Besucher im Haus: Wer haftet bei Unfall oder Schaden

Verletzt sich ein Besucher im Treppenhaus oder beschädigt er fremdes Eigentum, stellt sich die Frage, wer dafür einstehen muss. Grundsätzlich trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Vermieter eine Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum, während der Mieter nicht automatisch für Schäden seiner Gäste haftet. Wie weit diese Pflichten jeweils reichen, hängt stark vom Einzelfall ab.

Verkehrssicherungspflicht gegenüber Besuchern

Wer ein Grundstück oder Gebäude öffnet, muss dafür sorgen, dass sich dort aufhaltende Personen keinen vermeidbaren Gefahren ausgesetzt sind. Das gilt nicht nur gegenüber Mietern und Eigentümern, sondern auch gegenüber deren Besuchern, soweit diese sich befugt im Haus aufhalten. Rechtsgrundlage ist § 823 Abs. 1 BGB, bei baulichen Mängeln am Gebäude kann zusätzlich § 836 BGB einschlägig sein.

Diese Pflicht ist nicht grenzenlos. Nach der Rechtsprechung muss nicht jede denkbare Gefahrenquelle beseitigt werden, sondern nur solche, die für einen verständigen Nutzer nicht ohne weiteres erkennbar und beherrschbar sind. Das OLG Hamm hat dies in einem Fall entschieden, in dem eine Besucherin bei einem Richtfest in eine für den Leiterzugang vorgesehene Dachbodenöffnung stürzte. Da mehrere andere Besucher die Stelle zuvor gefahrlos passiert hatten und die Öffnung erkennbar war, verneinte das Gericht eine gesteigerte Sicherungspflicht (OLG Hamm, Urteil vom 17.05.2001, Az. 6 U 145/00).

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das: Offensichtliche, leicht erkennbare Gefahrenstellen begründen in der Regel keine Haftung, wohl aber verdeckte Mängel wie lose Stufen, defekte Geländer oder unzureichende Beleuchtung in dunklen Fluren.

Haftung des Mieters für Schäden durch seine Gäste

In vielen älteren Mietverträgen findet sich eine Klausel, nach der der Mieter für Schäden haftet, die seine Besucher, Handwerker oder Lieferanten verursachen. Eine solche pauschale Überwälzung auf den Besucheranteil ist nach der Rechtsprechung unwirksam. Das OLG Hamburg hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter die Verantwortung für schuldhaft durch Besucher verursachte Schäden auferlegt, den Mieter unangemessen benachteiligt, weil sie von den gesetzlichen Haftungsgrundsätzen abweicht. Nach dem Gesetz haftet der Mieter für Dritte grundsätzlich nur, wenn diese als seine Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB tätig werden, etwa beauftragte Handwerker. Ein privater Besucher fällt regelmäßig nicht darunter (OLG Hamburg, Urteil vom 10.04.1991, Az. 5 U 135/90).

Das früher einschlägige AGB-Gesetz ist inzwischen im BGB aufgegangen, die Wertung aus §§ 305 ff. BGB, insbesondere § 307 BGB, entspricht aber der damaligen Entscheidung. Für Vermieter folgt daraus: Schäden, die ein Besucher verursacht, sind in erster Linie gegenüber dem Besucher selbst oder dessen Privathaftpflichtversicherung geltend zu machen. Eine vertragliche Klausel, die den Mieter ohne eigenes Verschulden dafür haften lässt, hält einer gerichtlichen Prüfung in der Regel nicht stand.

Zuständigkeit im Gemeinschaftseigentum

In der Wohnungseigentümergemeinschaft trifft die Verkehrssicherungspflicht für Treppenhaus, Hof, Gehwege und andere gemeinschaftliche Flächen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigen Verband nach § 9a WEG. Die laufende Erfüllung dieser Pflicht, etwa die Organisation des Winterdienstes oder die Behebung von Mängeln, gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 18 WEG und liegt damit in der Verantwortung des Verwalters.

Für Beiräte und einzelne Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Erkannte Gefahrenstellen, etwa eine defekte Außenbeleuchtung oder eine lockere Fliese im Eingangsbereich, sollten zeitnah dem Verwalter gemeldet werden, damit dieser die Beseitigung veranlassen und dokumentieren kann. Bleibt ein gemeldeter Mangel über längere Zeit unbehoben, kann dies die Haftung der Gemeinschaft im Schadensfall begünstigen.

Gemeinschaftsräume und größere Besucherzahlen

Wird ein gemeinschaftlicher Partyraum oder Veranstaltungsraum an Eigentümer oder Mieter für private Feiern überlassen, stellt sich zusätzlich die Frage, ob bauordnungsrechtliche Vorgaben für Versammlungsstätten greifen. Die Versammlungsstättenverordnungen der Länder, etwa in Bayern, Hamburg oder Nordrhein-Westfalen, gelten jedoch erst ab einer bestimmten Besucherzahl, in der Regel oberhalb von 200 Personen in einem Versammlungsraum. Übliche Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern erreichen diese Schwelle praktisch nie, sodass die Verordnungen hier in aller Regel nicht anwendbar sind.

Unabhängig davon ist es sinnvoll, Nutzung und Haftung für Gemeinschaftsräume in der Hausordnung oder einer gesonderten Nutzungsvereinbarung zu regeln, etwa zur Höchstzahl der Gäste, zur Haftung für Schäden am Raum und zur Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand. Das schafft Klarheit, ersetzt aber nicht die allgemeine Verkehrssicherungspflicht für den Raum selbst.

Praktische Konsequenzen für Eigentümer und Verwaltung

Für die laufende Verwaltung lässt sich die Haftungsfrage selten abschließend im Vorfeld klären, da sie stark vom konkreten Schadenshergang abhängt. Dokumentation von Mängelmeldungen und deren Bearbeitung ist deshalb in der Praxis von erheblicher Bedeutung, etwa um im Streitfall nachweisen zu können, wann ein Mangel bekannt wurde und wie darauf reagiert wurde.

• ✓Hausordnung mit klaren Regeln zu Besuchern und Gemeinschaftsräumen aufstellen
• ✓Gemeldete Mängel am Gemeinschaftseigentum zeitnah dokumentieren und beheben lassen
• ✓Winterdienst und Beleuchtung regelmäßig kontrollieren
• ✓Gebäude- und Haftpflichtversicherung auf Angemessenheit prüfen
• ✓Mietvertragsklauseln zur Besucherhaftung auf Wirksamkeit prüfen lassen

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Hamburg, Urteil vom 10.04.1991, Az. 5 U 135/90
• OLG Köln, Urteil vom 28.06.2002, Az. 19 U 7/02
• OLG Hamm, Urteil vom 17.05.2001, Az. 6 U 145/00