Wohnen im Teileigentum: Rechtslage und Folgen bei Verstoß

Wohnen in einer Einheit, die in der Teilungserklärung als Teileigentum und damit „nicht zu Wohnzwecken dienend“ ausgewiesen ist, ist grundsätzlich unzulässig. Diese Zweckbestimmung bindet alle Wohnungseigentümer als Vereinbarung, unabhängig davon, ob die Nutzung im Einzelfall stört. Andere Eigentümer oder die Gemeinschaft können die Unterlassung der Wohnnutzung verlangen, und zwar auch dann, wenn nur einzelne Räume zeitweise zum Übernachten genutzt werden.

Wohnungseigentum und Teileigentum: der rechtliche Unterschied

Das Gesetz unterscheidet in § 1 WEG zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum. Nach § 1 Abs. 1 WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum begründet werden, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes dagegen nur das Teileigentum. § 1 Abs. 3 WEG definiert Teileigentum als Sondereigentum an solchen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil.

In der Teilungserklärung wird diese Zuordnung in der Regel ausdrücklich festgehalten, etwa durch Formulierungen wie „Büro“, „Laden“, „Lager“ oder allgemein „nicht zu Wohnzwecken“. Diese Angabe ist keine bloße Förmlichkeit, sondern legt fest, wofür die Einheit tatsächlich genutzt werden darf.

Die Zweckbestimmung bindet alle Eigentümer

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Formulierung in der Teilungserklärung, wonach eine Einheit „zu Wohnzwecken“ oder „nicht zu Wohnzwecken“ dient, eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt (BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 193/16). Das Gericht betont, dass es sich dabei nicht um eine bloße Wiederholung der gesetzlichen Begriffsbestimmung aus § 1 Abs. 1 und 3 WEG handelt, sondern um eine verbindliche Regelung, an die alle Eigentümer gebunden sind.

Praktisch bedeutet das: Ein einzelner Eigentümer kann die festgelegte Zweckbestimmung nicht eigenmächtig ändern, auch wenn er der Ansicht ist, die Wohnnutzung störe niemanden. Eine Änderung der Zweckbestimmung setzt grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer voraus, nicht lediglich einen Mehrheitsbeschluss.

Beispiel aus der Praxis: Übernachten in Büro- und Lagerräumen

Wie konsequent dieser Grundsatz angewendet wird, zeigt ein Fall, in dem eine als „Lager, Büro mit Diele und WC“ beschriebene Teileigentumseinheit zeitweise von mehreren Mitarbeitern eines Cateringbetriebs zum Übernachten genutzt wurde. Die Mitarbeiter hatten keinen anderweitigen Wohnsitz. Ein anderer Eigentümer verlangte Unterlassung der Wohnnutzung, Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage statt.

Entscheidend war nicht, ob die Nutzung als dauerhaftes Wohnen im klassischen Sinn einzuordnen war, sondern dass die tatsächliche Nutzung von der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung abwich. Auch eine nur zeitweise oder behelfsmäßige Wohnnutzung kann damit untersagt werden.

Grenzfälle: wo es strittig und einzelfallabhängig bleibt

Nicht jede Anwesenheit in Teileigentumsräumen ist automatisch unzulässiges Wohnen. Ein gelegentliches Übernachten im Rahmen einer beruflichen Tätigkeit, etwa durch den Inhaber eines Ladengeschäfts in Ausnahmesituationen, wird nicht zwangsläufig wie eine dauerhafte Wohnnutzung behandelt. Wo genau die Grenze verläuft, hängt von Dauer, Häufigkeit und Intensität der Nutzung sowie davon ab, ob andere Eigentümer dadurch beeinträchtigt werden.

Diese Abgrenzung ist in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt und wird regelmäßig anhand der konkreten Umstände beurteilt. Eigentümern und Verwaltungsbeiräten ist daher zu raten, im Zweifel eine rechtliche Einschätzung des Einzelfalls einzuholen, bevor sie eine Nutzung dulden oder beanstanden.

Wenn es zum Rechtsstreit kommt: die Bedeutung der Beschwer

Wird ein Eigentümer gerichtlich zur Unterlassung der Wohnnutzung verurteilt und möchte dagegen vorgehen, stellt sich die Frage, ob eine weitere Instanz überhaupt möglich ist. Für eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof muss nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO der Wert der Beschwer 20.000 Euro übersteigen.

Maßgeblich ist dabei nicht, was eine Beseitigung oder Nutzungsänderung kosten würde, sondern das wirtschaftliche Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der Entscheidung. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat dazu festgehalten, dass sich die Beschwer danach bestimmt, was dem Beschwerdeführer durch die angefochtene Entscheidung versagt wird (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02). In dem zugrunde liegenden Fall ging es zwar um einen Eingriff in die Fassade, der Grundsatz gilt aber ebenso bei einem Verbot der Wohnnutzung: Der Beschwerdeführer muss innerhalb der Begründungsfrist darlegen und nach § 294 ZPO glaubhaft machen, dass die Wertgrenze überschritten ist, etwa durch eine nachvollziehbare Differenz zwischen dem Wert der Einheit mit und ohne Wohnnutzungsmöglichkeit. Bloße Behauptungen genügen dafür nicht.

Was Eigentümer und Verwaltungsbeiräte beachten sollten

Wer eine Teileigentumseinheit kauft oder bereits besitzt, sollte die Teilungserklärung vor jeder Nutzungsänderung genau prüfen. Entscheidend ist der genaue Wortlaut der Zweckbestimmung, nicht die bisherige tatsächliche Nutzung durch Vormieter oder Vorbesitzer. Eine gewünschte Umnutzung zu Wohnzwecken erfordert in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer, da es sich um eine Änderung einer Vereinbarung handelt.

Für Verwaltungsbeiräte ist relevant, dass die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen eine zweckwidrige Nutzung geltend machen können, auch wenn keine konkrete Störung nachweisbar ist. In der laufenden Verwaltung dokumentieren wir Zweckbestimmungen und die zugehörige Teilungserklärung in der Verwaltungssoftware impower und stellen sie Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung, damit Nutzungsfragen frühzeitig geklärt werden können.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 193/16
• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02
• OLG Hamburg, Beschluss vom 06.12.2002, Az. 2 Wx 27/99