COVMG-Fiktion der Verwalterbestellung einfach erklärt

§ 6 Abs. 1 COVMG verlängert ausschließlich eine am 28.3.2020 noch bestehende Verwalterbestellung bis zur Abberufung oder bis ein neuer Verwalter bestellt wird. War die Bestellung zu diesem Stichtag bereits beendet, lebt sie durch das Gesetz nicht rückwirkend wieder auf. In diesem Fall bleibt nur der reguläre Weg: ein Bestellungsbeschluss der Eigentümerversammlung nach § 26 Abs. 1 WEG.

Hintergrund und Zweck der Regelung

Während der Lockdown-Phasen der Corona-Pandemie konnten Eigentümerversammlungen vielerorts nicht stattfinden. Damit Gemeinschaften trotzdem handlungsfähig blieben, hat der Gesetzgeber mit dem COVMG, in Kraft seit dem 28.3.2020, eine vorübergehende Fortbestehensfiktion geschaffen. Nach § 6 Abs. 1 COVMG bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Amt, bis er abberufen wird oder bis ein neuer Verwalter bestellt ist, selbst wenn seine ursprünglich beschlossene Bestellungsdauer in dieser Zeit ausläuft. Ergänzend ordnete § 6 Abs. 2 COVMG die Fortgeltung des zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplans an, damit die Finanzierung der Gemeinschaft gesichert blieb.

Keine rückwirkende Heilung bereits beendeter Bestellungen

Die Fiktion setzt voraus, dass am 28.3.2020 noch eine wirksame Bestellung bestand, deren Ablauf verhindert werden sollte. War das Amt vorher schon beendet, gibt es nichts, was fortgesetzt werden könnte. Ein praktischer Fall zeigt die Konsequenz: Die Bestellung eines Verwalters war bereits zum 31.12.2019 ausgelaufen. Am 13.3.2020, also vor Inkrafttreten des COVMG, erteilte er dennoch eine Zustimmung zu einer Veräußerung, wie sie bei einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG erforderlich ist. Das Grundbuchamt beanstandete diese Erklärung mit einer Zwischenverfügung. Der Veräußerer berief sich auf § 6 Abs. 1 COVMG, scheiterte damit aber: Eine vor Inkrafttreten des Gesetzes beendete Bestellung wird durch die Vorschrift nicht rückwirkend wiederhergestellt. Die Zustimmung musste daher von demjenigen erneut erklärt werden, der zum Zeitpunkt der Erklärung tatsächlich wirksam bestellt war.

Wie lange wirkt die Fiktion fort

Für das Ende der Sonderregelung selbst enthält § 7 COVMG keine ausdrückliche Übergangsvorschrift. Das gesamte COVMG sollte nach Art. 6 Abs. 2 COVFAG zum 31.12.2021 außer Kraft treten, was die Frage aufwirft, ob die nach § 6 Abs. 1 COVMG kraft Gesetzes fortbestehenden Bestellungen an diesem Stichtag automatisch endeten. Das AG Lehrte hat dies mit Urteil vom 14.5.2021, Az. 14 C 136/21, verneint: Die Regelungen des § 6 COVMG enden nach Sinn und Zweck des Gesetzes erst, wenn die Eigentümer durch Beschluss etwas anderes bestimmen, etwa durch eine Neubestellung oder eine Abberufung. Eine kraft Gesetzes fortbestehende Bestellung gilt danach entsprechend der damals geltenden Höchstdauer von fünf Jahren nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. weiter. Eine zwingende Neubestellung allein wegen des Auslaufens des COVMG ist dieser Auffassung zufolge nicht erforderlich. Höchstrichterlich geklärt ist diese Frage nicht, und in der Literatur werden Ende und Reichweite der Fiktion nicht einheitlich beurteilt.

Abgrenzung zur Fiktion des zertifizierten Verwalters

Mit der COVMG-Fiktion nicht zu verwechseln ist die spätere Übergangsregelung des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG zum zertifizierten Verwalter. Danach galt ein Verwalter, der am 1.12.2020 bereits bestellt war, gegenüber der jeweiligen Gemeinschaft für eine Übergangszeit als zertifizierter Verwalter, ohne dass eine Prüfung erforderlich war. Diese Fiktion ist strikt gemeinschaftsbezogen: Sie gilt nur im Verhältnis zu der Gemeinschaft, für die der Verwalter am Stichtag bestellt war, nicht automatisch für eine andere Gemeinschaft, die denselben Verwalter erst später beauftragt. Außerdem ist zweifelhaft, ob die Fiktion bei einer Neubestellung desselben Verwalters für dieselbe Gemeinschaft erhalten bleibt. Beide Fiktionen - die des COVMG und die des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG - beruhen auf unterschiedlichen Normen mit unterschiedlichem Schutzzweck und sollten in der Praxis nicht miteinander vermengt werden.

Bedeutung für die laufende Verwaltungspraxis

Auch nach Auslaufen des COVMG bleiben Fragen zur Wirksamkeit damaliger Erklärungen relevant, etwa wenn eine im Frühjahr 2020 erteilte Veräußerungszustimmung erst heute zum Grundbuchvollzug kommt. Besteht Unsicherheit darüber, auf welcher Grundlage ein Verwalter tätig ist, schafft ein ausdrücklicher Bestellungsbeschluss der Eigentümerversammlung Klarheit, unabhängig davon, ob eine gesetzliche Fiktion ohnehin greifen würde. Eine eindeutige Dokumentation von Beginn und Ende der Bestellung ist dabei mehr als eine Formalie, wie der geschilderte Fall zeigt. In unserer eigenen Vertragspraxis legen wir deshalb Wert auf klare Zeiträume: Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit drei Monaten Kündigungsfrist, Beschlüsse und Bestellungen werden über das Eigentümerportal casavi für alle Eigentümer nachvollziehbar dokumentiert, und ein fester Objektbetreuer je Objekt sorgt für durchgängige Zuständigkeit.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 05.11.2003, Az. VIII ZR 10/03
• BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003, Az. 2Z BR 135/03
• BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003, Az. 2Z BR 185/03