Teileigentum bilden: Wann ist eine Genehmigung nötig?
Die Bildung von Teileigentum durch eine Teilungserklärung ist grundsätzlich genehmigungsfrei und bedarf nur der notariellen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch. Eine behördliche Genehmigung wird nur dann erforderlich, wenn besondere baurechtliche Vorschriften greifen: ein widersprechender Bebauungsplan nach § 19 Abs. 2 BauGB, eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB oder ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB. In diesen Fällen verlangt das Grundbuchamt vor der Eintragung einen Nachweis der Genehmigung.
Wann überhaupt eine Genehmigung erforderlich ist
Ob die Bildung oder Umwandlung von Teileigentum genehmigungspflichtig ist, hängt nicht vom Vorgang selbst ab, sondern davon, ob das Grundstück in einem besonders geregelten Gebiet liegt. Ohne eine solche Sonderregelung prüft das Grundbuchamt lediglich, ob die Teilungserklärung formal ordnungsgemäß ist und ob Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Eine materielle Genehmigungspflicht entsteht erst durch eine der folgenden drei Konstellationen.
- ✓Bebauungsplan: Nach § 19 Abs. 2 BauGB darf die Teilung keine Verhältnisse schaffen, die den Festsetzungen des Plans widersprechen.
- ✓Erhaltungssatzung (Milieuschutz): Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 BauGB können Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmen, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in bestimmten Gebieten genehmigungspflichtig ist.
- ✓Angespannter Wohnungsmarkt: Für Gebiete, die nach § 201a BauGB als solche bestimmt und nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB entsprechend ausgewiesen sind, ist die Begründung oder Umwandlung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB genehmigungsbedürftig.
Erhaltungssatzung und Milieuschutzgebiete
Die Genehmigungspflicht nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB besteht nur dort, wo die zuständige Landesregierung tatsächlich eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat. In Berlin ist dies in zahlreichen Milieuschutzgebieten der Fall. Die Verordnung gilt jeweils höchstens fünf Jahre und muss danach erneuert werden, wenn der Schutzzweck fortbesteht.
Bereits im Vorfeld kann eine Gemeinde tätig werden: Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekanntgemacht, kann sie die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 15 Abs. 1 BauGB für einen bestimmten Zeitraum vorläufig untersagen, um das spätere Genehmigungsverfahren nicht zu unterlaufen.
Wird eine genehmigungspflichtige Umwandlung dennoch ohne Genehmigung ins Grundbuch eingetragen, bleibt sie gegenüber der Gemeinde unwirksam. Das Genehmigungserfordernis gilt nach § 172 Abs. 1 Satz 5 BauGB als Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 135 BGB. Die Gemeinde kann in diesem Fall nach §§ 888, 883 Abs. 2 BGB die Löschung der eingetragenen Rechte verlangen. Problematisch wird es, wenn das zu Unrecht eingetragene Teileigentum in der Zwischenzeit an einen gutgläubigen Dritten veräußert wurde, da dessen Erwerb unter Umständen Bestand hat (BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15).
Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum in angespannten Wohnungsmärkten
Die Regelung des § 250 BauGB betrifft nicht nur die erstmalige Begründung von Eigentum, sondern ausdrücklich auch die nachträgliche Umwidmung. Das bedeutet: Selbst wenn für eine Einheit bereits ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt besteht, ist die bloße Erklärung, diese Einheit solle künftig Teileigentum sein, in einem entsprechend bestimmten Gebiet genehmigungspflichtig nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB. Das Grundbuchamt verlangt den Nachweis der Genehmigung, bevor es die Änderung vollzieht, unabhängig davon, ob die Gemeinschaftsordnung dem teilenden Eigentümer ein entsprechendes Umwidmungsrecht einräumt.
Das Innenverhältnis der Eigentümer und das öffentliche Baurecht sind also strikt zu trennen: Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Befugnis zur Umwidmung ersetzt die behördliche Genehmigung nicht. Ob ein Gebiet tatsächlich von § 250 BauGB erfasst ist, lässt sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfragen, da die Ausweisung nicht bundesweit einheitlich, sondern je nach Landesrecht und kommunaler Satzung unterschiedlich ausgestaltet ist.
Aufteilungsplan: wann eine Neuvorlage verlangt werden kann
Neben der behördlichen Genehmigung stellt sich bei Änderungen an bestehendem Eigentum regelmäßig die Frage, ob dem Grundbuchamt ein neuer Aufteilungsplan vorzulegen ist. Hier gilt: Solange weder neues Sondereigentum begründet noch die Grenzen des vorhandenen Sondereigentums verändert werden, besteht kein Anlass für einen neuen Plan. Dies hat ein Gericht für einen Fall entschieden, in dem lediglich die Vorlage in beglaubigter statt im Original verlangt werden durfte, eine Neuerstellung des Plans jedoch nicht erforderlich war, weil sich an der baulichen Abgrenzung nichts änderte (OLG Bremen, Beschluss vom 27.11.2001, Az. 3 W 52/01).
Für die Praxis bedeutet das: Genehmigungspflicht und Planvorlagepflicht sind zwei getrennte Prüfungen. Auch wenn keine behördliche Genehmigung nötig ist, kann das Grundbuchamt bei einer Veränderung der Raumaufteilung dennoch einen aktuellen Aufteilungsplan verlangen, und umgekehrt kann eine Umwandlung ohne jede Planänderung trotzdem genehmigungspflichtig sein, wenn eine Erhaltungssatzung oder § 250 BauGB greift.
Praktisches Vorgehen für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften
Vor einer geplanten Umwandlung oder Neubildung von Teileigentum sollte zunächst geklärt werden, ob das Grundstück in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung oder einer Ausweisung nach § 250 BauGB liegt. Diese Auskunft erteilt in der Regel das zuständige Bezirks- oder Bauamt. Liegt eine Genehmigungspflicht vor, empfiehlt es sich, den Antrag parallel zur notariellen Beurkundung der Teilungserklärung zu stellen, da das Verfahren mehrere Wochen bis Monate dauern kann und das Grundbuchamt erst nach Vorlage der Genehmigung tätig wird.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine geplante Umwidmung durch einen einzelnen Eigentümer zusätzlich eine Frage der Gemeinschaftsordnung sein, etwa wenn dort ein Zustimmungsvorbehalt oder ein eigenes Umwidmungsrecht geregelt ist. Diese Innenverhältnisfragen sind von der hier beschriebenen öffentlich-rechtlichen Genehmigungspflicht unabhängig zu beurteilen und im Einzelfall anhand der konkreten Gemeinschaftsordnung zu prüfen. Bei der laufenden Dokumentation solcher Vorgänge, etwa im Zusammenhang mit Beschlüssen oder Schriftverkehr mit Behörden, unterstützt ein fester Objektbetreuer je Objekt und die Ablage im Eigentümerportal casavi die Nachvollziehbarkeit für alle Beteiligten.
Häufige Fragen
Nein. Eine Genehmigung ist nur erforderlich, wenn das Grundstück in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB oder in einem nach § 250 BauGB bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, oder wenn die Teilung einem Bebauungsplan widerspricht.
Die Eintragung ist gegenüber der Gemeinde unwirksam, da das Genehmigungserfordernis als Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 135 BGB gilt. Die Gemeinde kann nach §§ 888, 883 Abs. 2 BGB die Löschung verlangen. Bei zwischenzeitlichem gutgläubigem Erwerb kann die Rechtslage im Einzelfall anders zu beurteilen sein (BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15).
Nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB höchstens fünf Jahre. Danach muss die zuständige Landesregierung die Verordnung erneuern, wenn der Schutzzweck fortbesteht.
Nur wenn sich die Grenzen des Sondereigentums tatsächlich ändern oder neues Sondereigentum entsteht. Bleibt die bauliche Abgrenzung unverändert, ist nach einer Gerichtsentscheidung kein neuer Plan erforderlich (OLG Bremen, Beschluss vom 27.11.2001, Az. 3 W 52/01).
Zuständig ist je nach Rechtsgrundlage die Gemeinde beziehungsweise das Bezirksamt, gestützt auf eine Rechtsverordnung der Landesregierung nach § 172 BauGB oder auf die Ausweisung eines Gebiets nach § 250 BauGB. Welche Stelle im Einzelfall zuständig ist, lässt sich dort erfragen.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15
- OLG Köln, Beschluss vom 24.09.2003, Az. 2 Wx 28/03
- OLG Bremen, Beschluss vom 27.11.2001, Az. 3 W 52/01