Beseitigung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Ein Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht, wenn die Maßnahme ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Eigentümer nach § 20 WEG vorgenommen wurde und diese dadurch über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Rechtsgrundlage des Beseitigungsanspruchs selbst ist § 1004 BGB. Ob der Anspruch durchsetzbar ist und gegen wen er sich richtet, hängt jedoch von mehreren Einzelfragen ab, die in der Praxis häufig unterschätzt werden.

Rechtsgrundlage und Voraussetzungen

Eine bauliche Veränderung ist nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich zustimmungspflichtig, wenn sie über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Fehlt die erforderliche Beschlussfassung oder Zustimmung und wird dadurch ein anderer Eigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt, kann Beseitigung verlangt werden. Die materielle Grundlage dafür bildet § 1004 BGB, der einen Anspruch auf Beseitigung einer Störung des Eigentums gewährt.

Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist Tatfrage und wird von den Gerichten im Einzelfall geprüft. Der Bundesgerichtshof hat etwa einen nachträglich veränderten Dachvorbau als zustimmungspflichtig eingestuft, weil er von der Straße aus deutlich erkennbar war und sich in Farbe und Form vom ursprünglichen Zustand unterschied, was den optischen Gesamteindruck der Anlage nachteilig veränderte (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Dass an anderer Stelle der Anlage bereits vergleichbare Veränderungen geduldet wurden, führte in diesem Fall nicht dazu, dass die neue Maßnahme als unerheblich zu bewerten war.

Nicht jede optische oder funktionale Abweichung begründet automatisch einen Beseitigungsanspruch. Maßgeblich ist stets, ob die konkrete Veränderung die übrigen Eigentümer in einer Weise beeinträchtigt, die über das hinnehmbare Maß hinausgeht. Diese Bewertung ist einzelfallabhängig und lässt sich nicht pauschal vorhersagen.

Wer ist zur Beseitigung verpflichtet: Handlungsstörer und Zustandsstörer

Für die Durchsetzung des Anspruchs ist entscheidend, wer als sogenannter Handlungsstörer gilt, also wer die bauliche Veränderung tatsächlich veranlasst hat. Nur dieser kann unmittelbar auf Beseitigung in Anspruch genommen werden.

Wer die Veränderung lediglich übernommen hat, etwa weil sie bereits beim Erwerb der Wohnung vorhanden war, gilt regelmäßig nur als Zustandsstörer. Gegen einen reinen Zustandsstörer besteht kein Anspruch auf aktive Beseitigung, sondern lediglich ein Anspruch auf Duldung der Beseitigung durch die Gemeinschaft oder einen von ihr beauftragten Dritten. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat dies in einem Fall bestätigt, in dem Lichtkuppeln bereits beim Kauf der Wohnung vorhanden waren und der Erwerber den Einbau nicht selbst veranlasst hatte (BayObLG, Beschluss vom 27.03.2003, Az. 2Z BR 122/02).

Diese Unterscheidung hat praktische Bedeutung für die Formulierung eines Klageantrags: Wird fälschlich Beseitigung statt Duldung verlangt, kann die Klage insoweit abgewiesen werden, selbst wenn die bauliche Veränderung objektiv rechtswidrig ist.

Eigentumswechsel: Wenn der Verursacher nicht mehr Eigentümer ist

Wechselt das Sondereigentum den Eigentümer, nachdem die bauliche Veränderung vorgenommen wurde, bleibt grundsätzlich der ursprüngliche Verursacher zur Beseitigung verpflichtet. Der Rechtsnachfolger kann nicht unmittelbar auf Beseitigung verklagt werden, sondern allenfalls auf Duldung, da er die Veränderung selbst nicht herbeigeführt hat.

Für die Praxis bedeutet das: Vor Einleitung eines Beseitigungsverfahrens sollte geklärt werden, wer zum Zeitpunkt der Maßnahme Eigentümer war und ob zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. Andernfalls richtet sich die Klage möglicherweise gegen die falsche Partei und bleibt insoweit erfolglos.

Durchsetzung über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs setzt in der Regel einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung voraus. Einzelne Eigentümer können die Beseitigung nicht ohne Weiteres im eigenen Namen durchsetzen, wenn es um Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums geht, die alle Eigentümer gleichermaßen betreffen.

In der Praxis wird die Beseitigung häufig zunächst als Tagesordnungspunkt vorbereitet, über den die Versammlung abstimmt. Erst nach einem entsprechenden Beschluss kann die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, den Anspruch gerichtlich verfolgen. Wird ein solcher Beschluss abgelehnt oder gar nicht erst zur Abstimmung gestellt, kann dies wiederum selbst Gegenstand einer Beschlussanfechtung oder Beschlussersetzungsklage werden.

Kostenrisiko: Streitwert und Beschwer

Ein Beseitigungsverfahren ist mit einem nicht zu unterschätzenden Kostenrisiko verbunden. Der Streitwert bemisst sich nach § 49a GKG grundsätzlich nach dem hälftigen Interesse des Klägers an der Beseitigung und dem hälftigen Interesse des Beklagten, keinen Rückbau vornehmen zu müssen (BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16). Der Streitwert für die Gerichtsgebühren entspricht dabei nicht automatisch der Beschwer, die für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblich ist.

Für einen zur Beseitigung verurteilten Eigentümer bemisst sich die Beschwer regelmäßig nach den Kosten, die ihm im Fall einer Ersatzvornahme der Beseitigung drohen würden, wenn er der Verurteilung nicht freiwillig nachkommt. Wird die Klage dagegen abgewiesen, ist für das wirtschaftliche Interesse des unterlegenen Klägers regelmäßig der Wertverlust maßgeblich, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet. Beide Betrachtungsweisen können im Einzelfall zu deutlich unterschiedlichen Beträgen führen, was bei der Entscheidung über eine Rechtsmitteleinlegung zu berücksichtigen ist.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BayObLG, Beschluss vom 27.03.2003, Az. 2Z BR 122/02
• BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16