Besichtigung des Sondereigentums: Rechte und Pflichten

Ein Zutritt zum Sondereigentum ist nur mit Zustimmung des Eigentümers oder auf Grundlage einer gesetzlichen Duldungspflicht zulässig. Die zentrale Regelung findet sich in § 14 Abs. 3 WEG: Betreten und Nutzen der Wohnung durch Verwaltung, Gemeinschaft oder beauftragte Handwerker ist nur gestattet, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, zur Beseitigung von dessen Mängeln oder zu baulichen Veränderungen erforderlich ist, und auch dann nur nach rechtzeitiger Ankündigung.

Grundsatz: Sondereigentum ist geschützt

Die Wohnung gehört dem Sondereigentümer, und das Eigentum genießt den vollen Schutz des § 903 BGB sowie der Eigentumsgarantie. Ein pauschales Zutrittsrecht der Gemeinschaft, der Verwaltung oder einzelner Eigentümer gibt es nicht. Wer ohne Rechtsgrundlage die Wohnung eines anderen betreten will, benötigt dessen Zustimmung.

Der Sondereigentümer kann sich gegen unbefugtes Betreten oder sonstige Beeinträchtigungen seines Eigentums wehren, unter anderem gestützt auf § 1004 Abs. 1 BGB, § 985 BGB und § 823 BGB. Dieses Abwehrrecht steht ihm auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern zu, nicht nur gegenüber Dritten, da Rechte aus dem Sondereigentum nach § 9a Abs. 2 WEG allein dem jeweiligen Sondereigentümer zustehen. Wie weit dieser Schutz reicht, hat der BGH bereits in anderem Zusammenhang deutlich gemacht: Eigenmächtiges Vorgehen eines Miteigentümers gegen Vereinbarungen der Gemeinschaft ist unzulässig, der betroffene Eigentümer kann Unterlassung verlangen (BGH, Urteil vom 26.09.2003, Az. V ZR 217/02). Dieser Grundsatz lässt sich auf die Frage des Zutritts übertragen: Ohne Rechtsgrundlage oder Zustimmung bleibt das Sondereigentum tabu.

Wann eine Duldungspflicht besteht

§ 14 Abs. 3 WEG verpflichtet den Sondereigentümer, Betreten und Benutzen seiner Räume zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung, Instandsetzung oder zu baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums oder zur Beseitigung von dessen Mängeln notwendig ist. Praktisch betrifft das etwa Leitungen, die durch die Wohnung verlaufen, die Ablesung von Zählern, die Kontrolle von Rauchwarnmeldern oder die Behebung eines Wasserschadens, der vom Gemeinschaftseigentum ausgeht.

Voraussetzung ist stets die Erforderlichkeit der Maßnahme sowie eine Ankündigung in angemessener Frist, außer bei Gefahr im Verzug, etwa einem akuten Rohrbruch. Entstehen dem Sondereigentümer durch den Zutritt Schäden, hat er nach § 14 Abs. 3 WEG Anspruch auf Ersatz. Die Duldungspflicht bezieht sich ausdrücklich auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Erhaltung, nicht auf beliebige Besichtigungen ohne konkreten technischen oder baulichen Anlass.

• ✓Wartung und Ablesung von Zählern und Messgeräten
• ✓Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa Leitungen oder Dach
• ✓Kontrolle und Austausch von Rauchwarnmeldern
• ✓Vorbereitung und Durchführung genehmigter baulicher Veränderungen

Rolle der Verwaltung

Die Verwaltung handelt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft und kann sich für einen Zutritt grundsätzlich nur auf dieselbe Rechtsgrundlage stützen wie die Gemeinschaft selbst, also auf § 14 Abs. 3 WEG. Ein generelles Betretungsrecht „auf Zuruf“ besteht nicht. Erforderlich ist ein konkreter Anlass, etwa ein gemeldeter Schaden, eine turnusmäßige Wartung technischer Anlagen oder eine beschlossene Instandsetzungsmaßnahme.

Üblich und sachgerecht ist eine Terminvereinbarung mit angemessenem zeitlichem Vorlauf, damit der Eigentümer oder sein Mieter sich einrichten kann. Bei wiederkehrenden Maßnahmen wie der Zählerablesung hat sich eine schriftliche Ankündigung mit Ausweichterminen bewährt. Verweigert ein Eigentümer den Zutritt trotz bestehender Duldungspflicht, kann die Gemeinschaft die Durchsetzung notfalls gerichtlich verlangen.

Vermietete Einheiten

Ist die Wohnung vermietet, betrifft die Duldungspflicht aus § 14 Abs. 3 WEG das Verhältnis zwischen Sondereigentümer und Gemeinschaft. Im Verhältnis zum Mieter gilt zusätzlich das Mietrecht: Der Vermieter hat kein generelles Zutrittsrecht, sondern muss ein berechtigtes Interesse darlegen, etwa die Weitergabe einer Instandsetzungsmaßnahme der Gemeinschaft, und rechtzeitig ankündigen. Grundlage ist das Mietverhältnis nach §§ 535 ff. BGB, eine pauschale Zutrittsklausel im Mietvertrag ersetzt die konkrete Ankündigung im Einzelfall nicht.

Für Besichtigungen durch Kaufinteressenten eines anderen Eigentümers besteht grundsätzlich keine Duldungspflicht, da diese nicht der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Möchte ein Eigentümer seine Wohnung veräußern und ist diese vermietet, muss er die Zustimmung des eigenen Mieters einholen, nicht die der übrigen Eigentümergemeinschaft.

Wenn der Zutritt verweigert wird

Verweigert ein Sondereigentümer den Zutritt trotz bestehender Duldungspflicht, kann dies die Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum verzögern und im Einzelfall zu Folgeschäden führen, für die der verweigernde Eigentümer haftbar gemacht werden kann. Die Gemeinschaft kann einen entsprechenden Beschluss fassen und die Duldung notfalls im Klagewege durchsetzen.

Umgekehrt darf ein Eigentümer den Zutritt verweigern, wenn kein ausreichender Anlass vorliegt, die Ankündigungsfrist nicht eingehalten wurde oder die Maßnahme über das zur Instandhaltung Erforderliche hinausgeht. In strittigen Fällen empfiehlt sich eine schriftliche Klärung zwischen Eigentümer und Verwaltung vor einer Eskalation.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 26.09.2003, Az. V ZR 217/02
• OLG München, Beschluss vom 06.06.2017, Az. 34 Wx 440/16
• OLG Köln, Beschluss vom 26.08.2002, Az. 16 Wx 126/02