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Untergemeinschaft in der WEG: Bildung und Grenzen

Eine Untergemeinschaft entsteht nicht von selbst, sondern nur durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder eine spätere Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Sie bündelt die Eigentümer eines bestimmten Gebäudes oder Gebäudeteils innerhalb einer Mehrhausanlage und kann diesen eigene, auf ihr Gebäude bezogene Beschlusskompetenzen einräumen. Rechtsgrundlage ist § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Gemeinschaftsordnung solche Untergliederungen vorsehen kann. Eine eigene Rechtsfähigkeit erwirbt die Untergemeinschaft dadurch nicht, sie bleibt Teil der Gesamtgemeinschaft.

Wie eine Untergemeinschaft entsteht

Die Bildung einer Untergemeinschaft setzt eine Vereinbarung voraus, nicht lediglich einen Beschluss. In der Praxis geschieht dies meist bereits bei der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung, wenn eine Anlage aus mehreren Häusern besteht. Soll eine Untergemeinschaft nachträglich geschaffen werden, ist dafür grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, da in die bestehende Kompetenzordnung der Gemeinschaft eingegriffen wird. Eine bloße Mehrheitsentscheidung reicht dafür nicht aus.

Besteht keine solche Regelung, spricht man von einer ungeregelten Mehrhausanlage. Dort bleibt es bei der einheitlichen Zuständigkeit der Gesamtgemeinschaft für sämtliche Gebäude, auch wenn im Alltag häufig nur die jeweils betroffenen Eigentümer an einer Maßnahme interessiert sind.

Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Gemeinschaftsordnung einer Untergemeinschaft die Kompetenz einräumen kann, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer über Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen an dem jeweils zugehörigen Gebäude zu beschließen, sofern zugleich bestimmt ist, dass die dadurch verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern dieser Untergemeinschaft getragen werden (BGH, Urteil vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16). Beschlusskompetenz und Kostentragung müssen also zusammen geregelt sein, eine isolierte Zuständigkeitsverlagerung ohne entsprechende Kostenregelung genügt nicht.

Diese Kompetenz ist auf den eigenen Gebäudebereich beschränkt. Betrifft eine Maßnahme zugleich das Gemeinschaftseigentum mehrerer Gebäude oder Bereiche, etwa weil eine Tiefgarage zugleich das Fundament eines aufstehenden Wohngebäudes bildet, bleibt die Gesamtgemeinschaft zuständig. Eine Untergemeinschaft kann in einem solchen Fall nicht allein wirksam beschließen, auch wenn die Baumaßnahme äußerlich nur ihr Gebäude betrifft.

Grenzen: Rücklage, Sachzusammenhang und Sondernutzungsrechte

Auch wenn eine Untergemeinschaft über Erhaltungsmaßnahmen an ihrem Gebäude beschließen darf, folgt daraus nicht automatisch eine Kompetenz, über die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage zu entscheiden. Eine solche Zuständigkeit kraft Sachzusammenhangs wird überwiegend abgelehnt, es bleibt bei der Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Zulässig ist es hingegen, für Mehrhausanlagen buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung des einzelnen Gebäudes ist.

Eine Untergemeinschaft kann ferner nicht durch Beschluss Sondernutzungsrechte begründen. Die Zuweisung von Gemeinschaftseigentum zur ausschließlichen Nutzung einzelner Eigentümer unter Ausschluss der übrigen setzt eine Vereinbarung voraus (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16). Ein entsprechender Beschluss der Untergemeinschaft wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Kostentrennung ohne Untergemeinschaft

Nicht jede gewünschte Kostentrennung zwischen mehreren Gebäuden erfordert die förmliche Bildung einer Untergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können eine Kostentrennung zwischen einzelnen Gebäuden auch durch Beschluss herbeiführen, etwa auf Grundlage des § 16 Abs. 2 WEG, der eine abweichende Kostenverteilung für bestimmte Kosten oder Kostenarten zulässt. Dieser Weg ändert jedoch nichts an der Beschlusszuständigkeit: Über die Maßnahme selbst entscheidet weiterhin die Gesamtgemeinschaft, lediglich die Kostenlast wird abweichend verteilt.

Ob im Einzelfall eine echte Untergemeinschaft mit eigener Beschlusskompetenz oder eine bloße Kostentrennung durch Beschluss sinnvoller ist, hängt von der Größe der Anlage, der baulichen Eigenständigkeit der Gebäude und dem gewünschten Grad an Selbstständigkeit ab. Eine pauschale Empfehlung gibt es dafür nicht, die Formulierung sollte auf die konkrete Anlage zugeschnitten sein.

Was eine Untergemeinschaft nicht kann

Unabhängig von der Reichweite ihrer Beschlusskompetenz bleibt eine Untergemeinschaft Teil der rechtsfähigen Gesamtgemeinschaft. Sie kann im Außenverhältnis nicht selbstständig auftreten, Verträge schließen oder klagen. Auch bei bestehender Untergemeinschaft kann die Gesamtanlage nur einen einzigen Verwalter haben, eigene Verwalter für einzelne Untergemeinschaften sind nicht möglich.

✓Keine eigene Rechtsfähigkeit im Außenverhältnis
✓Kein eigener Verwalter für die Untergemeinschaft
✓Keine Zuständigkeit für Maßnahmen, die die Gesamtanlage betreffen
✓Keine Begründung von Sondernutzungsrechten durch Beschluss
✓Keine Entnahme aus der Rücklage ohne ausdrückliche Regelung

Praktische Umsetzung in der Verwaltung

Für die laufende Verwaltung bedeutet eine Untergemeinschaft zusätzlichen Abstimmungsaufwand: getrennte Tagesordnungspunkte, teils getrennte Protokolle und eine saubere Trennung der Kosten in der Abrechnung sind erforderlich. Wir bilden solche Strukturen in unserer Verwaltungssoftware impower ab und stellen die abrechnungstechnische Trennung der Gebäude in der Jahresabrechnung sicher, die wir bis Ende Mai des Folgejahres erstellen. Für jedes Objekt steht Ihnen ein fester Objektbetreuer zur Verfügung, der auch bei Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften als durchgängiger Ansprechpartner fungiert. Beschlüsse und Protokolle der jeweiligen Untergemeinschaft stellen wir den betroffenen Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung.

Häufige Fragen

Reicht ein Mehrheitsbeschluss, um eine Untergemeinschaft zu bilden?

Nein. Die Bildung einer Untergemeinschaft mit eigener Beschlusskompetenz greift in die Kompetenzordnung der Gemeinschaft ein und erfordert daher eine Vereinbarung, grundsätzlich mit Zustimmung aller Eigentümer, nicht lediglich einen Mehrheitsbeschluss.

Kann die Untergemeinschaft einen eigenen Verwalter bestellen?

Nein. Die Gesamtanlage kann unabhängig davon, ob Untergemeinschaften bestehen, immer nur einen Verwalter haben. Eigene Verwalter für einzelne Gebäude oder Untergemeinschaften sind nicht möglich.

Darf die Untergemeinschaft über die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage entscheiden?

Das ist nicht ohne Weiteres der Fall. Auch wenn die Untergemeinschaft über Instandsetzungsmaßnahmen am eigenen Gebäude beschließen darf, bleibt die Entscheidung über die Rücklagenentnahme nach überwiegender Auffassung bei der Gesamtgemeinschaft, sofern die Gemeinschaftsordnung dafür keine eigene Regelung enthält.

Was passiert, wenn eine Maßnahme mehrere Gebäude gleichzeitig betrifft?

Dann reicht die Beschlusskompetenz der einzelnen Untergemeinschaft nicht aus. Ein Beispiel ist eine Tiefgarage, die zugleich das Fundament des aufstehenden Gebäudes bildet: Hier müssen in der Regel sämtliche Eigentümer beschließen, auch wenn Untergemeinschaften mit Kostentrennung bestehen.

Gibt es eine einfachere Alternative zur Untergemeinschaft?

Für eine reine Kostentrennung zwischen Gebäuden kann unter Umständen ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG ausreichen, ohne dass eine förmliche Untergemeinschaft mit eigener Beschlusskompetenz gebildet werden muss. Die Zuständigkeit für die Maßnahme selbst bleibt dabei bei der Gesamtgemeinschaft.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 10.11.2017, Az. V ZR 184/16
BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15