Beschwer bei Streit um Briefkastenanlage und Schlüssel
Wenn eine Eigentümergemeinschaft den Einbau einer Briefkastenanlage, den Austausch einer Schließanlage oder die Ausgabe neuer Schlüssel beschließt und ein Eigentümer diesen Beschluss gerichtlich anficht, stellt sich am Ende eines verlorenen Prozesses häufig eine Frage, die mit dem eigentlichen Streit nichts mehr zu tun hat: Darf überhaupt noch eine weitere Instanz angerufen werden? Dafür ist nicht der Streitwert maßgeblich, der für die Gerichtsgebühren festgesetzt wurde, sondern die sogenannte Beschwer – das eigene wirtschaftliche Interesse des unterlegenen Eigentümers an der Abänderung des Urteils. Diese Beschwer muss für eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO mehr als 20.000 EUR betragen, und in der Praxis liegt sie bei Streitigkeiten um Briefkastenanlagen und Schlüssel regelmäßig deutlich darunter.
Der typische Streitfall
Die Konstellation wiederholt sich in der Rechtsprechung in ähnlicher Form: Eine Eigentümerversammlung beschließt, im Treppenhaus eine neue Briefkastenanlage einbauen zu lassen, den Schließzylinder einer Tür auszutauschen und den Eigentümern Schlüssel für die neue Anlage auszuhändigen. Ein Eigentümer hält den Beschluss für fehlerhaft und erhebt Anfechtungsklage nach § 44 WEG. Unterliegt er vor dem Amtsgericht und in der Berufung vor dem Landgericht, bleibt ihm formal der Weg zum Bundesgerichtshof – allerdings nur, wenn seine Beschwer die gesetzliche Wertgrenze übersteigt.
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall dieser Art argumentierte der unterlegene Eigentümer, seine Beschwer entspreche dem vom Oberlandesgericht für die Berufung festgesetzten Streitwert von bis zu 35.000 EUR. Dieser Streitwert setzte sich zusammen aus den Kosten für eine neue Briefkastenanlage in Höhe von 12.071,36 EUR, dem Austausch der kompletten Generalschließanlage mit 15.322,44 EUR sowie einer Schadensersatzforderung aus einem anderen Verfahren von 3.331,53 EUR. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Berechnung nicht.
Warum Streitwert und Beschwer auseinanderfallen
Der Streitwert eines Verfahrens dient in erster Linie der Berechnung der Gerichts- und Anwaltsgebühren. Er wird vom jeweiligen Gericht für die jeweilige Instanz festgesetzt und orientiert sich am wirtschaftlichen Gesamtinteresse, das mit dem Rechtsstreit verbunden ist – bei wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussklagen nach § 49 GKG häufig am Interesse beider Parteien zusammen.
Die Beschwer dagegen ist für jede Partei gesondert zu ermitteln und beschreibt ausschließlich das eigene, unmittelbare Interesse an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Im geschilderten Fall verlangte der klagende Eigentümer mit seiner Klage weder den Austausch der gesamten Generalschließanlage noch war die Schadensersatzforderung aus einem anderen Prozess Gegenstand seines Verfahrens. Beide Positionen durften deshalb bei der Berechnung seiner Beschwer nicht berücksichtigt werden, selbst wenn sie in die Streitwertfestsetzung eingeflossen waren. Maßgeblich ist allein das unmittelbare Interesse an der Rechtsverfolgung, nicht etwaige mittelbare wirtschaftliche Folgen des Urteils.
Dieser Grundsatz ist in der Rechtsprechung gefestigt. Der Bundesgerichtshof hat etwa beim Streit um die Beseitigung einer baulichen Veränderung ausdrücklich festgehalten, dass der nach § 49a GKG für wohnungseigentumsrechtliche Verfahren bestimmte Streitwert in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer entspricht (BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16). Auch außerhalb des Wohnungseigentumsrechts wird die Beschwer eng gefasst: Bei einem Streit um die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung bemisst sie sich nicht nach dem möglichen Nachzahlungsbetrag, sondern nach dem Sach- und Zeitaufwand für die Abrechnung selbst (BGH, Beschluss vom 10.01.2017, Az. VIII ZR 98/16).
Folge für den Instanzenweg
Wird die Beschwer zu niedrig angesetzt, ist eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof von vornherein unzulässig, unabhängig davon, wie hoch der Streitwert in den Vorinstanzen festgesetzt wurde. In dem geschilderten Fall verwarf der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde aus genau diesem Grund: Rechnete man nur die tatsächlich eingeklagten Positionen – die Kosten der neuen Briefkastenanlage und den Austausch des einen Schließzylinders – zusammen, blieb die Beschwer unter der Wertgrenze von 20.000 EUR.
Für Eigentümer bedeutet das, vor einer Anfechtungsklage realistisch einzuschätzen, welche konkreten Kosten mit dem angegriffenen Beschluss unmittelbar verbunden sind. Wer bei der Antragsformulierung auch Folgekosten oder weitergehende Ansprüche einbezieht, kann zwar den Streitwert und damit das Kostenrisiko des laufenden Verfahrens erhöhen, verschafft sich damit aber nicht automatisch Zugang zu einer weiteren Instanz.
Praktische Hinweise für Beschlüsse zu Briefkastenanlage und Schließanlage
Unabhängig von der Frage des Rechtswegs lässt sich ein Großteil dieser Streitigkeiten bereits bei der Beschlussfassung vermeiden. Maßnahmen wie der Einbau einer Briefkastenanlage oder der Austausch einer Schließanlage sind in der Regel bauliche Veränderungen oder modernisierende Instandsetzungen im Sinne des § 20 WEG und bedürfen eines ordnungsgemäßen Mehrheitsbeschlusses. Entscheidend für die spätere Rechtssicherheit ist, dass der Beschluss die Kosten, den Umfang der Maßnahme und die Verteilung der Schlüssel klar benennt und in der Niederschrift nach § 24 WEG präzise dokumentiert wird. Unklare oder zu weit gefasste Beschlusstexte sind ein häufiger Ansatzpunkt für Anfechtungen.
In unserer Verwaltungspraxis begleitet ein fester Objektbetreuer die Vorbereitung und Dokumentation solcher Beschlüsse, die Unterlagen und Protokolle stehen den Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan legen wir bis Ende Mai des Folgejahres vor, sodass die Kosten einer beschlossenen Maßnahme nachvollziehbar in die Abrechnung einfließen.
Häufige Fragen
Der Streitwert dient der Berechnung der Gerichts- und Anwaltsgebühren und wird vom Gericht für die jeweilige Instanz festgesetzt. Die Beschwer ist das eigene, unmittelbare wirtschaftliche Interesse einer Partei an der Abänderung des Urteils und wird für die Frage der Rechtsmittelzulässigkeit gesondert ermittelt. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.
Nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO muss die Beschwer mehr als 20.000 EUR betragen. Liegt sie darunter, ist die Nichtzulassungsbeschwerde unzulässig, selbst wenn der in den Vorinstanzen festgesetzte Streitwert höher war.
Nur, wenn sie tatsächlich Gegenstand der Klage sind. Kosten, die nicht eingeklagt wurden, etwa der spätere Austausch einer kompletten Generalschließanlage oder Schadensersatzforderungen aus anderen Verfahren, bleiben bei der Berechnung der Beschwer unberücksichtigt, auch wenn sie in die Streitwertfestsetzung der Vorinstanz eingeflossen sind.
Der Streitwert wird vom jeweils zuständigen Gericht nach § 49 GKG festgesetzt und orientiert sich am wirtschaftlichen Interesse der Beteiligten an der Entscheidung. Für die Frage, ob ein Rechtsmittel zulässig ist, ist diese Festsetzung jedoch nicht bindend.
Das hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von den konkreten Mängeln des Beschlusses und den tatsächlich betroffenen Kosten. Eine sorgfältige Beschlussfassung mit klarer Kosten- und Mehrheitsangabe senkt das Anfechtungsrisiko erheblich und ist meist wirtschaftlicher als ein mehrinstanzliches Verfahren.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Beschluss vom 30.09.2003, Az. VI ZR 78/03
- BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16
- BGH, Beschluss vom 10.01.2017, Az. VIII ZR 98/16