Briefkasten in der Mietwohnung: Pflichten und Rechtsfolgen

Der Vermieter ist verpflichtet, im Rahmen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einen funktionsfähigen, verschließbaren Briefkasten zur Verfügung zu stellen. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB und gilt auch für Einliegerwohnungen, da andernfalls das Postgeheimnis beeinträchtigt wäre. Ob daneben der Mieter selbst für eine namentliche Beschriftung sorgen muss und welche Folgen eine fehlende Beschriftung hat, ist für den Zugang von Kündigungen, Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen von erheblicher Bedeutung.

Wer stellt den Briefkasten: Pflicht des Vermieters

Die Bereitstellung eines Briefkastens zählt zur vertragsgemäßen Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nach § 535 Abs. 1 BGB. Es reicht aus, wenn sich hinter der Hausabschlusstür eine Briefkastenanlage mit einem verschließbaren Fach befindet, das Sendungen im Format DIN A4 aufnehmen kann. Eine darüber hinausgehende Ausstattung ist nicht geschuldet.

Die DIN EN 13724 enthält weitergehende technische Empfehlungen zu Größe und Einwurfschlitz. Es handelt sich jedoch um eine unverbindliche Norm, aus der sich keine Nachrüstpflicht für ältere, nicht normgerechte Briefkästen ableiten lässt. Fehlt ein Briefkasten vollständig oder ist er funktionsunfähig, kann dies im Einzelfall einen Mangel der Mietsache begründen, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Eigener Briefkasten des Mieters

Verfügt eine Wohnung über keinen separaten Briefkasten, darf der Mieter einen eigenen außerhalb der Wohnungstür montieren. Die Auswahl des geeigneten Platzes obliegt dabei dem Vermieter, nicht dem Mieter. Dieses Recht entfällt, wenn im Haus bereits eine funktionsfähige Hausbriefkastenanlage vorhanden ist. In diesem Fall besteht auch kein Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung unmittelbar in einen Wohnungsbriefkasten.

In der Praxis ist es üblich, dass Briefkastenanlagen vom Vermieter beziehungsweise, im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, als Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft gestellt werden. Wo eine Anlage fehlt oder dauerhaft defekt ist, sollte dies dokumentiert und gegenüber der Verwaltung angezeigt werden, bevor eigenmächtig gehandelt wird.

Beschriftung mit Namen als Obliegenheit des Mieters

Aus dem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis folgt für den Mieter die Obliegenheit, geeignete Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen zu treffen. Dazu gehört insbesondere ein mit dem eigenen Namen beschrifteter Briefkasten. Unterlässt der Mieter dies, kann eine arglistige Zugangsvereitelung vorliegen mit der Folge, dass er sich so behandeln lassen muss, als sei ihm eine Kündigung, Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung tatsächlich zugegangen.

Zulässig ist dagegen ein zusätzlicher Aufkleber mit dem Hinweis "Keine Werbung". Dieser berührt die Zustellbarkeit mietrechtlich relevanter Post nicht und liegt im freien Ermessen des Mieters.

Fehlende Beschriftung und Zugangsfiktion

Das LG Berlin hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen sich ein Empfänger den Zugang einer Erklärung trotz fehlender tatsächlicher Kenntnisnahme zurechnen lassen muss. Nach ständiger Rechtsprechung muss derjenige, der aufgrund bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, geeignete Vorkehrungen treffen, damit ihn solche Erklärungen auch erreichen. Fehlen diese Vorkehrungen, kann darin ein Verstoß gegen die aus dem Vertragsverhältnis folgenden Sorgfaltspflichten liegen [LG Berlin, Urteil vom 10.10.2001, Az. 63 S 87/01].

Für das Mietverhältnis bedeutet dies: Ein über längere Zeit unbeschrifteter Briefkasten kann dazu führen, dass eine Kündigung oder Mieterhöhung als zugegangen gilt, obwohl sie tatsächlich nicht gelesen wurde. Ob der Sorgfaltsverstoß im Einzelfall so schwer wiegt, dass die Zugangsfiktion greift, hängt von den Umständen ab und ist nicht pauschal zu beantworten. Für Vermieter folgt daraus die praktische Konsequenz, den Versand wichtiger Erklärungen zusätzlich nachweisbar zu dokumentieren, etwa durch Einwurf mit Zeugen oder Boten.

Nach dem Auszug: Namensschild entfernen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses trifft den Vermieter regelmäßig die Nebenpflicht, ein von ihm selbst angebrachtes Namensschild des ausgezogenen Mieters zu entfernen. Das gilt besonders dann, wenn der Mieter selbst keinen Zugriff mehr auf Briefkasten oder Klingeltableau hat, weil die Anlage etwa nur mit Hausschlüssel zugänglich ist.

Die Beschriftung auf Briefkasten und Klingeltableau kann den Rechtsschein erzeugen, dass eine Person dort noch wohnhaft ist. Das ist für die Zustellung von Schriftstücken, auch in gerichtlichen Verfahren, von Bedeutung, wenn Post wegen der fortbestehenden Beschriftung an der alten Anschrift hinterlegt wird. Verzögert sich die Entfernung über längere Zeit, kann dies im Einzelfall sogar zu Zurückbehaltungsrechten bei offenen Nebenkostennachzahlungen führen.

Bedeutung für Eigentümergemeinschaften und Vermieter

In Wohnungseigentumsanlagen gehört die Briefkastenanlage in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Ihre Instandhaltung fällt damit unter die ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, Kosten der Reparatur oder Erneuerung werden nach dem in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss festgelegten Verteilerschlüssel umgelegt, § 16 WEG. Soll die Anlage komplett erneuert werden, etwa wegen veralteter Schließtechnik, empfiehlt sich ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der Umfang und Kosten klar festlegt.

Für die laufende Pflege der Beschriftung bei Mieterwechseln ist eine klare Zuständigkeit sinnvoll, damit weder verwaiste Namensschilder noch unbeschriftete Fächer über längere Zeit bestehen bleiben. Eine Verwaltung, die Mieterwechsel zeitnah erfasst und über ein Eigentümerportal wie casavi dokumentiert, kann hier unterstützend wirken, ohne dass dies die mietvertraglichen Pflichten zwischen Vermieter und Mieter ersetzt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• AG Wiesbaden, Urteil vom 10.02.1998, Az. 92 C 3285/97 - 28
• LG Berlin, Urteil vom 10.10.2001, Az. 63 S 87/01
• OLG Köln, Urteil vom 10.03.2003, Az. 16 U 72/02