Beschwer bei Beseitigung einer baulichen Veränderung im WEG

Die Beschwer ist der Wert, um den eine Partei durch ein Urteil benachteiligt ist. Sie entscheidet, ob eine Berufung oder eine Nichtzulassungsbeschwerde überhaupt zulässig ist, unabhängig davon, wie hoch der im Verfahren festgesetzte Streitwert ausfällt. Bei Klagen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum wird diese Beschwer je nach Rolle der Partei unterschiedlich berechnet: Für den zur Beseitigung verurteilten Eigentümer zählen grundsätzlich die Kosten einer Ersatzvornahme, für den mit seiner Klage abgewiesenen Eigentümer der Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die verbleibende bauliche Veränderung erleidet.

Warum die Beschwer eigenständig geprüft werden muss

Wer gegen ein Urteil Berufung einlegen will, braucht nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eine Beschwer von mehr als 600 Euro. Wer gegen ein Berufungsurteil eine Nichtzulassungsbeschwerde erheben will, muss eine Beschwer von mehr als 20.000 Euro erreichen, § 26 Nr. 8 EGZPO in Verbindung mit § 544 ZPO. Diese Grenzen gelten unabhängig vom Streitwert, der für die Gerichtskosten und die Anwaltsgebühren maßgeblich ist. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass der nach § 49a GKG festgesetzte Streitwert in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer entspricht (BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16). Wer ein Rechtsmittel plant, muss die eigene Beschwer also gesondert ermitteln und im Zweifel innerhalb der Begründungsfrist darlegen.

Der Streitwert nach § 49a GKG als Ausgangspunkt

Für eine Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung bemisst sich der Streitwert nach § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG aus dem hälftigen Interesse des Klägers an der Beseitigung und dem hälftigen Interesse des Beklagten, keinen Rückbau vornehmen zu müssen. Daneben sind die Begrenzungen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG sowie des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten, die den Streitwert nach oben und unten deckeln. Dieser Wert ist für die Kostenverteilung im Prozess relevant. Für die Frage, ob ein Rechtsmittel zulässig ist, ist er aber nur ein Anhaltspunkt und ersetzt nicht die individuelle Berechnung der Beschwer, wie der Bundesgerichtshof festgehalten hat.

Beschwer des zur Beseitigung verurteilten Eigentümers

Wird ein Eigentümer verurteilt, eine bauliche Veränderung zu beseitigen, bemisst sich seine Beschwer nach den Kosten, die ihm im Fall des Unterliegens durch eine Ersatzvornahme drohen würden, also durch die zwangsweise Durchführung der Beseitigung auf seine Kosten. Dieser Betrag muss konkret beziffert werden, etwa für den Rückbau eines Anbaus, einer veränderten Zuwegung oder eines Glaserkers. Wer eine Berufung oder eine Nichtzulassungsbeschwerde erheben will, muss diese Kosten innerhalb der laufenden Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen. Bleibt diese Darlegung pauschal oder fehlt sie, ist das Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen, selbst wenn der ursprüngliche Streitwert im Verfahren deutlich höher angesetzt war.

Beschwer des unterlegenen Klägers

Umgekehrt gilt: Wird die Klage eines Eigentümers auf Beseitigung einer baulichen Veränderung abgewiesen, bemisst sich seine Beschwer grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein eigenes Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet (BGH, Beschluss vom 06.04.2017, Az. V ZR 254/16). In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine eigenmächtig erneuerte gemeinschaftliche Zuwegung samt Hangabstützung und Entwässerung, deren Wiederherstellung die Kläger verlangten. Dieser Wertverlust lässt sich in der Praxis oft nur schwer beziffern und ist regelmäßig einzelfallabhängig. Teilweise wird er sich nur mit sachverständiger Unterstützung plausibel darlegen lassen, etwa wenn eine optische Beeinträchtigung oder ein Nutzungsverlust geltend gemacht wird.

Wer überhaupt zur Beseitigung verklagt werden kann

Für die Praxis einer Eigentümergemeinschaft ist vor einer Beseitigungsklage zu klären, wer tatsächlich passivlegitimiert ist. Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur derjenige Eigentümer verpflichtet, der sie selbst vorgenommen hat. Hat dieser seine Einheit zwischenzeitlich veräußert, kann der Erwerber nicht unmittelbar auf Beseitigung in Anspruch genommen werden, sondern nur auf Duldung der Beseitigung. Wird in einem solchen Fall die falsche Klageart gewählt, kann das Verfahren scheitern, bevor überhaupt Fragen der Beschwer relevant werden. Für Verwaltungsbeiräte, die eine gerichtliche Durchsetzung vorbereiten, lohnt sich daher zunächst ein Blick ins Grundbuch und in die Beschlusssammlung, um den richtigen Anspruchsgegner und die passende Anspruchsgrundlage, regelmäßig § 1004 BGB in Verbindung mit § 20 WEG, zu bestimmen.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZR 86/16
• BGH, Beschluss vom 06.04.2017, Az. V ZR 254/16
• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02