Besitzschutz am Gemeinschaftseigentum: Aufgabe der GdWE

Wird ein Wohnungseigentümer am Besitz von gemeinschaftlichem Eigentum gestört, etwa weil ihm der Zugang zu einem im Aufteilungsplan ausgewiesenen Kellerraum verwehrt wird, kann er den Störer in aller Regel nicht selbst verklagen. Die Befugnis, Besitzschutzansprüche nach § 861 BGB geltend zu machen, liegt bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Grundlage ist § 9a Abs. 2 WEG, der die Ausübungsbefugnis für Rechte am gemeinschaftlichen Eigentum der Gemeinschaft zuweist.

Was Besitzschutz nach § 861 BGB bedeutet

§ 861 BGB schützt die tatsächliche Sachherrschaft, unabhängig davon, wem die Sache rechtlich gehört. Wer durch verbotene Eigenmacht aus dem Besitz gesetzt oder im Besitz gestört wird, kann die Wiedereinräumung des Besitzes oder die Beseitigung der Störung verlangen. Es kommt also nicht darauf an, wer Eigentümer ist, sondern wer die Sache tatsächlich innehat.

Bei gemeinschaftlichem Eigentum, also bei Treppenhaus, Keller, Dach, Fassade oder Außenanlagen, ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer Besitzer, sondern die Gemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband. Daraus folgt, dass auch der Schutz dieses Besitzes grundsätzlich der Gemeinschaft zusteht und nicht dem einzelnen Mitglied, selbst wenn dieses von der Störung persönlich betroffen ist.

Die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG

Seit der WEG-Reform übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diejenigen Rechte der einzelnen Eigentümer aus, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder müssen. Diese Ausübungsbefugnis beschränkt sich nicht auf wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche. Sie erstreckt sich auch auf Anspruchsgrundlagen außerhalb des WEG, etwa den Herausgabeanspruch aus § 985 BGB und eben die Besitzschutzansprüche aus § 861 BGB.

Für die Praxis bedeutet das: Ein einzelner Eigentümer kann einen Rechtsstreit über die Zuordnung oder den Zugang zu Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht im eigenen Namen führen. Fehlt es an der Prozessführungsbefugnis, wird eine Klage als unzulässig abgewiesen, unabhängig davon, ob der zugrunde liegende Anspruch in der Sache berechtigt wäre.

Beispiel: Streit um den Zugang zu Kellerräumen

Ein praxisnaher Fall verdeutlicht die Problematik: Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem anderen Wohnungseigentümer den Zugang zu Räumen im Kellergeschoss, die im Aufteilungsplan als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen sind. Streitig ist dort unter anderem, ob überhaupt eine Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum vorliegt. Entscheidend für den Ausgang des Verfahrens ist aber zunächst die Frage, wer den Anspruch geltend machen darf.

Da es um gemeinschaftliches Eigentum geht, liegt die Ausübungsbefugnis bei der Gemeinschaft. Der einzelne Eigentümer kann den Streit nicht in eigenem Namen vor Gericht bringen. Er ist darauf angewiesen, dass die Gemeinschaft tätig wird, etwa indem sie beschließt, den Anspruch gerichtlich durchzusetzen und hierfür gegebenenfalls einen Rechtsanwalt beauftragt.

Was das für einzelne Eigentümer praktisch bedeutet

Für Eigentümer, die von einer Besitzstörung am gemeinschaftlichen Eigentum betroffen sind, folgt daraus ein mehrstufiges Vorgehen. Eigenmächtiges rechtliches Vorgehen im eigenen Namen ist nicht zielführend, solange kein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft vorliegt.

• ✓Den Vorfall dem Verwalter melden und dokumentieren, etwa mit Fotos und Datum der Feststellung
• ✓Eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung herbeiführen, ob und wie die Gemeinschaft gegen die Störung vorgeht
• ✓Bei Eilbedürftigkeit prüfen, ob ein Umlaufbeschluss oder eine außerordentliche Versammlung sinnvoll ist
• ✓Nach Beschlussfassung die Durchsetzung dem Verwalter oder einem beauftragten Rechtsanwalt im Namen der Gemeinschaft übertragen

Abgrenzung zu anderen Gemeinschaftsaufgaben

Die Zuweisung an die Gemeinschaft nach § 9a Abs. 2 WEG betrifft nicht nur Besitzschutzfragen. Auch die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa die Beseitigung eines Feuchtigkeitsmangels infolge einer fehlenden Abdichtung, ist nach §§ 9a, 18, 19 WEG Aufgabe der Gemeinschaft und nicht des einzelnen Eigentümers. Ebenso ist es allein Sache der Gemeinschaft, öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche durchzusetzen, wenn Störungen vom Nachbargrundstück ausgehen und das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Diese Beispiele zeigen eine durchgängige Systematik: Überall dort, wo gemeinschaftliches Eigentum betroffen ist, tritt die Gemeinschaft als Verband nach außen auf, nicht der einzelne Eigentümer. Das dient der einheitlichen Willensbildung und verhindert, dass einzelne Eigentümer parallel und möglicherweise widersprüchlich gegen denselben Sachverhalt vorgehen.

Rolle des Verwalters

Der Verwalter ist als Organ der Gemeinschaft dafür zuständig, Störungen am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen und die Eigentümer darüber zu informieren. Er bereitet die Beschlussfassung vor, etwa indem er Handlungsoptionen darstellt und eine Tagesordnung mit entsprechendem Beschlussvorschlag erstellt. Eigenständig, also ohne vorherigen Beschluss, sollte der Verwalter eine Klage im Namen der Gemeinschaft dagegen nicht erheben, da die Entscheidung über das Ob und Wie der Rechtsverfolgung den Eigentümern vorbehalten bleibt.

In unserer Verwaltungspraxis betreut ein fester Objektbetreuer das jeweilige Objekt und dokumentiert gemeldete Vorfälle sowie Beschlussvorlagen über das Eigentümerportal casavi. Die Bearbeitung erfolgt über die Verwaltungssoftware impower, der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit drei Monaten Kündigungsfrist.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 09.02.2004, Az. II ZR 218/01
• OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02
• KG Berlin, Beschluss vom 28.01.2004, Az. 24 W 3/02