Brandschutz in der WEG: Pflichten, Kosten, Haftung
Für den Brandschutz am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes zuständig, nicht der einzelne Eigentümer. Die Kosten für erforderliche Maßnahmen tragen alle Eigentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), es sei denn, die Gemeinschaft hat eine abweichende Verteilung beschlossen. Welche Maßnahmen konkret notwendig sind, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und dem Zustand des Gebäudes im Einzelfall.
Wer ist für den Brandschutz im Gemeinschaftseigentum zuständig
Bauliche Brandschutzeinrichtungen wie Treppenhäuser, Rauchabzüge, Brandschutztüren im Gemeinschaftsflur oder die Elektroinstallation in Gemeinschaftsräumen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Für deren Instandhaltung und Anpassung an behördliche Vorgaben ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich, vertreten durch die Verwaltung, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorbereitet und umsetzt. Ein einzelner Eigentümer kann weder eigenmächtig Brandschutzmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführen noch deren Unterlassung einfordern, wenn eine behördliche Anordnung vorliegt.
Anders sieht es bei Einrichtungen innerhalb des Sondereigentums aus, etwa bei Rauchwarnmeldern in der einzelnen Wohnung oder bei brennbaren Gegenständen im eigenen Kellerabteil. Hier trägt der jeweilige Sondereigentümer die Verantwortung, soweit die Teilungserklärung oder eine Hausordnung keine andere Zuordnung vorsieht. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen und nicht immer eindeutig, etwa wenn ein Rauchwarnmelder zwar im Sondereigentum hängt, seine Installation aber durch Beschluss einheitlich für das gesamte Gebäude geregelt wurde.
Bauordnungsrechtliche Anforderungen und Brandschutznachweis
Die Landesbauordnungen, in Berlin die Bauordnung für Berlin (BauO Bln) und in Brandenburg die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), verlangen abhängig von Gebäudeklasse und Nutzung einen Brandschutznachweis, der die brandschutztechnischen Anforderungen an ein Gebäude dokumentiert. Bei größeren Wohngebäuden und insbesondere bei Sonderbauten muss dieser Nachweis von entsprechend qualifizierten Personen erstellt oder geprüft werden, etwa von bauvorlageberechtigten Personen mit nachgewiesenen Brandschutzkenntnissen, von Brandschutzplanern oder von Prüfingenieuren beziehungsweise Prüfsachverständigen für Brandschutz. Die genauen Anforderungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland und sollten im konkreten Fall anhand der einschlägigen Landesbauordnung geprüft werden.
Stellt die Bauaufsichtsbehörde bei einer Begehung Mängel fest, kann sie Ordnungsverfügungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft erlassen, etwa zur Nachrüstung von Brandschutztüren, zur Freihaltung von Rettungswegen oder zur Ertüchtigung von Rauchabzugsanlagen. Solche Anordnungen begründen in der Regel eine Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 WEG, der die Gemeinschaft durch Beschlussfassung nachkommen muss.
Kostenverteilung bei Brandschutzmaßnahmen
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Kosten für die Erfüllung bauordnungsrechtlicher Anforderungen am Gemeinschaftseigentum nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind, soweit kein abweichender Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG gefasst wurde (BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16). Dies gilt auch für die Kosten der vorangehenden Ermittlung, welche Maßnahmen überhaupt erforderlich sind, etwa Gutachten oder Brandschutzkonzepte.
Ein einzelner Eigentümer kann sich gegen seinen Kostenanteil nur in engen Grenzen wehren. Nach der genannten Entscheidung kommt eine abweichende, für ihn günstigere Verteilung nur in Betracht, wenn das Festhalten an der gesetzlichen Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände unbillig erscheint. Diese Hürde ist hoch, zumal die Klärung von Brandschutzfragen regelmäßig im Interesse aller Eigentümer liegt, da ungeklärte Brandschutzmängel auch den Wert und die Versicherbarkeit des gesamten Objekts betreffen können.
Praktische Brandschutzthemen im WEG-Alltag
Neben baulichen Großmaßnahmen betreffen die häufigsten Brandschutzkonflikte in der Praxis das alltägliche Verhalten der Bewohner. Dazu zählen abgestellte Gegenstände in Treppenhäusern und Kellergängen, offenstehende Brandschutztüren, Fahrräder oder E-Bikes mit Lithium-Ionen-Akkus in Gemeinschaftskellern sowie unzureichend gewartete Rauchwarnmelder. Nach § 14 WEG sind Eigentümer verpflichtet, von ihrem Sondereigentum und den Gemeinschaftsflächen so Gebrauch zu machen, dass keinem anderen Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Das Freihalten von Fluchtwegen fällt unmittelbar unter diese Pflicht.
Eine Hausordnung mit klaren Regelungen zu Lagerflächen, zur Nutzung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und zum Umgang mit Kellerabteilen kann viele dieser Konflikte vorbeugend entschärfen. Sie ersetzt jedoch keine behördliche Prüfung und keinen förmlichen Beschluss, wenn bauliche Nachrüstungen erforderlich sind.
- ✓Rettungswege und Treppenhäuser dauerhaft freihalten
- ✓Brandschutztüren nicht dauerhaft verkeilen oder offen fixieren
- ✓Lagerung brennbarer Materialien im Gemeinschaftskeller vermeiden
- ✓Rauchwarnmelder regelmäßig auf Funktion prüfen lassen
- ✓Ladevorgänge von Akkus mit erhöhtem Brandrisiko nur an dafür vorgesehenen Stellen
Brandschutzmängel bei vermieteten Einheiten
Steht eine Einheit im Sondereigentum im Mietverhältnis, können Brandschutzmängel auch mietrechtlich relevant werden. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, die mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, gelten nach ständiger Rechtsprechung als Mangel im Sinne des § 536 BGB und können zur Mietminderung berechtigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2002, Az. 24 U 124/01). Das gilt grundsätzlich auch für fehlende oder unzureichende Brandschutzeinrichtungen.
Eine Minderung ist jedoch nicht automatisch gerechtfertigt. Das Kammergericht Berlin hat eine Minderung in einem Fall verneint, in dem der Mieter selbst die Erfordernisse des betrieblichen Brandschutzes erheblich missachtet und seinen Betrieb trotz fehlender Einrichtungen unbeeinträchtigt weitergeführt hatte, sowie in einem weiteren Punkt, in dem die beanstandete Nutzung außerhalb des vertraglich vereinbarten Zwecks lag (KG Berlin, Urteil vom 22.09.2003, Az. 12 U 15/02). Ob im Einzelfall eine Minderung berechtigt ist, hängt also sowohl vom tatsächlichen Mangel als auch vom Verhalten und der Nutzung durch den Mieter ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Rolle der Hausverwaltung
Die Verwaltung bereitet Brandschutzthemen für die Eigentümerversammlung auf, holt bei Bedarf Angebote von Fachplanern ein und setzt gefasste Beschlüsse um. Bei InnovateImmo ist für jedes Objekt ein fester Objektbetreuer zuständig, der Begehungen, Behördenschreiben und die Beschlussvorbereitung zu Brandschutzmaßnahmen koordiniert. Dokumente zu Brandschutzbegehungen, Angeboten und Beschlüssen stellen wir Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung, die Abwicklung der Kostenverteilung erfolgt über die Verwaltungssoftware impower.
Häufige Fragen
Grundsätzlich alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile gemäß § 16 Abs. 2 WEG, sofern kein abweichender Beschluss gefasst wurde. Dies hat der Bundesgerichtshof auch für die Kosten der vorangehenden Begutachtung bestätigt (BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16).
Bei größeren baulichen Maßnahmen ja. Die Verwaltung bereitet den Beschluss vor, über die Durchführung und die Vergabe entscheidet die Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 WEG. Bei akuter Gefahr können im Einzelfall vorläufige Sicherungsmaßnahmen erforderlich sein.
Das ist möglich, wenn ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis vorliegt, das mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängt. Eine Minderung kann jedoch ausscheiden, wenn der Mieter den Mangel selbst mitverursacht hat oder die beanstandete Nutzung außerhalb des vereinbarten Vertragszwecks liegt. Die Beurteilung hängt stark vom Einzelfall ab.
Das hängt von der Teilungserklärung und etwaigen Beschlüssen ab. Häufig ist die Installation und Wartung einheitlich geregelt und wird über die Gemeinschaft organisiert, auch wenn sich die Geräte im Sondereigentum befinden. Im Zweifel lohnt ein Blick in die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung.
Je nach Gebäudeklasse und Bundesland kommen bauvorlageberechtigte Personen mit nachgewiesenen Brandschutzkenntnissen, Brandschutzplaner oder Prüfingenieure beziehungsweise Prüfsachverständige für Brandschutz in Betracht. Die genauen Voraussetzungen regelt die jeweilige Landesbauordnung.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2002, Az. 24 U 124/01
- KG Berlin, Urteil vom 22.09.2003, Az. 12 U 15/02
- BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16