Betriebskostenerhöhung und Ermäßigung: Rechte und Pflichten
Vermieter dürfen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erhöhen, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung eine Nachzahlung ergeben hat, und zwar in einem angemessenen Verhältnis zu dieser Nachzahlung. Umgekehrt kann der Mieter nach einer Abrechnung mit Guthaben eine Ermäßigung der laufenden Vorauszahlungen verlangen. Grundlage ist § 560 BGB. In der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt für das Hausgeld eine andere Systematik, die über den Wirtschaftsplan nach § 28 WEG läuft.
Rechtliche Grundlage: § 560 BGB
Die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen im Mietverhältnis regelt § 560 BGB. Die Vorschrift unterscheidet zwischen der Erhöhung nach einer Abrechnung mit Nachzahlung und der Ermäßigung bei einem Guthaben. Beide Seiten eines Mietverhältnisses haben hier Ansprüche, die an klare Voraussetzungen geknüpft sind und nicht formlos oder willkürlich geltend gemacht werden können.
Wichtig ist, dass § 560 BGB nur greift, wenn im Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart sind. Bei einer Betriebskostenpauschale ist eine Anpassung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Mietvertrag keine abweichende Klausel enthält. Diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig übersehen und führt zu unwirksamen Erhöhungserklärungen.
Voraussetzungen für eine Erhöhung durch den Vermieter
Eine Erhöhung der Vorauszahlungen setzt zunächst eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung voraus. Ergibt diese Abrechnung eine Nachzahlung des Mieters, kann der Vermieter die künftigen monatlichen Vorauszahlungen durch schriftliche Erklärung anpassen. Die Erhöhung muss sich an der tatsächlich entstandenen Nachzahlung orientieren und darf diese nicht willkürlich übersteigen. Üblich ist eine Berechnung, bei der die Jahresnachzahlung auf zwölf Monate umgelegt und zur bisherigen monatlichen Vorauszahlung addiert wird.
Die Erklärung muss in Textform erfolgen und erkennen lassen, auf welcher Abrechnung sie beruht. Ohne eine wirksame Abrechnung oder bei formellen Fehlern in dieser Abrechnung ist eine Erhöhung nicht durchsetzbar. Wird die Jahresabrechnung verspätet erstellt, verzögert sich entsprechend auch die Möglichkeit, die Vorauszahlungen anzupassen.
Eine Erhöhung ohne vorangegangene Abrechnung, etwa allein wegen gestiegener Energiepreise, ist nach § 560 BGB nicht vorgesehen. Hierfür kommt allenfalls eine einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Mieter in Betracht.
Ermäßigungsanspruch des Mieters
Ergibt die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, kann dieser nach § 560 Absatz 3 BGB verlangen, dass die künftigen Vorauszahlungen entsprechend herabgesetzt werden. Auch hier gilt der Grundsatz der Angemessenheit: Die Ermäßigung orientiert sich am tatsächlich ermittelten Guthaben und dessen Verteilung auf die folgenden Abrechnungsperioden.
Der Anspruch auf Ermäßigung entsteht unabhängig davon, ob der Vermieter das Guthaben bereits ausgezahlt oder verrechnet hat. In der Praxis empfiehlt es sich für Vermieter, die Anpassung zeitnah nach Erstellung der Abrechnung vorzunehmen, um spätere Streitigkeiten über die Höhe der laufenden Zahlungen zu vermeiden.
Besonderheit WEG: Hausgeld und Wirtschaftsplan
Für Wohnungseigentümer gilt eine andere Grundlage als für Mietverhältnisse. Die Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten, das sogenannte Hausgeld, werden nicht nach § 560 BGB angepasst, sondern ergeben sich aus dem von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplan nach § 28 WEG. Eine Erhöhung des Hausgelds setzt also keinen Nachzahlungsbetrag aus einer Abrechnung voraus, sondern einen eigenen Beschluss über den Wirtschaftsplan des Folgejahres.
Stellt sich nach der Jahresabrechnung heraus, dass die bisherigen Vorschüsse zu niedrig oder zu hoch angesetzt waren, fließt dies regelmäßig in den nächsten Wirtschaftsplan ein. Eine automatische Anpassung wie im Mietrecht gibt es hier nicht, da es sich um einen Beschlussgegenstand der Gemeinschaft handelt. Einzelne Eigentümer können eine Anpassung daher nicht einseitig verlangen, sondern müssen dies über die Beschlussfassung in der Versammlung einbringen.
Für Vermieter, die eine Eigentumswohnung vermieten, ist diese Trennung wichtig: Das Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft und die Betriebskostenvorauszahlung gegenüber dem eigenen Mieter folgen unterschiedlichen rechtlichen Regeln und müssen getrennt kalkuliert werden.
Praktische Hinweise zur Umsetzung
Für die praktische Durchführung einer Erhöhung oder Ermäßigung ist eine fristgerechte und nachvollziehbare Abrechnung die Voraussetzung. Verzögerungen bei der Abrechnungserstellung wirken sich unmittelbar auf die Möglichkeit aus, Vorauszahlungen zeitnah anzupassen. Wir erstellen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres, damit Anpassungen bei Vorauszahlungen und Hausgeld ohne unnötige Verzögerung umgesetzt werden können.
Eigentümer und Verwaltungsbeiräte erhalten die relevanten Unterlagen über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung selbst erfolgt mit der Software impower. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der bei Rückfragen zur Abrechnung oder zur Anpassung von Vorauszahlungen zur Verfügung steht.
Häufige Fragen
Nach § 560 BGB nicht. Eine Erhöhung setzt grundsätzlich eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung mit ausgewiesener Nachzahlung voraus. Eine Erhöhung allein wegen gestiegener Kosten ohne Abrechnung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Mieter möglich.
Nein, bei vereinbarten Vorauszahlungen genügt die einseitige Erklärung des Vermieters in Textform, sofern sie auf einer wirksamen Abrechnung beruht und angemessen bemessen ist.
Bei einer echten Pauschale ist eine Anpassung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine ausdrückliche Anpassungsklausel.
Ein Guthaben aus der Jahresabrechnung führt nicht automatisch zu einer Senkung des Hausgelds. Die Anpassung erfolgt über den Wirtschaftsplan, über den die Eigentümerversammlung beschließt.
Die Erhöhung muss sich an der tatsächlichen Nachzahlung aus der Abrechnung orientieren. Eine pauschale oder deutlich überhöhte Anpassung ohne Bezug zur Abrechnung ist nicht zulässig und im Einzelfall angreifbar.