Dach und Dachgeschoss in der WEG: Rechte und Pflichten

Das Dach eines Hauses gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn ein Dachgeschoss als Sondereigentum ausgewiesen ist oder einzelnen Eigentümern ein Ausbaurecht eingeräumt wurde. Das gilt insbesondere für tragende Teile, die Dachhaut und die Dachkonstruktion. Daraus ergeben sich für alle Eigentümer einer WEG Pflichten zur Erhaltung, zur Kostentragung und zur Zustimmung bei baulichen Veränderungen, die in der Praxis regelmäßig Konfliktpotenzial bergen.

Wem gehört das Dach rechtlich

Nach der ständigen Rechtsprechung zählen Dach und tragende Bauteile zum zwingenden Gemeinschaftseigentum. Das gilt selbst dann, wenn ein Gebäudeteil wie eine Garage oder ein Dachgeschoss im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers steht. Das OLG Düsseldorf hat dies für ein auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichtetes Garagengebäude entschieden: Die tragenden Teile, etwa das Dach, bleiben Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, ob das Bauwerk freistehend oder am Wohngebäude errichtet wurde (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003, Az. I-3 Wx 235/03, I-3 Wx 240/03). Übertragen auf ein Dachgeschoss bedeutet das: Auch wenn die Teilungserklärung dem Eigentümer des Dachgeschosses ein Sondereigentum oder ein Ausbaurecht einräumt, bleibt die Dachkonstruktion selbst Sache der Gemeinschaft.

Diese Zuordnung lässt sich durch die Teilungserklärung nicht beliebig verschieben. Eine Regelung, wonach jeder Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss, erfasst tragende Bauteile grundsätzlich nicht, wenn sie konstruktiv zum Gemeinschaftseigentum gehören. Für die Praxis folgt daraus, dass Fragen der Dachsanierung fast immer die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen, auch wenn nur ein einzelner Eigentümer unmittelbar betroffen scheint.

Instandhaltung und Kostenverteilung

Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 19 WEG Aufgabe der Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung. Die Kosten dafür tragen die Eigentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile gemäß § 16 Abs. 2 WEG, sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmen und die Gemeinschaft keinen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließt.

Komplizierter wird es, wenn einem Eigentümer ein Ausbaurecht für das Dachgeschoss eingeräumt wurde. Ein solches Recht erlaubt den Ausbau zu Wohnzwecken, entbindet aber nicht von der Pflicht, das gemeinschaftliche Dach fachgerecht zu erhalten. In einem dokumentierten Fall ließ ein Eigentümer mit Ausbaurecht den gesamten Dachaufbau abtragen, um sein Dachgeschoss auszubauen. In der darunterliegenden Wohnung kam es in der Folge zu Rissen, losem Putz und schließlich zu Wassereintritt nach einem Unwetter. Verwalter und betroffener Eigentümer forderten den Ausbauenden mehrfach erfolglos zur Instandsetzung auf. Ein solcher Fall zeigt, dass ein Ausbaurecht die Verantwortung für das gemeinschaftliche Dach nicht automatisch auf den Ausbauenden verlagert, solange keine abweichende Vereinbarung besteht, und dass Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung Schadensersatzansprüche nach sich ziehen können.

Wann eine sofortige Reparatur zwingend ist

Nicht jeder Mangel am Dach erfordert sofortiges Handeln, gravierende Mängel dagegen schon. Beeinträchtigen bauliche Schäden am Gemeinschaftseigentum den zweckentsprechenden Gebrauch von Sondereigentumseinheiten erheblich oder schließen ihn sogar aus, ist eine sofortige Erhaltung nach §§ 18, 19 WEG zwingend erforderlich. Das betrifft typischerweise Undichtigkeiten, die Feuchtigkeitsschäden in darunterliegenden Wohnungen verursachen.

Wird eine solche Maßnahme trotz Kenntnis und Mahnung nicht zeitnah umgesetzt, kommt ein Schadensersatzanspruch des betroffenen Eigentümers in Betracht, etwa in Form eines Nutzungsersatzes, wenn eine Wohnung mangels Reparatur nicht vermietet werden kann. Der Einwand, die eigentliche Wohnung befinde sich ohnehin nicht in vermietungsfähigem Zustand, verfängt in solchen Fällen regelmäßig nicht, wenn gerade die ausstehende Dachreparatur die Instandsetzung der Wohnung verhindert. Für Verwaltungen folgt daraus, dass Meldungen zu Feuchtigkeitsschäden am Dach nicht aufgeschoben werden sollten, sondern zügig in eine Beschlussfassung und Beauftragung münden müssen.

Dachgeschossausbau als bauliche Veränderung

Ein Ausbau des Dachgeschosses, der über die reine Erhaltung hinausgeht, etwa durch Gauben, Dachflächenfenster oder eine Aufstockung, ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Sie bedarf grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung und, soweit andere Eigentümer über das bei jeder baulichen Veränderung hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt werden, deren Zustimmung.

Für die Frage, ob eine solche Veränderung das architektonische Erscheinungsbild des Gebäudes nachteilig verändert, kommt es nach der Rechtsprechung nicht darauf an, ob die Veränderung von einzelnen Sondereigentumseinheiten aus sichtbar ist. Maßgeblich ist allein, ob sie von außen generell wahrnehmbar ist (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02). Dieser Maßstab lässt sich auf Dachgauben, Dachterrassen oder sichtbare Aufstockungen übertragen: Entscheidend ist der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, nicht die individuelle Betroffenheit eines einzelnen Eigentümers. Mehrheitsbeschlüsse zu solchen Veränderungen sind im Übrigen nicht automatisch nichtig, sie können aber im Anfechtungsverfahren überprüft werden, es sei denn, ein Eigentümer wurde bewusst von der Versammlung ausgeschlossen.

Dachausbau im vermieteten Bestand

Plant ein Eigentümer die Aufstockung oder den Abbruch eines Daches zur Sanierung, hat das auch mietrechtliche Folgen, wenn das Dachgeschoss oder andere Einheiten vermietet sind. In einem älteren Fall vermietete ein Vermieter eine frei gewordene Dachgeschosswohnung ausdrücklich nur befristet, weil das Dach im Anschluss zur Aufstockung abgebrochen werden sollte (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91). Solche Konstellationen zeigen, dass Sanierungs- und Ausbauvorhaben am Dach frühzeitig mit bestehenden Mietverhältnissen abgeglichen werden müssen, etwa im Hinblick auf Modernisierungsankündigungen nach § 555b BGB oder eine mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB. Eigenmächtige Maßnahmen gegenüber Mietern, etwa durch Einschränkung von Versorgungsleistungen, sind rechtlich unzulässig und können zu erheblichen Auseinandersetzungen führen.

Wird im Zuge der Dachsanierung zugleich die Dämmung verbessert, wirkt sich das auch energetisch aus: Wärmeverluste sinken, das Dachgeschoss wird im Winter schneller warm und heizt sich im Sommer weniger auf. Solche Maßnahmen sollten in der WEG als Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme sauber beschlossen und von etwaigen gesetzlichen Mindestanforderungen an die Dämmung bei Dacherneuerungen abgegrenzt werden.

Praktische Umsetzung in der Verwaltung

Dachschäden und Dachausbauten gehören zu den Themen, bei denen eine klare Dokumentation und zügige Beschlussfassung entscheidend sind, weil Verzögerungen schnell zu Folgeschäden und Haftungsfragen führen. Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer je Objekt entsprechende Vorgänge von der ersten Mängelanzeige bis zur Beschlussumsetzung, dokumentiert in der Verwaltungssoftware impower. Eigentümer und Beiräte erhalten den Status über das Eigentümerportal casavi, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan liegen bis Ende Mai des Folgejahres vor. Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003, Az. I-3 Wx 235/03, I-3 Wx 240/03
• OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91
• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02