Teilungsvertrag falsch beurkundet: Haftet der Notar?

Ja, die Beurkundung eines Teilungsvertrags kann eine Amtspflichtverletzung des Notars darstellen, wenn sie weder dem Willen noch dem verfolgten Zweck der Beteiligten entspricht. Wollen mehrere Miteigentümer nur eine Regelung für den Fall einer künftigen Auseinandersetzung treffen, ohne tatsächlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen und zu betreiben, ist ein Teilungsvertrag nach § 3 WEG regelmäßig das falsche Instrument. Ein entsprechender Fall wurde gerichtlich entschieden: Die Kostenberechnung des Notars wurde aufgehoben, weil die Beurkundung nicht erforderlich und zudem teurer als die richtige Alternative war.

Teilungsvertrag oder Teilungserklärung: der Unterschied

Das Gesetz kennt zwei Wege, Wohnungseigentum zu begründen. Steht ein Grundstück im Alleineigentum einer Person, erfolgt die Aufteilung durch Teilungserklärung nach § 8 WEG. Sind bereits mehrere Personen als Bruchteilseigentümer im Grundbuch eingetragen und wollen sie das gemeinsame Eigentum in Wohnungseigentum umwandeln, geschieht dies durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG. Beide Vorgänge führen zwar zum gleichen Ergebnis, nämlich eingetragenem Wohnungseigentum, sie unterscheiden sich aber in den Beteiligten, im Ablauf und in den Notarkosten.

Entscheidend ist: Mit der Eintragung eines Teilungsvertrags im Grundbuch entsteht zwingend kraft Gesetzes eine Wohnungseigentümergemeinschaft als eigenständiger Rechtsträger mit eigenen Organen, also Eigentümerversammlung und Verwaltung. Das gilt unabhängig davon, ob die Beteiligten diese Gemeinschaft überhaupt praktizieren wollen. Wer lediglich eine vertragliche Zuordnung von Wohnungen für den Fall einer späteren Auseinandersetizung regeln will, löst damit unter Umständen eine Rechtsfolge aus, die er gar nicht beabsichtigt hat.

Der entschiedene Fall

In dem zugrunde liegenden Fall waren mehrere Personen in Bruchteilsgemeinschaft als Eigentümer eines bebauten Grundstücks eingetragen. Sie wollten lediglich festlegen, welche Wohnung im Fall einer Auseinandersetzung wem zufallen sollte, und anschließend die Anteile in eine GbR überführen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft sollte weder entstehen noch betrieben werden. Der Notar beurkundete dennoch einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG und stellte dafür eine Kostenberechnung über mehr als 34.000 Euro, basierend auf einem Geschäftswert von über 10 Millionen Euro.

Die Beteiligten stoppten den Vollzug und wandten sich gegen die Kostenberechnung. Sie machten geltend, der Notar habe sie nicht über die Folgen des Teilungsvertrags und über die preisgünstigere, ihrem Ziel entsprechende Alternative einer Teilungserklärung belehrt. Das Landgericht gab ihnen recht und hob die Kostenberechnung auf. Zur Begründung führte es aus, dass für den verfolgten Zweck kein Teilungsvertrag notwendig gewesen sei und dieser zudem unnötig höhere Kosten verursacht habe.

Was der Notar prüfen und erklären muss

Für den Notar folgt aus diesem Fall, dass er bei der Beurkundung nicht nur die gewünschte Rechtsfolge formal umsetzen darf, sondern den tatsächlich verfolgten Zweck der Beteiligten ermitteln und sie über die passende Gestaltung aufklären muss. Besteht der Wille lediglich darin, eine spätere Zuordnung von Räumen zu regeln, ohne eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen, ist die Beurkundung eines Teilungsvertrags regelmäßig nicht die richtige Wahl, selbst wenn die Beteiligten formal einem solchen Vertrag zugestimmt haben.

Für Eigentümer, die vor der Begründung von Wohnungseigentum stehen, bedeutet das: Es lohnt sich, dem Notar das eigentliche Ziel klar zu benennen, nicht nur das gewünschte Papier. Ob ein Teilungsvertrag, eine Teilungserklärung oder eine Kombination aus beidem sachgerecht ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte nicht allein aus Kostengründen, sondern anhand der tatsächlich gewollten Rechtsfolgen entschieden werden.

Folgen eines bestehenden Teilungsvertrags für die laufende Verwaltung

Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft einmal durch Teilungsvertrag entstanden, entfaltet dieser über die reine Begründung des Wohnungseigentums hinaus Wirkung für die laufende Verwaltung. Der Teilungsvertrag kann von den gesetzlichen Regelungen zur Kostenverteilung und zur Instandhaltungspflicht abweichen, etwa indem er einzelnen Sondereigentümern die Pflicht zur Instandhaltung bestimmter, ihrem Sondernutzungsrecht unterliegender Flächen samt der damit verbundenen Kosten zuweist. Die Auslegung solcher Regelungen orientiert sich am Wortlaut und am Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter aus der Grundbucheintragung ergibt, weil die Bestimmungen auch spätere Erwerber binden.

Besonders praxisrelevant ist das bei der Umlage von Betriebskosten. Enthält der Teilungsvertrag einen festen Verteilungsschlüssel, etwa nach Miteigentumsanteilen, und keine sogenannte Öffnungsklausel, kann die Eigentümerversammlung diesen Schlüssel nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern. Eine Umstellung, etwa auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasser, bedarf dann entweder einer Vereinbarung aller Eigentümer oder einer gerichtlichen Ersetzung der Beschlussfassung. Wer als Beirat oder Eigentümer eine Änderung der Kostenverteilung anstrebt, sollte deshalb zunächst prüfen, was der Teilungsvertrag dazu vorgibt, bevor ein entsprechender Beschluss vorbereitet wird.

Hinweis zur Einordnung: Die Vorschriften zur gesetzlichen Kosten- und Instandhaltungsverteilung wurden durch die WEG-Reform 2020 neu gefasst. Maßgeblich ist heute vor allem § 16 WEG. Bestehende, vor der Reform begründete Teilungsverträge mit abweichenden Regelungen bleiben davon grundsätzlich unberührt, soweit sie wirksam vereinbart wurden.

Änderungen des Teilungsvertrags: Form und Vollmacht

Soll ein bestehender Teilungsvertrag nachträglich geändert werden, etwa um eine Bebauung anders zu regeln oder eine Gemeinschaftsordnung anzupassen, bedarf dies wie die ursprüngliche Beurkundung der notariellen Form und, da das Grundbuch betroffen ist, grundsätzlich der Zustimmung aller Beteiligten oder ihrer wirksam Bevollmächtigten. Tritt bei der Beurkundung ein vollmachtloser Vertreter auf, muss die vertretene Person das Handeln nachträglich genehmigen, und zwar gegebenenfalls nur mit den Einschränkungen, die sie selbst vorgibt. Solange die Eintragung der Änderung im Grundbuch nicht vollzogen ist, bleibt die Rechtslage unsicher, was in der Praxis zu Streit über den Umfang der getroffenen Vereinbarungen führen kann.

Für Eigentümergemeinschaften folgt daraus, dass Nachträge zum Teilungsvertrag sorgfältig vorbereitet und die Vollmachten eindeutig formuliert werden sollten. Unklare oder nur eingeschränkt erteilte Vollmachten sind eine häufige Ursache dafür, dass beabsichtigte Änderungen nicht oder nur teilweise wirksam werden.

Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte

Wer vor der Gründung von Wohnungseigentum steht, sollte den Notar frühzeitig über das eigentliche Ziel informieren und sich die gewählte Gestaltung, also Teilungsvertrag oder Teilungserklärung, mit den jeweiligen Kosten- und Rechtsfolgen erklären lassen. Bei bestehenden Gemeinschaften lohnt sich ein Blick in den Teilungsvertrag, bevor Beschlüsse zur Kostenverteilung oder zur Instandhaltung gefasst werden, da abweichende Regelungen Vorrang vor den gesetzlichen Vorgaben haben können.

In der laufenden Verwaltung gehört die Prüfung von Teilungsvertrag und Gemeinschaftsordnung zu den wiederkehrenden Aufgaben, etwa wenn es um die Zuordnung von Instandhaltungspflichten für Sondernutzungsflächen oder um die Zulässigkeit einer Änderung des Kostenschlüssels geht. Ein fester Objektbetreuer, der die Dokumente eines Objekts kennt, kann solche Fragen im Vorfeld einer Beschlussfassung einordnen, bevor es zu einem Streit oder einer unwirksamen Beschlussfassung kommt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 05.12.2003, Az. V ZR 447/01
• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03