohnrecht vereinbart. Davon zu unterscheiden sind das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG und das Wohnungserbbaurecht nach § 30 WEG. Beide sind wirtschaftlich vergleichbar, rechtlich aber eigenständige Institute, die im Unterschied zum Wohnrecht veräußerlich und vererbbar sind. Für Eigentümer und Beiräte ist diese Unterscheidung relevant, weil sich Reichweite, Übertragbarkeit und Erlöschensgründe unterscheiden und im Grundbuch genau geprüft werden müssen, welches Recht tatsächlich eingetragen ist.

Typische Konstellationen in der Eigentümergemeinschaft

In der Praxis treffen Verwalter und Beiräte auf Dienstbarkeiten meist in zwei Zusammenhängen. Zum einen bestehen häufig Leitungsrechte zugunsten von Versorgungsunternehmen oder Nachbargrundstücken, die aus der Zeit vor der Aufteilung in Wohnungseigentum stammen und mit der Teilung automatisch auf alle Einheiten lasten. Zum anderen taucht beim Erwerb einer Eigentumswohnung gelegentlich ein eingetragenes Wohnrecht zugunsten eines früheren Eigentümers auf, das beim Kauf unbedingt berücksichtigt werden muss, da es den Wert und die Nutzbarkeit der Einheit erheblich beeinflussen kann.

Will eine Eigentümergemeinschaft selbst eine Dienstbarkeit am gemeinschaftlichen Grundstück bestellen, etwa um einem Energieversorger ein Leitungsrecht einzuräumen, handelt es sich um eine Verfügung über das gemeinschaftliche Grundstück. Eine solche Maßnahme geht über die laufende Verwaltung hinaus und wird in der Praxis regelmäßig nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss, sondern nur mit Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt umgesetzt. Wie der BGH im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entschieden hat, kann aus dem dabei entstehenden Begleitschuldverhältnis auch die Pflicht folgen, eine deckungsgleiche Baulast zu übernehmen (BGH, Urteil v. 30.6.2023, V ZR 165/22). Solche Nebenpflichten sollten vor der Beschlussfassung geprüft werden.

Bestimmtheit und Ausübungsstelle bei der Eintragung

Soll eine Dienstbarkeit nicht das gesamte Grundstück, sondern nur eine Teilfläche betreffen, etwa einen Schutzstreifen für ein Kabel oder einen bestimmten Zuwegungsbereich, wählen die Beteiligten die Konstruktion der unechten Teilbelastung: Das gesamte Grundstück wird belastet, die Ausübung aber auf eine bestimmte Fläche beschränkt, was § 1023 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässt. Diese Ausübungsstelle muss in der Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt bezeichnet werden. Nach der Rechtsprechung genügt hierfür ein Verweis auf einen beigefügten Lageplan mit entsprechender Kennzeichnung, sofern die Bewilligung ausdrücklich auf diese Zeichnung Bezug nimmt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.02.2017, Az. I-3 Wx 298/16). Für Eigentümergemeinschaften ist das relevant, wenn Leitungen oder Zuwegungen über das gemeinschaftliche Grundstück verlaufen und im Grundbuch sauber dokumentiert sein sollen, um spätere Streitigkeiten über den genauen Verlauf zu vermeiden.

Erlöschen und Löschung einer Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten können durch Zeitablauf, Zweckfortfall oder dauerhafte Nichtausübung an Bedeutung verlieren, ohne dass sie deshalb automatisch aus dem Grundbuch verschwinden. Ein vom BayObLG entschiedener Fall betraf eine altrechtliche Grunddienstbarkeit zur Nutzung eines Eiskellers: Da die technische Entwicklung einen Eiskeller überflüssig gemacht hatte und das Recht mehr als zehn Jahre nicht mehr ausgeübt worden war, war die Dienstbarkeit nach Auffassung des Gerichts erloschen – sie durfte insbesondere nicht einfach für einen anderen, allgemeineren Zweck umgewidmet werden (BayObLG, Beschluss vom 16.10.2003, Az. 2Z BR 187/03). Ob eine Dienstbarkeit im Einzelfall tatsächlich erloschen ist, hängt stark von den konkreten Umständen ab und lässt sich nicht pauschal beurteilen.

Ist eine Dienstbarkeit erloschen oder war sie von Anfang an unwirksam, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks Löschung aus dem Grundbuch verlangen, § 894 BGB. In einem vom OLG München entschiedenen Fall blieb eine Dienstbarkeit dagegen wirksam, weil sie rechtmäßig entstanden war und das Grundbuch die tatsächliche Rechtslage zutreffend wiedergab; der Einwand, die Geltendmachung der Rechte sei schikanös im Sinne des § 226 BGB, griff nicht durch, solange der Berechtigte ein eigenes wirtschaftliches Interesse verfolgte (OLG München, Urteil vom 04.09.2003, Az. U (K) 3241/03). Für die Praxis bedeutet das: Eine im Grundbuch eingetragene, aber lange nicht genutzte Dienstbarkeit ist nicht automatisch wertlos, eine Löschung sollte im Zweifel rechtlich geprüft und nicht ohne Weiteres unterstellt werden.

Häufige Fragen

Kann ein Sondernutzungsrecht mit einer Dienstbarkeit abgesichert werden

Nein. Das Sondernutzungsrecht ist kein dingliches Recht und kann deshalb nicht mit einer Grunddienstbarkeit oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden. Eine dingliche Absicherung muss über andere Wege erfolgen, etwa über die Teilungserklärung.

Wer muss zustimmen, wenn die WEG eine Dienstbarkeit zugunsten eines Dritten bestellen soll

Da es sich um eine Verfügung über das gemeinschaftliche Grundstück handelt, ist regelmäßig die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich und nicht lediglich ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung.

Erlischt eine Dienstbarkeit automatisch, wenn sie lange nicht genutzt wird

Automatisch nicht. Ob langjährige Nichtausübung zum Erlöschen führt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie die Entscheidung des BayObLG zum Eiskeller zeigt. Eine verlässliche Einschätzung erfordert eine Prüfung der konkreten Grundbuchlage und der historischen Entstehung des Rechts.

Was unterscheidet ein Wohnrecht nach § 1093 BGB von einem Dauerwohnrecht

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und grundsätzlich nicht übertragbar. Das Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG und das Wohnungserbbaurecht nach § 30 WEG sind eigenständige Rechte, die veräußerlich und vererbbar sind, auch wenn sie wirtschaftlich ähnliche Zwecke erfüllen.

Woran erkennt man bestehende Dienstbarkeiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Maßgeblich ist Abteilung II des Grundbuchauszugs des gesamten Grundstücks, nicht nur des Wohnungsgrundbuchs. Dort sind Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Wohnrechte eingetragen, die auch nach dem Eigentümerwechsel fortbestehen.

Herangezogene Entscheidungen

OLG München, Urteil vom 04.09.2003, Az. U (K) 3241/03
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.02.2017, Az. I-3 Wx 298/16
BayObLG, Beschluss vom 16.10.2003, Az. 2Z BR 187/03