Bestellung des Verwalters einer WEG: Regeln und Grenzen

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit bestellt, § 26 Abs. 1 WEG. Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre. Eine wiederholte Bestellung ist zulässig. Von diesem Organakt zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der die konkreten Bedingungen der Tätigkeit regelt und rechtlich eigenständig ist.

Mehrheitsbeschluss und Dauer der Bestellung

Über die Bestellung entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Einstimmigkeit ist nicht erforderlich, und die Teilungserklärung kann dieses Mehrheitserfordernis nicht beliebig verschärfen. Die Bestellung ist ein sogenannter korporationsrechtlicher Akt: Sie verschafft dem Verwalter seine Organstellung gegenüber der Gemeinschaft, unabhängig davon, ob und wie ein Vertrag mit ihm geschlossen wird.

Zeitlich ist die Bestellung nach § 26 Abs. 1 WEG auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Handelt es sich um die erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum, etwa unmittelbar nach Aufteilung eines Hauses, verkürzt sich die zulässige Höchstdauer auf drei Jahre. Eine wiederholte Bestellung desselben Verwalters ist möglich und in der Praxis der Regelfall.

Vergleichsangebote vor der Bestellung

Die Rechtsprechung verlangt regelmäßig, dass vor einer Verwalterbestellung mehrere aussagekräftige Angebote eingeholt und den Eigentümern bereits mit der Einladung zur Versammlung zugänglich gemacht werden. Fehlen solche Vergleichsangebote, entspricht der Bestellungsbeschluss häufig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar, selbst wenn sich im Vorfeld eine Mehrheit der Eigentümer bereits auf einen bestimmten Verwalter verständigt hatte.

Allerdings ist dies keine starre Regel. Aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls kann auch die Vorlage nur eines Angebots genügen, etwa wenn ein bewährter Verwalter weiterbestellt werden soll und die Konditionen marktüblich sind. Ob ein Honorar angemessen ist, hängt stets von Objektgröße, Leistungsumfang und regionalem Marktniveau ab und lässt sich nicht pauschal aus älteren Entscheidungen übertragen.

Mehrheitseigentümer und Selbstbestellung

Ein Mehrheitseigentümer darf grundsätzlich auch bei der Abstimmung über die eigene Bestellung mitstimmen; ein Stimmrechtsausschluss besteht dafür nicht. Ebenso ist es für sich genommen nicht rechtsmissbräuchlich, wenn mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers ein bestimmter, von ihm bevorzugter Verwalter durchgesetzt wird.

Anders liegt es, wenn sich ein Mehrheitseigentümer, der selbst nicht professioneller Verwalter ist, gegen den ausdrücklichen Willen der übrigen Eigentümer mit seinem Stimmengewicht selbst zum Verwalter bestellt. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat hierzu entschieden, dass es in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn der Mehrheitseigentümer sich gegen den Willen des anderen Wohnungseigentümers selbst bestellt [BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004, Az. 2Z BR 242/03]. Ein solcher Beschluss kann im Wege der Beschlussklage angegriffen werden.

Abberufung und Ende des Amtes

Die Bestellung endet mit Zeitablauf, durch Amtsniederlegung oder durch Abberufung. Nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist die Abberufung des Verwalters jederzeit möglich, ohne dass hierfür ein wichtiger Grund vorliegen muss. Der Verwaltervertrag endet in diesem Fall spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sodass ein Übergang organisiert werden kann.

Fehlt ein Verwalter, bedeutet das nicht, dass die Gemeinschaft handlungsunfähig ist. Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, es sei denn, die Verwaltung durch die Eigentümer selbst ist nach den Umständen des Einzelfalls ausnahmsweise ordnungsmäßig. Eine gerichtliche Ersatzbestellung durch den Richter, wie sie das ältere Recht in dringenden Fällen vorsah, ist in dieser Form nicht mehr vorgesehen; Beschlüsse über Bestellung oder Abberufung können gerichtlich nicht durch eine Entscheidung ersetzt werden.

Bestellung und Verwaltervertrag sind zwei verschiedene Dinge

In der Praxis fallen Bestellungsbeschluss und Vertragsschluss zeitlich meist zusammen, rechtlich sind sie aber zu trennen. Der Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags kann zugleich die Wiederbestellung des Verwalters umfassen, muss dies aber nicht zwingend tun. Für Eigentümer ist wichtig, bei der Beschlussfassung beide Aspekte – Organstellung und Vertragsinhalt – getrennt zu prüfen.

Bei InnovateImmo wird der Verwaltervertrag über ein Jahr geschlossen, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Jedem Objekt ist ein fester Objektbetreuer zugeordnet, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan werden bis Ende Mai des Folgejahres erstellt, und die Verwaltung erfolgt über die Software impower mit dem Eigentümerportal casavi.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004, Az. 2Z BR 242/03
• OLG Köln, Beschluss vom 16.12.2002, Az. 16 Wx 231/02
• OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002, Az. 16 Wx 114/02