Beschwer bei Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters

Die Beschwer bezeichnet den Wert, der darüber entscheidet, ob ein Wohnungseigentümer gegen eine gerichtliche Entscheidung zur Abberufung, Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters ein Rechtsmittel einlegen kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich dieser Wert nicht danach, wie bedeutsam die Person oder Qualifikation des Verwalters für die Gemeinschaft erscheint, sondern nach dem wirtschaftlichen Interesse des Rechtsmittelführers, konkret nach seinem Anteil am Honorar des bisherigen beziehungsweise des neuen Verwalters. Wer diesen Wert nicht erreicht, bekommt sein Anliegen in der nächsthöheren Instanz regelmäßig nicht mehr geprüft.

Warum die Beschwer überhaupt eine Rolle spielt

Streitigkeiten um die Bestellung oder Abberufung des Verwalters werden seit der WEG-Reform als Zivilprozess nach der Zivilprozessordnung geführt. Damit gelten für Rechtsmittel dieselben Zulässigkeitsschranken wie in anderen Zivilsachen: Eine Berufung setzt grundsätzlich voraus, dass der Wert der Beschwer 600 Euro übersteigt (§ 511 ZPO). Für eine Revision oder eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof muss der Wert sogar 20.000 Euro übersteigen (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die materielle Grundlage der eigentlichen Streitigkeit bildet regelmäßig § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG, der die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags regelt.

Diese Schwellenwerte sind keine Formalie. Wird der erforderliche Betrag nicht erreicht, bleibt die Entscheidung der Vorinstanz bestehen, unabhängig davon, wie berechtigt die Einwände in der Sache sein mögen.

Wie der BGH die Beschwer berechnet

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 16. Juni 2016 (V ZR 292/14) festgelegt, wie die Beschwer zu ermitteln ist, wenn ein Eigentümer neben der Abberufung des bisherigen Verwalters zugleich die Bestellung eines neuen Verwalters anstrebt. Maßgeblich ist danach der Anteil des Rechtsmittelführers an dem Resthonorar des bisherigen Verwalters und an dem Honorar des neuen Verwalters. Überschneiden sich die Zeiträume, zählt nur der jeweils höhere Betrag, beide Honorare werden also nicht addiert.

Ein Beispiel verdeutlicht die praktische Konsequenz: Ein Eigentümer mit einem Miteigentumsanteil von 5 Prozent wehrt sich gegen die Wiederbestellung des Verwalters, dessen Vertrag noch zwei Jahre läuft und für den die Gemeinschaft jährlich 12.000 Euro zahlt. Sein Anteil beträgt 600 Euro pro Jahr, für die Restlaufzeit also 1.200 Euro. Dieser Betrag liegt weit unter der Revisionsgrenze von 20.000 Euro. In der Praxis bedeutet das: Eine Nichtzulassungsbeschwerde oder Revision in solchen Verfahren scheitert fast immer bereits an der Beschwer, selbst wenn in der Sache gute Argumente vorliegen.

Kritik und Streitstand

Der BGH betont selbst, dass die Entscheidung über die Bestellung eines Verwalters wesentlich durch dessen Person, Qualifikation und zu erwartende Amtsführung geprägt wird. Dennoch zieht er das Honorar als Hilfsmittel zur Wertbemessung heran, weil sich ein wirtschaftlicher Wert auf andere Weise kaum objektivieren lässt. In der Fachliteratur wird dieser Ansatz kritisiert: Eigentümern, die eine Abberufung oder Neubestellung betreiben, geht es häufig nicht vorrangig um die Höhe des Honorars, sondern darum, überhaupt eine funktionsfähige Verwaltung für die Gemeinschaft zu haben. Der BGH hält an seiner Linie gleichwohl fest, sodass Eigentümer sich auf diese Berechnungsweise einstellen müssen.

Folgen für die Praxis in der Eigentümerversammlung

Da Streitigkeiten um die Verwalterbestellung in aller Regel bereits beim Amtsgericht oder in der Berufungsinstanz endgültig entschieden werden, lohnt es sich für Eigentümer und Beiräte, Konflikte möglichst vor der Beschlussfassung zu vermeiden. Dazu gehört, vor der Versammlung Vergleichsangebote einzuholen, die Vertragsbedingungen transparent zu machen und Fragen zu Laufzeit und Kündigungsfrist eindeutig zu regeln. Eine klare Vertragsstruktur reduziert erfahrungsgemäß das Konfliktpotenzial, das später zu Anfechtungsklagen führt.

Bei der von InnovateImmo verwendeten Vertragsgestaltung läuft der Verwaltungsvertrag über ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, jedes Objekt hat einen festen Objektbetreuer, und Jahresabrechnung sowie Wirtschaftsplan werden bis Ende Mai des Folgejahres vorgelegt. Diese überschaubaren Zeiträume geben Eigentümern regelmäßig die Möglichkeit, über eine Wiederbestellung neu zu entscheiden, ohne dass sich Streit über lange Vertragsbindungen aufbaut.

Abgrenzung zum Streitwert bei anderen WEG-Beschlüssen

Die Beschwer für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels ist von dem Streitwert beziehungsweise Geschäftswert zu unterscheiden, der für Gerichtskosten und Anwaltsgebühren maßgeblich ist. Beide Werte folgen eigenen Regeln. So hat der BGH mit Beschluss vom 9. März 2017 (V ZB 113/16) zur Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses entschieden, dass das Interesse an der künftigen Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat regelmäßig mit 500 Euro anzusetzen ist, während für den Verwalter in vergleichbaren Fällen ein Grundwert von 1.000 Euro herangezogen wird. Hinzu kommen jeweils anteilige Ersatzansprüche, auf die eine Anfechtung gestützt wird.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Frage, wie teuer ein Verfahren wird, und die Frage, ob ein Rechtsmittel überhaupt zulässig ist, sind getrennt zu prüfen. Wer unsicher ist, ob sein individueller Anteil die jeweilige Schwelle erreicht, sollte dies vor Einlegung eines Rechtsmittels konkret durchrechnen lassen, da eine unzulässige Revision allein an der Beschwer scheitert, ohne dass die Sache inhaltlich geprüft wird.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 09.03.2017, Az. V ZB 113/16
• KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03
• KG Berlin, Beschluss vom 14.05.2003, Az. 24 W 341/01