Decke weg: Rückbau, Haftung und Zuständigkeit klären

Ist mit einer fehlenden Decke eine entfernte oder beschädigte Deckenverkleidung gemeint, etwa Holzpaneele, Styroporplatten oder eine abgehängte Decke, so hängt die Zuständigkeit davon ab, ob ein Mietverhältnis oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen ist. Bei vermieteten Wohnungen geht es meist um die Rückbaupflicht des Mieters und um Schadensersatz nach § 546 und § 280 BGB. Bei Eigentumswohnungen stellt sich dagegen die Frage, ob die Rohdecke zum Gemeinschaftseigentum gehört und wer die Instandsetzung nach § 19 WEG veranlassen muss. Beide Konstellationen werden nachfolgend getrennt dargestellt.

Deckenverkleidung durch den Mieter entfernt oder beschädigt

Hat ein Mieter eine Deckenverkleidung selbst angebracht, etwa Holzpaneele oder Styroporplatten, stellt sich bei Auszug die Frage, ob er diese entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss. Nach der Rechtsprechung wird eine solche Verkleidung regelmäßig als bauliche Veränderung angesehen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht. Das Amtsgericht Brandenburg hat in einem Fall mit Holzpaneel-Deckenverkleidung in mehreren Zimmern sowie Styroporplatten im Bad auf die hierzu bestehende Rechtsprechung hingewiesen, wonach solche Verkleidungen aus brandschutzrechtlichen und bautechnischen Gründen kritisch bewertet werden (AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00).

Für die Praxis bedeutet dies: Wer als Vermieter eine Wohnung mit nachträglich angebrachter Deckenverkleidung übernimmt oder bei Auszug vorfindet, sollte prüfen lassen, ob diese zum vertragsgemäßen Zustand gehörte oder vom Mieter ohne Zustimmung eingebracht wurde. Fehlt eine ausdrückliche Erlaubnis im Mietvertrag, kann ein Rückbauanspruch bestehen. Ob dieser im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt unter anderem davon ab, wie lange die Verkleidung unbeanstandet geduldet wurde und ob sie im Übergabeprotokoll dokumentiert ist.

Schönheitsreparaturen an der Decke und Beweislast

Geht es nicht um eine angebrachte Verkleidung, sondern um den normalen Renovierungszustand der Zimmerdecke, betrifft dies die Schönheitsreparaturen nach § 535 BGB in Verbindung mit einer wirksamen vertraglichen Klausel. Streitig wird es häufig erst beim Auszug, wenn der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener oder mangelhafter Arbeiten verlangt. Das Landgericht Berlin hat in einem solchen Fall entschieden, dass ohne substantiierten Vortrag zu tatsächlich ausgeführten Renovierungsarbeiten an der Decke keine Beweisaufnahme erforderlich ist und dem Vermieter der Schadensersatz zugesprochen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001, Az. 64 S 232/00).

Umgekehrt trifft den Vermieter aber eine eigene Darlegungslast, wenn er die Höhe eines Schadens beziffert. Das Kammergericht Berlin hat klargestellt, dass ein Vermieter nicht ohne weiteres mit einer pauschalen Rechnung operieren darf, sondern einen spezifizierten Kostenvoranschlag oder eine Rechnung mit Aufmaß und Einzelpreisen vorlegen muss, damit der Mieter dem Anspruch sachgerecht entgegentreten kann (KG Berlin, Urteil vom 23.07.2001, Az. 20 U 487/00). Für beide Seiten folgt daraus: Pauschale Behauptungen reichen weder zur Begründung noch zur Abwehr eines Anspruchs aus.

Deckenschaden in der Eigentumswohnung: Gemeinschafts- oder Sondereigentum

Bei Wohnungseigentum ist zunächst zu klären, welchem Eigentum die betroffene Deckenfläche zuzuordnen ist. Die tragende Rohdecke zählt nach § 5 Abs. 2 WEG regelmäßig zum zwingenden Gemeinschaftseigentum, da sie konstruktiv für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist. Der Oberflächenbelag, ein Anstrich oder eine abgehängte Decke innerhalb einer Einheit kann dagegen je nach Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein.

Diese Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und sollte im Zweifel anhand der Teilungserklärung und, bei baulichen Eingriffen in die Substanz, mit sachverständiger Unterstützung geklärt werden. Risse, Durchfeuchtung oder ein Absturz von Teilen der Rohdecke betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum, während eine lose oder entfernte Verkleidung innerhalb der Wohnung häufig Sache des einzelnen Eigentümers ist.

Zuständigkeit und Beschlussfassung in der WEG

Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, die darüber durch Beschluss entscheidet. Die Verwaltung bereitet diesen Beschluss vor und setzt ihn nach § 27 WEG um, etwa durch Einholung von Angeboten und Beauftragung eines Fachbetriebs. Handelt es sich um eine bauliche Veränderung, etwa den nachträglichen Einbau einer Deckenkonstruktion aus energetischen oder gestalterischen Gründen, gelten zusätzlich die Regeln des § 20 WEG zur Zustimmung betroffener Eigentümer.

Meldet ein Eigentümer einen Deckenschaden, empfiehlt sich eine zeitnahe Begehung und Dokumentation durch die Verwaltung, da von der Einordnung als Gemeinschafts- oder Sondereigentum abhängt, wer die Kosten letztlich trägt und ob ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist.

Praktisches Vorgehen bei fehlender oder beschädigter Decke

Unabhängig davon, ob ein Miet- oder ein WEG-Verhältnis betroffen ist, erleichtert eine sorgfältige Dokumentation die spätere Klärung erheblich.

• ✓Zustand bei Einzug beziehungsweise vor dem Schaden fotografisch festhalten und im Übergabeprotokoll vermerken
• ✓Bei Mietverhältnissen prüfen, ob eine angebrachte Verkleidung im Vertrag erlaubt oder geduldet wurde
• ✓Bei Schadensersatzforderungen einen spezifizierten Kostenvoranschlag mit Aufmaß einholen, keine Pauschalrechnung
• ✓Bei WEG-Schäden die Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum anhand der Teilungserklärung prüfen
• ✓Größere Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum über die Eigentümerversammlung beschließen lassen

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001, Az. 64 S 232/00
• KG Berlin, Urteil vom 23.07.2001, Az. 20 U 487/00
• AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00