Darlehensaufnahme in der WEG: Voraussetzungen und Haftung
Ja, eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich ein Darlehen aufnehmen, um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen zu finanzieren oder kurzfristige Liquiditätslücken zu überbrücken. Der Bundesgerichtshof hat die entsprechende Beschlusskompetenz bestätigt, und seit der WEG-Reform 2020 wird die Darlehensaufnahme in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG ausdrücklich erwähnt. Ob ein konkretes Darlehen im Einzelfall tatsächlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt jedoch von mehreren Voraussetzungen ab, die im Beschluss und im Protokoll sauber abgebildet sein müssen.
Beschlusskompetenz: Darf die WEG überhaupt ein Darlehen aufnehmen
Die Wohnungseigentümer entscheiden grundsätzlich selbst, wie sie eine Maßnahme finanzieren. Neben der Sonderumlage und dem Zugriff auf die Erhaltungsrücklage steht ihnen auch die Darlehensaufnahme offen. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass für einen solchen Beschluss eine Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist dies auch gesetzlich verankert: § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG setzt die Möglichkeit einer solchen Beschlussfassung ausdrücklich voraus. Eine Pflicht zur Darlehensaufnahme besteht nicht, die Eigentümerversammlung kann zwischen Sonderumlage, Rücklagenentnahme und Fremdfinanzierung frei wählen, sofern die gewählte Variante den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 WEG entspricht.
Wer unterschreibt den Darlehensvertrag
Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG ist der Verwalter außergerichtlicher und gerichtlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von dieser Vertretungsmacht ausdrücklich ausgenommen sind jedoch der Abschluss von Grundstückskaufverträgen und von Darlehensverträgen. Der Verwalter kann einen Darlehensvertrag also nicht allein aus seiner organschaftlichen Vertretungsmacht heraus unterzeichnen.
In der Praxis bedeutet das: Die Eigentümerversammlung muss den Verwalter durch einen gesonderten Beschluss zum Abschluss des konkreten Darlehensvertrags ermächtigen. Dieser Beschluss sollte die wesentlichen Konditionen – Kreditsumme, Laufzeit, Zinsbindung, gegebenenfalls Sicherheiten – so konkret benennen, dass die Ermächtigung eindeutig ist. Ein Beschluss, der die Darlehensaufnahme nur dem Grunde nach erlaubt, ohne den Rahmen zu bestimmen, ist angreifbar und kann im Zweifel sogar nichtig sein, weil ihm die erforderliche Bestimmtheit fehlt.
Haftung der Eigentümer: § 9a Abs. 4 WEG
Ein Darlehen wird formal von der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgenommen, nicht von den einzelnen Eigentümern persönlich. Dennoch haften die Eigentümer im Außenverhältnis anteilig mit, begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil. Diese Teil-Außenhaftung ist in § 9a Abs. 4 WEG geregelt.
Weil diese Haftung für viele Eigentümer nicht offensichtlich ist, trifft den Verwalter im Rahmen der Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme eine Aufklärungspflicht. Er muss die Wohnungseigentümer über das Risiko ihrer auf den Miteigentumsanteil beschränkten Teil-Außenhaftung informieren. Diese Unterrichtung ist im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren. Fehlt diese Dokumentation, gilt der Beschluss über die Darlehensaufnahme als erfolgreich anfechtbar. Für Beiräte und Eigentümer ist das ein konkreter Prüfpunkt: Im Protokoll sollte nachlesbar sein, dass über die Haftungsfrage gesprochen wurde, nicht nur, dass ein Darlehen beschlossen wurde.
Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung je nach Zweck des Darlehens
Ob ein Darlehensbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt wesentlich davon ab, wofür und in welchem Umfang das Darlehen aufgenommen wird. Zwei Fallgruppen lassen sich unterscheiden.
Bei einer langfristigen Finanzierung größerer Maßnahmen, etwa einer umfassenden Sanierung, ist im Einzelfall abzuwägen, ob eine Fremdfinanzierung gegenüber einer Sonderumlage oder einer Entnahme aus der Erhaltungsrücklage tatsächlich die wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist. Diese Abwägung ist nicht pauschal zu beantworten und hängt unter anderem von der Höhe der Rücklage, der Zinslage und der Zahlungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer ab.
Für kurzfristige Liquiditätsengpässe, etwa wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt und dadurch ein Fehlbedarf entsteht, kommt häufig ein Kontokorrentkredit infrage. Nach überwiegender Auffassung können die Eigentümer den Verwalter durch Beschluss ermächtigen, einen solchen Kredit aufzunehmen, solange dabei die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung gewahrt bleiben. Diese Grenzen gelten als eingehalten, wenn die Darlehensaufnahme auf vorübergehende, dringend notwendige und nicht anders ausgleichbare kurzfristige Engpässe beschränkt bleibt und der Kreditrahmen die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht überschreitet.
Formale Anforderungen an den Beschluss
Ein Beschluss über eine Darlehensaufnahme muss hinreichend bestimmt sein. Werden wesentliche Eckpunkte wie Darlehenssumme, Verwendungszweck oder Rückführungsmodalität nicht festgelegt, droht die Nichtigkeit des Beschlusses. Das betrifft insbesondere Beschlüsse, die dem Verwalter einen weiten, nicht näher eingegrenzten Spielraum einräumen.
Für die Praxis empfiehlt es sich, im Beschlusstext festzuhalten: die Kreditsumme beziehungsweise den Kreditrahmen, den Verwendungszweck, die geplante Laufzeit beziehungsweise Rückführung sowie den Umstand, dass die Eigentümer über die Teil-Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG aufgeklärt wurden. Je präziser der Beschluss gefasst ist, desto geringer ist das Risiko einer erfolgreichen Anfechtung.
Rolle der Verwaltung bei der Darlehensaufnahme
Die Verwaltung bereitet die Beschlussfassung vor, stellt die notwendigen Informationen zusammen und dokumentiert die Aufklärung über die Haftungsfolgen im Protokoll. Die eigentliche Entscheidung über Art und Umfang der Finanzierung trifft jedoch die Eigentümerversammlung.
Wir als Hausverwaltung begleiten diesen Prozess mit einem festen Objektbetreuer je Objekt, der die Beschlussvorlage mit den erforderlichen Kennzahlen aus Wirtschaftsplan und Rücklage abstimmt. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan erstellen wir bis Ende Mai des Folgejahres, sodass die finanzielle Ausgangslage für eine Entscheidung über eine Darlehensaufnahme belastbar vorliegt. Die Kommunikation und Protokollierung erfolgt über unser Eigentümerportal casavi, die Objektbuchhaltung über die Verwaltungssoftware impower.
Häufige Fragen
Nein. Über die Aufnahme eines Darlehens entscheidet die Eigentümerversammlung durch Beschluss. Der Verwalter kann den Darlehensvertrag zudem nicht aus eigener Vertretungsmacht unterzeichnen, da § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG den Abschluss von Darlehensverträgen von seiner gesetzlichen Vertretungsmacht ausnimmt. Er benötigt eine gesonderte Ermächtigung durch Beschluss.
Nein, die Haftung ist nach § 9a Abs. 4 WEG auf den jeweiligen Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Teil-Außenhaftung muss den Eigentümern im Rahmen der Beschlussfassung erläutert werden, und die Erläuterung ist im Protokoll zu dokumentieren.
Fehlt die Dokumentation der Aufklärung über die Teil-Außenhaftung im Versammlungsprotokoll, ist der Beschluss über die Darlehensaufnahme erfolgreich anfechtbar.
Eine feste gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, nach überwiegender Auffassung gelten die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung aber als eingehalten, wenn der Kreditrahmen die Summe der Hausgeldzahlungen aller Eigentümer für drei Monate nicht überschreitet und der Engpass vorübergehend sowie nicht anders ausgleichbar ist.
Ja. Fehlen wesentliche Eckpunkte wie Kreditsumme, Verwendungszweck oder Rückführung, kann der Beschluss wegen fehlender Bestimmtheit nichtig sein.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Urteil vom 23.06.2016, Az. 8 U 62/15