Beseitigungsansprüche in der WEG: Wer darf klagen?
Bei baulichen Veränderungen ohne Zustimmung oder bei Störungen des Gemeinschaftseigentums stellt sich regelmäßig die Frage, wer einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB gerichtlich durchsetzen darf. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 liegt diese Befugnis im Regelfall bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband, nicht mehr beim einzelnen Eigentümer. Nur in Ausnahmefällen kann ein Eigentümer noch selbst klagen.
Die Rechtslage seit der WEG-Reform 2020
Mit der Reform wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG als rechtsfähiger Verband anerkannt. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft die Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt deren Pflichten wahr, soweit diese gemeinschaftliches Handeln erfordern oder eine einheitliche Rechtsverfolgung geboten ist. Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB, die sich auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen, zählen hierzu. Das betrifft etwa die Beseitigung einer eigenmächtig errichteten baulichen Veränderung ohne den nach § 20 WEG erforderlichen Beschluss, einer unzulässigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder einer Störung durch einen anderen Eigentümer, die das gesamte Gebäude betrifft.
Vor der Reform konnte grundsätzlich jeder einzelne Eigentümer solche Ansprüche eigenständig gerichtlich geltend machen, soweit nicht die Eigentümerversammlung die Ausübung an sich gezogen hatte. Diese sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis ist mit der Reform entfallen. Die Zuständigkeit liegt nun von vornherein beim Verband, sofern es um gemeinschaftsbezogene Rechte geht.
Wann kann ein einzelner Eigentümer noch klagen
Der einzelne Eigentümer bleibt klagebefugt, soweit es um die Verletzung eigener, individueller Rechte geht, die nicht das gemeinschaftliche Eigentum insgesamt betreffen. Das ist etwa der Fall, wenn das Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt wird, beispielsweise durch Wasserschäden aus einer Nachbarwohnung, die auf das eigene Sondereigentum übergreifen, oder durch eine Störung, die ausschließlich eine einzelne Einheit betrifft.
Die Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer eindeutig. Betrifft eine bauliche Veränderung sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum eines bestimmten Eigentümers, kann es zu einer Überschneidung von Individual- und Verbandszuständigkeit kommen. In solchen Fällen empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung vor Klageerhebung, da eine unzutreffende Einschätzung der Prozessführungsbefugnis zur Abweisung der Klage als unzulässig führen kann.
Die Rolle des Verwalters und der Beschlussfassung
Da die Gemeinschaft als Verband nicht selbst handlungsfähig ist, wird sie nach § 9b WEG durch den Verwalter vertreten. Für die gerichtliche Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs ist regelmäßig ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, der den Verwalter zur Klageerhebung ermächtigt oder beauftragt. Ohne einen solchen Beschluss fehlt dem Verwalter in der Regel die Grundlage, im Namen der Gemeinschaft tätig zu werden.
Die Initiative zu einem solchen Beschluss kann vom Verwalter selbst, vom Verwaltungsbeirat oder von einzelnen Eigentümern ausgehen, die eine entsprechende Beschlussfassung beantragen. Wird ein Antrag auf Beschlussfassung abgelehnt, obwohl ein Anspruch tatsächlich besteht, kann dies unter Umständen selbst angreifbar sein, etwa wegen Verstoßes gegen ordnungsgemäße Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Das ist jedoch stets einzelfallabhängig und hängt von den konkreten Umständen ab.
Praktische Bedeutung für Eigentümer und Beiräte
Für Eigentümer und Beiräte bedeutet die geänderte Rechtslage, dass sie bei festgestellten baulichen Veränderungen oder Störungen nicht mehr ohne weiteres selbst klagen können, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Der richtige Weg führt über die Information des Verwalters und, falls erforderlich, über einen Antrag auf Beschlussfassung in der nächsten Eigentümerversammlung.
Eine sorgfältige Dokumentation des Sachverhalts, etwa durch Fotos, Datum der Feststellung und gegebenenfalls Zeugen, erleichtert sowohl die Beschlussfassung als auch eine spätere gerichtliche Auseinandersetzung. Auch die Fristen sind zu beachten: Beseitigungsansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren nach § 195 BGB, beginnend grundsätzlich mit Kenntnis des Anspruchsberechtigten vom Anspruch und der Person des Schuldners.
- ✓Feststellung des Sachverhalts dokumentieren (Fotos, Datum, Beschreibung)
- ✓Verwalter informieren und um Prüfung bitten
- ✓Beschlussantrag für die nächste Eigentümerversammlung vorbereiten
- ✓Verjährungsfristen im Blick behalten
- ✓Bei Zweifeln an der Abgrenzung Individual- und Verbandszuständigkeit rechtlich prüfen lassen
Zusammenfassung
Beseitigungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums werden seit der WEG-Reform 2020 im Regelfall von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband verfolgt, vertreten durch den Verwalter auf Grundlage eines Beschlusses. Der einzelne Eigentümer behält seine Klagebefugnis nur, soweit sein eigenes Sondereigentum oder individuelle Rechte unmittelbar betroffen sind. Für die Praxis empfiehlt sich, Auffälligkeiten frühzeitig an den Verwalter zu melden und eine Beschlussfassung anzustoßen, um Fristen nicht zu versäumen und die Zuständigkeit sauber zu klären.
In unserer Verwaltung ist für jedes Objekt ein fester Objektbetreuer zuständig, der als Ansprechpartner für solche Meldungen zur Verfügung steht und die Vorbereitung entsprechender Beschlussvorlagen für die Eigentümerversammlung begleitet.
Häufige Fragen
Betrifft die Veränderung ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, liegt die Prozessführungsbefugnis seit der WEG-Reform 2020 regelmäßig bei der Gemeinschaft als Verband, nicht beim einzelnen Eigentümer. Eine eigene Klage ist nur möglich, wenn individuelle Rechte oder das eigene Sondereigentum unmittelbar betroffen sind.
Bleibt der Verwalter trotz eines wirksamen Beschlusses untätig, kann dies eine Pflichtverletzung darstellen. Betroffene Eigentümer sollten den Verwalter zunächst schriftlich zur Umsetzung auffordern und bei fortgesetzter Untätigkeit rechtlichen Rat einholen.
Soweit der Anspruch das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist ein Beschluss regelmäßig erforderlich, damit der Verwalter die Gemeinschaft im Prozess vertreten kann. Bei rein individuellen Ansprüchen, die das eigene Sondereigentum betreffen, ist dies nicht nötig.
Es gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, die mit Kenntnis vom Anspruch und von der Person des Schuldners beginnt. Im Einzelfall können abweichende Fristen oder Besonderheiten gelten, eine rechtliche Prüfung ist bei Unsicherheit ratsam.