Selbstständiges Beweisverfahren bei Mietstreitigkeiten

Ein selbstständiges Beweisverfahren nach §§ 485 bis 494a ZPO dient dazu, beweiserhebliche Tatsachen – etwa den Zustand einer Wohnung, die Ursache eines Mangels oder den Umfang eines Schadens – gerichtlich feststellen zu lassen, bevor oder ohne dass ein Rechtsstreit geführt wird. Das Gericht beauftragt dazu einen Sachverständigen, nimmt Augenschein oder vernimmt Zeugen. Das Ergebnis kann später in einem Hauptsacheprozess verwertet werden oder schon vorher zu einer einvernehmlichen Lösung zwischen den Beteiligten führen. In der Verwaltungspraxis spielt das Verfahren vor allem bei Mängeln am Gemeinschafts- oder Sondereigentum, bei Streit über die Wohnfläche und bei der Übergabe von Mietwohnungen eine Rolle.

Wann ist ein selbstständiges Beweisverfahren zulässig

Nach § 485 ZPO kommt das Verfahren in drei Konstellationen in Betracht: wenn der Gegner zustimmt, wenn zu befürchten ist, dass ein Beweismittel verloren geht oder seine Nutzung erschwert wird, oder wenn der Zustand einer Person oder Sache, die Ursache eines Schadens oder Mangels beziehungsweise der Aufwand für dessen Beseitigung festgestellt werden soll und der Antragsteller daran ein rechtliches Interesse hat. Dieses rechtliche Interesse liegt insbesondere vor, wenn ein Rechtsstreit anhängig oder zu erwarten ist und das Beweismittel dort voraussichtlich eine Rolle spielen wird (§ 493 ZPO).

Ein rechtliches Interesse kann auch dann bestehen, wenn die Feststellung gerade dazu dient, einen Rechtsstreit zu vermeiden. Lässt sich etwa die Höhe einer Mietminderung anhand eines Gutachtens klären, kann dies beiden Seiten eine außergerichtliche Einigung ermöglichen, anstatt vor Gericht ziehen zu müssen.

Typische Anwendungsfälle im Mietverhältnis und in der WEG

Im Wohnraummietrecht wird das Verfahren häufig genutzt, um den Zustand der Mietsache bei Rückgabe zu dokumentieren, etwa zur Durchsetzung oder Abwehr von Schadensersatzansprüchen des Vermieters. Auch Streitigkeiten über die tatsächliche Wohnfläche lassen sich im Wege der Beweissicherung klären, da es sich hierbei um die Feststellung eines Sachzustands im Sinne des § 485 ZPO handelt.

Am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft das Verfahren vor allem technische Mängel, deren Ursache streitig ist, etwa an Dach, Fassade oder haustechnischen Anlagen. Antragsberechtigt ist dann regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter nach § 9b WEG, sofern die Eigentümerversammlung die Geltendmachung nicht an anderer Stelle geregelt hat. Auch außerhalb des Wohnraummietrechts zeigt die Rechtsprechung, wie technische Streitfragen auf diesem Weg geklärt werden: In einem vor dem OLG Karlsruhe verhandelten Fall ging es um die Ursache von Mängeln an einer Lüftungs- und Klimaanlage, die zunächst in einem selbstständigen Beweisverfahren begutachtet worden waren.

Grenze: Ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgenommen

Nicht jeder Streit lässt sich auf diesem Weg vorab klären. Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder einzelner Wohnwertmerkmale ist das selbstständige Beweisverfahren nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unzulässig. Das gesetzlich geregelte Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB soll den Mieter davor schützen, sich unter Zeitdruck und vor Ablauf der gesetzlichen Fristen mit einem Sachverständigengutachten auseinandersetzen zu müssen, dessen Kosten er im späteren Prozess unter Umständen selbst tragen müsste.

Für Vermieter bedeutet das: Eine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete muss über das reguläre Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB und, wenn nötig, über die Zustimmungsklage betrieben werden. Ein vorgeschaltetes Gutachten im Beweisverfahren ersetzt dieses Verfahren nicht.

Verhältnis zu einem späteren Hauptsacheprozess

Wird nach dem Beweisverfahren tatsächlich geklagt, wirkt die dort durchgeführte Beweisaufnahme wie eine unmittelbar vor dem Prozessgericht selbst erhobene. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Ein neues Gutachten im Hauptsacheverfahren kann danach nur noch unter den engen Voraussetzungen des § 412 ZPO eingeholt werden, etwa wenn das vorliegende Gutachten mangelhaft ist oder widersprüchlich bleibt. Umgekehrt muss das Prozessgericht im Beweisverfahren unerledigt gebliebene Anträge im vorgefundenen Stand weiter bearbeiten.

Für Beteiligte folgt daraus, dass die Weichen oft bereits im Beweisverfahren gestellt werden. Einwände gegen ein Gutachten, etwa zur Methodik oder zu den zugrunde gelegten Tatsachen, sollten deshalb schon dort vorgebracht werden und nicht erst im späteren Prozess.

Kosten und ihre Geltendmachung

Die Kosten des Beweisverfahrens, insbesondere das Sachverständigenhonorar, trägt zunächst der Antragsteller als Vorschuss. Über die endgültige Kostenverteilung entscheidet regelmäßig erst das Hauptsacheverfahren nach § 494a ZPO, sofern ein solches geführt wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Antragsteller seine Kosten auch im Wege einer Leistungsklage auf materiell-rechtlicher Grundlage geltend machen kann, solange kein Hauptsacheverfahren im Sinne des § 494a ZPO geführt wird oder ein entsprechender Antrag nicht gestellt ist.

Wer als Eigentümer oder Vermieter ein Beweisverfahren erwägt, sollte deshalb vorab abschätzen, ob die Kosten voraussichtlich erstattungsfähig sind oder ob sich ein Risiko ergibt, auf ihnen sitzen zu bleiben, etwa wenn sich der behauptete Mangel nicht bestätigt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 14.11.2017, Az. VIII ZR 101/17
• OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002, Az. 17 U 97/02
• BGH, Urteil vom 10.10.2017, Az. VI ZR 520/16