Dauerwohnrecht nach §§ 31 bis 42 WEG erklärt
Ein Dauerwohnrecht ist ein dingliches Recht, das seinem Inhaber gestattet, eine bestimmte Wohnung oder bestimmte Räume in einem Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Anders als eine Mietwohnung oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis wird dieses Recht ins Grundbuch eingetragen und wirkt damit gegenüber jedem späteren Eigentümer des Grundstücks. Geregelt ist das Dauerwohnrecht im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes, §§ 31 bis 42 WEG.
Begriff und rechtliche Einordnung
Das Dauerwohnrecht berechtigt dazu, eine bestimmte Wohnung dauerhaft zu nutzen, wobei der Eigentümer von der eigenen Nutzung ausgeschlossen bleibt. Erstreckt sich die Berechtigung ausnahmsweise auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil, muss die Wohnung wirtschaftlich weiterhin die Hauptsache bleiben. Dient die Grundstücksbelastung nicht Wohnzwecken, sondern anderen Nutzungsarten, spricht man von einem Dauernutzungsrecht, für das dieselben Vorschriften gelten.
Wesentliches Merkmal ist die Verkehrsfähigkeit: Das Dauerwohnrecht kann veräußert und vererbt werden. Diese Eigenschaft sowie der damit verbundene Bestandsschutz stehen nicht zur Disposition der Beteiligten, sie sind nach § 33 Abs. 1 WEG zwingend ausgestaltet. Darin unterscheidet sich das Dauerwohnrecht grundlegend vom dinglichen Wohnrecht nach § 1093 BGB, das grundsätzlich höchstpersönlich und damit weder übertragbar noch vererblich ist.
Abgrenzung zur Miete
Während ein Mietverhältnis schuldrechtlich zwischen Mieter und Vermieter besteht, ist das Dauerwohnrecht ein dingliches Recht am Grundstück. Bei einem Eigentümerwechsel folgt der Bestandsschutz eines Mieters aus § 566 BGB, der den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ regelt. Diese Vorschrift ist nach den Gesetzesmaterialien auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke zugeschnitten und wurde ursprünglich für den Regelfall konzipiert, dass der veräußernde Vermieter zugleich Eigentümer der Mietsache ist. Ob und wie § 566 BGB auch in untypischen Konstellationen greift, etwa wenn ein Dritter einen Mietvertrag im eigenen Namen, aber im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abschließt, ist nicht ohne weiteres selbstverständlich und war Gegenstand höchstrichterlicher Klärung (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16).
Beim Dauerwohnrecht stellt sich diese Frage in dieser Form nicht: Der Bestandsschutz ist von vornherein dinglich gesichert und hängt nicht von der Auslegung einer schuldrechtlichen Übertragungsnorm ab. Für Eigentümer bedeutet das, dass ein bestelltes Dauerwohnrecht bei einem Verkauf des Grundstücks grundsätzlich fortbesteht, unabhängig davon, wer das Grundstück erwirbt.
Begründung und Eintragung
Das Dauerwohnrecht entsteht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung der Grundstücksbelastung im Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB. Eine besondere Form wie bei der Auflassung nach § 925 BGB ist dafür nicht vorgeschrieben, die Einigung selbst kann daher grundsätzlich auch mündlich erfolgen. Wirksam wird das Recht aber erst mit der Grundbucheintragung.
Nach § 32 WEG soll das Dauerwohnrecht nur bestellt werden, wenn die betroffene Wohnung in sich abgeschlossen ist. Zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Rechts kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Dieser ist unter anderem ein von der Baubehörde beglaubigter Aufteilungsplan beizufügen, aus dem Lage und Größe der betroffenen Gebäude- und Grundstücksteile hervorgehen. Das Dauerwohnrecht kann an einem ganzen Gebäude, an einem einzelnen Raum und auch an einem noch zu errichtenden Gebäude bestellt werden.
Zwei Ausgestaltungsformen in der Praxis
Historisch diente das Dauerwohnrecht vor allem der dinglichen Absicherung von Baukostenzuschüssen und hat sich dabei in zwei unterschiedlichen Erscheinungsformen entwickelt. Welche Variante im Einzelfall vorliegt, ergibt sich aus der konkreten vertraglichen Ausgestaltung und ist nicht pauschal zu beurteilen.
Dauerwohnrecht in der Zwangsversteigerung
Für den Fall der Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks kann vereinbart werden, dass das Dauerwohnrecht abweichend von § 44 ZVG auch dann bestehen bleibt, wenn der Gläubiger einer vorrangigen oder gleichrangigen Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die Versteigerung betreibt, § 39 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung wird aber nur wirksam, wenn die Inhaber der vorrangigen oder gleichrangigen Rechte ihr zugestimmt haben, § 39 Abs. 2 WEG.
Zusätzlich setzt der Fortbestand voraus, dass der Dauerwohnberechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer erfüllt hat. Ergänzend können weitere Voraussetzungen für den Fortbestand vereinbart werden, § 39 Abs. 3 WEG. Für Eigentümer und finanzierende Banken ist dieser Punkt bei der Bestellung eines Dauerwohnrechts sorgfältig zu prüfen, da er die Werthaltigkeit nachrangiger Grundpfandrechte beeinflusst.
Bedeutung für Verwaltung und Eigentümer
In der laufenden Objektverwaltung spielt das Dauerwohnrecht seltener eine Rolle als klassisches Wohnungseigentum oder Mietverhältnisse, taucht aber bei älteren Bestandsobjekten oder bei Finanzierungsmodellen mit Baukostenzuschuss weiterhin auf. Für Beiräte und Eigentümer ist vor allem wichtig, dass ein eingetragenes Dauerwohnrecht die Verfügungsmöglichkeiten über die betroffene Wohnung dauerhaft einschränkt und bei einem Eigentumswechsel mit übergeht.
Wo ein Dauerwohnrecht Teil der Objektstruktur ist, gehört die Prüfung der Grundbucheintragung und der zugrundeliegenden Bewilligung zur sorgfältigen Verwaltung dazu. Wir arbeiten dabei objektbezogen mit einem festen Ansprechpartner je Objekt und bilden alle Vorgänge in der Verwaltungssoftware impower sowie im Eigentümerportal casavi ab, sodass Eigentümer und Beiräte jederzeit Zugriff auf die relevanten Unterlagen haben.
Häufige Fragen
Ja. Anders als das dingliche Wohnrecht nach § 1093 BGB ist das Dauerwohnrecht nach § 33 Abs. 1 WEG veräußerlich und vererbbar. Diese Verkehrsfähigkeit ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Nach § 32 Abs. 1 WEG soll das Dauerwohnrecht nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. Der Eintragungsbewilligung ist zudem ein behördlich beglaubigter Aufteilungsplan beizufügen.
Für die Einigung selbst ist keine besondere Form vorgeschrieben, sie kann theoretisch auch mündlich erfolgen. Wirksam entsteht das Recht aber erst mit der Eintragung der Belastung im Grundbuch nach § 873 Abs. 1 BGB.
Das hängt von einer vorherigen Vereinbarung nach § 39 WEG ab und von der Zustimmung vorrangiger oder gleichrangiger Grundpfandrechtsgläubiger. Zusätzlich muss der Berechtigte seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer erfüllt haben. Ohne eine solche Regelung richtet sich der Bestand nach den allgemeinen Vorschriften des ZVG.
Das Dauerwohnrecht ist ein dingliches Recht am Grundstück und wird ins Grundbuch eingetragen, während die Miete ein schuldrechtliches Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist. Der Bestandsschutz des Dauerwohnrechts gegenüber einem neuen Eigentümer ergibt sich unmittelbar aus der Grundbucheintragung und nicht aus einer Übertragungsvorschrift wie § 566 BGB.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16