Beschwer bei Erhöhung der Erhaltungsrücklage
Ficht ein Wohnungseigentümer den Beschluss über eine Erhöhung der Erhaltungsrücklage an und unterliegt er vor dem Amtsgericht, bemisst sich seine Beschwer für ein Rechtsmittel nicht nach dem im Prozess festgesetzten Streitwert, sondern nach seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse an der Abänderung des Urteils. Dieses Interesse entspricht in der Regel seinem Anteil am gesamten Erhöhungsbetrag, den die Gemeinschaft beschlossen hat - nicht nur dem Betrag, um den sich sein persönlicher Beitrag erhöht. Ob die für Berufung oder Nichtzulassungsbeschwerde erforderliche Wertgrenze erreicht wird, hängt deshalb von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Höhe der beschlossenen Erhöhung ab.
Beschwer und Streitwert sind zwei unterschiedliche Größen
In wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren wird zunächst ein Streitwert nach § 49a GKG festgesetzt. Dieser Wert bestimmt die Gerichts- und Anwaltsgebühren. Für die Frage, ob ein Rechtsmittel überhaupt zulässig ist, kommt es jedoch nicht auf diesen Gebührenstreitwert an, sondern auf die sogenannte Beschwer. Der BGH hat dazu ausdrücklich festgehalten, dass der nach § 49a GKG bestimmte Streitwert in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer entspricht (BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16).
Die Beschwer bemisst sich nach dem individuellen vermögenswerten Interesse des Rechtsmittelführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung. Maßgeblich ist, worüber das Gericht tatsächlich entschieden hat und was der Kläger mit seiner Klage ursprünglich wollte. Wird ihm genau das zuerkannt, was er beantragt hat, fehlt ihm das Interesse an einem Rechtsmittel. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsmittels kommt es bei dieser Betrachtung nicht an.
Wie sich die Beschwer bei der Erhaltungsrücklage konkret berechnet
Ein Beschluss über die Höhe der Erhaltungsrücklage wird regelmäßig zusammen mit dem Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG gefasst. Die Pflicht zur Bildung einer angemessenen Rücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ficht ein Eigentümer einen solchen Beschluss insgesamt nach § 44 WEG an, geht es ihm rechtlich nicht nur um seinen eigenen Zahlungsanteil, sondern um den Beschluss als Ganzes.
Für die Bemessung des Individualinteresses bei einer solchen Gesamtanfechtung hat der BGH für die Jahresabrechnung entschieden, dass das maßgebliche Interesse dem Anteil des Klägers am Nennbetrag der Abrechnung entspricht, auch wenn sich der eigentliche Streit nur auf eine kleine Nachzahlungsspitze bezieht. Den Eigentümern geht es nach dieser Betrachtung nur vordergründig um den strittigen Einzelbetrag, tatsächlich aber um die vollständige und richtige Verteilung aller Kosten auf alle Wohnungseigentümer. Dieser Grundsatz lässt sich auf die Erhöhung der Erhaltungsrücklage übertragen: Wer den Erhöhungsbeschluss insgesamt angreift, hat ein Interesse, das sich nach seinem Miteigentumsanteil am gesamten beschlossenen Erhöhungsbetrag richtet, nicht nach der für ihn persönlich spürbaren Mehrbelastung allein.
Bei einer kleinen Gemeinschaft mit wenigen Einheiten kann diese Unterscheidung kaum ins Gewicht fallen, weil der Miteigentumsanteil ohnehin groß ist. Bei größeren Gemeinschaften mit vielen Einheiten kann der auf den einzelnen Kläger entfallende Anteil am Gesamtbetrag dagegen deutlich über dem liegen, was ihn persönlich im Monat oder Jahr zusätzlich belastet.
Wertgrenzen für Berufung und Revision
Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels gelten feste Wertgrenzen. Eine Berufung gegen ein amtsgerichtliches Urteil ist nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nur zulässig, wenn die Beschwer 600 Euro übersteigt, sofern das Gericht die Berufung nicht ausdrücklich zugelassen hat. Für die Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Berufungsurteil gilt nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eine Wertgrenze von 20.000 Euro.
Stellt der Kläger mehrere Anträge oder betrifft die Anfechtung mehrere Positionen, werden die Werte nach § 39 GKG addiert. Wird dagegen nur ein einzelner Beschlusspunkt angegriffen, etwa allein die Höhe der Rücklagenerhöhung, bleibt es bei dem hierauf entfallenden Einzelinteresse.
Beispielrechnung
Eine Gemeinschaft aus 20 Einheiten beschließt, die Erhaltungsrücklage um insgesamt 40.000 Euro jährlich zu erhöhen. Ein Eigentümer mit einem Miteigentumsanteil von 5 Prozent ficht den Beschluss insgesamt an und unterliegt. Sein individuelles Interesse an der Aufhebung des Beschlusses liegt nach dem oben dargestellten Grundsatz bei 5 Prozent von 40.000 Euro, also bei 2.000 Euro. Die Wertgrenze für die Berufung von 600 Euro wäre damit überschritten, die für eine Nichtzulassungsbeschwerde von 20.000 Euro dagegen nicht.
Würde derselbe Eigentümer dagegen nur seinen eigenen zusätzlichen Zahlungsanteil von 2.000 Euro isoliert beanstanden, etwa weil er eine fehlerhafte Verteilung nach einem falschen Maßstab rügt, käme es ebenfalls auf diesen Betrag an. Die Rechenwege können sich im Ergebnis annähern, der rechtliche Ansatzpunkt - Gesamtbeschluss oder isolierter Verteilungsfehler - bleibt aber unterschiedlich und ist im Einzelfall zu prüfen.
Praktische Folgen für Eigentümer und Beirat
Für die Praxis bedeutet dies, dass die Höhe des im erstinstanzlichen Verfahren festgesetzten Streitwerts kein verlässlicher Hinweis darauf ist, ob ein Rechtsmittel zulässig ist. Wer nach einer Niederlage vor dem Amtsgericht über eine Berufung nachdenkt, sollte die eigene Beschwer anhand des Miteigentumsanteils und des tatsächlich beschlossenen Gesamtbetrags gesondert berechnen lassen, bevor Fristen ablaufen. Die Berufungsfrist beträgt unabhängig von dieser Frage einen Monat ab Zustellung des Urteils.
Für Verwaltungsbeiräte und Verwalter ist relevant, dass eine sorgfältig begründete und dokumentierte Beschlussfassung über die Rücklagenhöhe das Risiko einer erfolgreichen Anfechtung von vornherein senkt. Eine nachvollziehbare Berechnungsgrundlage, etwa anhand einer Instandhaltungsplanung, erschwert es, dem Beschluss die Ordnungsmäßigkeit abzusprechen. Ob ein angefochtener Beschluss in der Sache Bestand hat, ist davon zu unterscheiden, ob ein Rechtsmittel gegen ein ungünstiges Urteil überhaupt zulässig ist - beide Fragen sind getrennt zu prüfen und hängen nicht zwangsläufig zusammen.
Häufige Fragen
Der Streitwert nach § 49a GKG bestimmt die Gerichts- und Anwaltskosten. Die Beschwer ist das individuelle wirtschaftliche Interesse des Rechtsmittelführers an der Änderung des Urteils und bestimmt, ob ein Rechtsmittel überhaupt zulässig ist. Beide Werte stimmen nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel nicht überein.
Das hängt davon ab, was genau angefochten wird. Wird der gesamte Erhöhungsbeschluss angegriffen, wird nach der Rechtsprechung zur Jahresabrechnung auf den Anteil des Klägers am gesamten beschlossenen Betrag abgestellt, nicht nur auf seine persönliche Mehrbelastung. Bei einer isolierten Rüge eines individuellen Verteilungsfehlers kann dagegen der persönliche Betrag maßgeblich sein. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig.
Für eine Berufung gegen ein amtsgerichtliches Urteil ist nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eine Beschwer von mehr als 600 Euro erforderlich, sofern die Berufung nicht zugelassen wurde. Für eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Berufungsurteil gilt nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eine Grenze von mehr als 20.000 Euro.
Der Beirat kann die Höhe der Beschwer nicht gestalten, da sie sich aus dem Gesetz und der Beschlussfassung ergibt. Er kann aber durch eine nachvollziehbare und dokumentierte Begründung des Erhöhungsbeschlusses dazu beitragen, dass eine Anfechtung von vornherein weniger aussichtsreich ist.
Wird die jeweilige Wertgrenze nicht überschritten, ist das Rechtsmittel unzulässig und wird verworfen, unabhängig davon, ob es inhaltlich Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Das erstinstanzliche Urteil wird dann rechtskräftig.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Beschluss vom 30.09.2003, Az. VI ZR 78/03
- BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16
- BGH, Beschluss vom 10.01.2017, Az. VIII ZR 98/16