Breitbandnetz auf Putz verlegen: Was WEG beschließen dürfen

Beschließt eine Eigentümerversammlung die Modernisierung des Breitbandnetzes und sieht der Vertrag mit dem Anbieter vor, dass ohne vorhandene Leerrohre eine Verlegung auf Putz im Sondereigentum erfolgt, fehlt der Gemeinschaft hierfür regelmäßig die Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss ist nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, weil er in die Rechte am Sondereigentum eingreift, ohne dass die Gemeinschaft darüber überhaupt entscheiden darf.

Der typische Konfliktfall

Eigentümergemeinschaften modernisieren häufig ihr altes Kabelnetz auf ein breitbandfähiges System, etwa auf 862 MHz, und schließen dazu einen Vertrag mit einem Netzbetreiber über mehrere Jahre Laufzeit. Problematisch wird es, wenn der Anbietervertrag vorsieht, dass die Kabel dort, wo keine Leerrohre vorhanden sind, als sogenannter Wohnungssteiger auf Putz installiert werden. Das betrifft dann nicht das Gemeinschaftseigentum im Treppenhaus, sondern die Wände innerhalb der einzelnen Wohnung, also das Sondereigentum.

Verfügt ein Eigentümer in seiner Wohnung nicht über Leerrohre, weil das bisherige Netz dort unter Putz verlegt war, würde der Beschluss dazu führen, dass in seiner Wohnung sichtbare Aufputzkanäle angebracht werden, ohne dass er dem im Einzelnen zugestimmt hat.

Warum der Beschluss nichtig sein kann

Nach § 19 WEG umfasst die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Das Sondereigentum einzelner Eigentümer gehört grundsätzlich nicht dazu. Die Gemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, bauliche Eingriffe im Sondereigentum eines Mitglieds anzuordnen, selbst wenn diese Eingriffe im Rahmen eines gemeinschaftlich beschlossenen Gesamtprojekts erfolgen sollen.

Ein Beschluss, der gleichwohl eine Maßnahme im Sondereigentum verbindlich festlegt, ohne dass der betroffene Eigentümer zugestimmt hat, überschreitet die Kompetenz der Gemeinschaft. Fehlt die Beschlusskompetenz vollständig, ist die Folge nicht die bloße Anfechtbarkeit, sondern die Nichtigkeit des Beschlusses. Das bedeutet, der Beschluss entfaltet von vornherein keine Wirkung, auch ohne dass ihn jemand fristgerecht anficht.

Für die Praxis ist die Abgrenzung entscheidend: Die Verkabelung bis zur Wohnungseingangstür beziehungsweise bis zum Übergabepunkt gehört regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum und kann von der Gemeinschaft beschlossen werden. Die Weiterverlegung innerhalb der einzelnen Wohnung berührt dagegen das Sondereigentum und bedarf der Zustimmung des jeweiligen Eigentümers, wenn sie mit sichtbaren baulichen Veränderungen wie einem Aufputzkanal verbunden ist.

Folgen für die Beschlussfassung in der Praxis

Für Verwaltungsbeiräte und Verwalter bedeutet dies, dass ein Modernisierungsbeschluss zum Breitbandnetz so formuliert werden sollte, dass er sich auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt. Ist absehbar, dass in einzelnen Wohnungen keine Leerrohre vorhanden sind, sollte vorab geklärt werden, wie dort verfahren wird. Möglich ist etwa eine gesonderte Zustimmung der betroffenen Eigentümer, eine Kostenregelung für das Verlegen neuer Leerrohre unter Putz oder ein Opt-out, bei dem der Eigentümer den Anschluss in seiner Wohnung auf eigene Kosten selbst organisiert.

Ein pauschaler Beschluss, der die Art der Verlegung im Sondereigentum dem Anbieter überlässt und faktisch den sichtbaren Aufputzkanal als Standardlösung hinnimmt, birgt das Risiko, insgesamt nichtig zu sein. Das kann im Zweifel den gesamten Vertrag mit dem Netzbetreiber in Frage stellen, wenn der Beschluss als Grundlage des Vertragsschlusses gedacht war.

• ✓Verkabelung bis zum Übergabepunkt: Gemeinschaftseigentum, Beschlusskompetenz der WEG vorhanden
• ✓Verlegung innerhalb der Wohnung ohne Leerrohre: Sondereigentum, Zustimmung des Eigentümers erforderlich
• ✓Beschluss ohne diese Differenzierung: Risiko der Nichtigkeit nach § 19 WEG

Die mietrechtliche Seite bei vermieteten Einheiten

Ist die betroffene Wohnung vermietet, hat der Mieter nach den üblichen mietvertraglichen Regelungen und nach § 555d BGB den Anschluss an ein Breitbandnetz grundsätzlich zu dulden, soweit die Maßnahme als Modernisierung einzuordnen ist. Eine Duldungspflicht ändert aber nichts daran, dass der Vermieter als Sondereigentümer selbst der baulichen Maßnahme in seinem Sondereigentum zustimmen muss, bevor sie durchgeführt wird.

Für die Kostenseite ist seit der Neufassung des Telekommunikationsgesetzes zum 1.7.2024 zu beachten: Für Gemeinschaftsantennen-Anlagen und Breitbandnetze mit privater Verteilanlage, die bis zum 30.11.2021 errichtet wurden, dürfen Nutzungsentgelte und Gebühren seit diesem Stichtag nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Weiterhin umlagefähig bleiben Betriebsstrom sowie, bei Gemeinschaftsantennen-Anlagen, die Prüf- und Wartungskosten nach § 2 Nr. 15 Buchst. a und b BetrKV. Für neu errichtete Anlagen gilt diese Einschränkung nicht in gleicher Weise, sodass private Vermieter die Kostenumlage im jeweiligen Mietvertrag nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung sorgfältig prüfen sollten.

Was Eigentümer und Beiräte vor der Beschlussfassung klären sollten

Bevor ein Beschluss zur Breitbandmodernisierung gefasst wird, lohnt sich eine Bestandsaufnahme, in welchen Einheiten Leerrohre vorhanden sind und wo eine Verlegung auf Putz drohen würde. Diese Information sollte den Eigentümern vor der Versammlung vorliegen, damit der Beschlusstext die Maßnahme im Sondereigentum entweder ausklammert oder auf eine freiwillige, einzeln zugestimmte Grundlage stellt.

In der laufenden Verwaltung dokumentieren wir technische Rückmeldungen der Eigentümer und den Stand solcher Modernisierungsprojekte im Eigentümerportal casavi, sodass Beiräte und Eigentümer den Sachstand jederzeit einsehen können. Für das jeweilige Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der die Abstimmung mit dem Netzbetreiber und die Vorbereitung der Beschlussvorlage begleitet.

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