Beschwer bei Änderung von Teilungserklärung und GO
Die Beschwer ist das wirtschaftliche Interesse, das eine Partei daran hat, eine gerichtliche Entscheidung nicht gelten zu lassen. Bei Streit um Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bemisst sie sich nicht nach einem formalen Nennwert, sondern nach der tatsächlichen wirtschaftlichen Auswirkung, etwa einer Wertminderung des Wohnungseigentums. Diese Größe entscheidet darüber, ob eine Berufung (Streitwert über 600 Euro, § 511 ZPO) oder eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (über 20.000 Euro, § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) überhaupt zulässig ist.
Warum die Beschwer bei diesen Streitigkeiten überhaupt eine Rolle spielt
Wer mit einem Urteil zur Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nicht einverstanden ist, kann nicht automatisch die nächste Instanz anrufen. Das Gesetz verlangt einen Mindestwert der Beschwer, damit ein Rechtsmittel zulässig ist. Geht es um die Verurteilung, eine Willenserklärung abzugeben, etwa die Zustimmung zu einer geänderten Gemeinschaftsordnung, ist nach einem in der Fachliteratur verbreiteten Grundsatz das wirtschaftliche Interesse am Nichteintritt der mit dieser Erklärung verbundenen Folgen maßgeblich. Es zählt also nicht, was formal im Streit steht, sondern was die Partei wirtschaftlich verliert, wenn die Entscheidung bestehen bleibt.
Für Wohnungseigentümer und Beiräte ist das relevant, bevor über eine Berufung oder eine Nichtzulassungsbeschwerde entschieden wird. Eine falsche Einschätzung der Beschwer führt dazu, dass ein Rechtsmittel als unzulässig verworfen wird, unabhängig davon, ob die Sache in der Sache Aussicht auf Erfolg gehabt hätte.
Wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung überhaupt geändert werden können
Die Teilungserklärung und die darin enthaltene Gemeinschaftsordnung sind eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Eine Änderung setzt deshalb grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer voraus, nicht nur einen Mehrheitsbeschluss. Für die Änderung eines in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilungsschlüssels hat der Bundesgerichtshof dies ausdrücklich festgehalten: Ein Mehrheitsbeschluss, der einen solchen Schlüssel ändern wollte, war mangels Beschlusskompetenz nichtig, weil die Änderung nach § 10 Abs. 1 und 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich war. Lässt sich kein Einvernehmen erzielen, bleibt nur der Weg über eine gerichtliche Entscheidung, mit der die fehlende Zustimmung ersetzt wird.
Mit der WEG-Reform wurde dieser Grundsatz für die Kostenverteilung teilweise gelockert: Seither können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen den Verteilungsmaßstab für einzelne Kostenarten per Mehrheitsbeschluss ändern, ohne dass alle zustimmen müssen. Ein Beispiel ist die Umstellung der Erhaltungskosten von Miteigentumsanteilen auf Aufmaß, die Gerichte in einem neueren Fall nicht beanstandet haben. Ob eine konkrete Beschlussfassung von dieser Kompetenz gedeckt ist, bleibt im Einzelfall zu prüfen und ist nicht selten streitig.
Auch die Auslegung bestehender Klauseln kann strittig sein. Ob eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung etwa die Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum entbehrlich macht, hängt am Wortlaut und der systematischen Stellung der Klausel und wird von den Gerichten eng ausgelegt.
Wie die Beschwer im Einzelfall berechnet wird
Die Beschwer ist keine abstrakte Rechengröße, sondern knüpft an den konkreten wirtschaftlichen Nachteil an. Geht es etwa um das Bestehen oder den Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung, richtet sich die Beschwer des unterlegenen Eigentümers nach der Wertminderung, die sein Wohnungseigentum erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe. Ein Gericht kann dabei zu Werten kommen, die auf den ersten Blick hoch erscheinen, etwa wenn eine Terrassennutzung den Wert einer Wohnung spürbar beeinflusst.
Für die Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof gilt eine feste Grenze von 20.000 Euro (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Wird dieser Wert nicht erreicht, bleibt die Beschwerde unzulässig, selbst wenn die materiell-rechtliche Frage, etwa die Wirksamkeit einer geänderten Kostenverteilung, grundsätzliche Bedeutung haben könnte. Das zeigt, dass die Entscheidung über ein Rechtsmittel in der Praxis häufig an der Beschwer scheitert, bevor überhaupt über die Sache selbst verhandelt wird.
Praktische Folgen für Eigentümer und Beiräte
Wer eine Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gerichtlich angreifen will, sollte vor jedem weiteren Schritt die eigene Beschwer realistisch einschätzen, idealerweise mit anwaltlicher Beratung. Ein Rechtsstreit über mehrere Instanzen lohnt sich wirtschaftlich nur, wenn der tatsächliche Nachteil den jeweiligen Schwellenwert übersteigt.
Bis eine gerichtliche Entscheidung rechtskräftig ist, bleibt ein gefasster Mehrheitsbeschluss wirksam und für alle Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung bindend. Das hat Konsequenzen für die Umsetzung: Ein Verwalter muss einen angefochtenen Beschluss ausführen, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, da Beschlüsse bis dahin als wirksam zu behandeln sind. Eine verbindliche Klärung strittiger Auslegungsfragen zur Gemeinschaftsordnung kann weder die Verwaltung noch ein außergerichtlicher Vergleich zwischen einzelnen Eigentümern herbeiführen, dafür ist allein ein Gericht zuständig.
Rolle der Verwaltung bei Änderungen von TE und GO
Die Hausverwaltung bereitet Beschlussvorlagen vor, dokumentiert Beschlüsse und setzt rechtskräftige Entscheidungen um, kann aber keine Vereinbarung ersetzen und keine verbindliche Auslegung der Gemeinschaftsordnung vornehmen. Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer das jeweilige Objekt durchgehend, die Dokumentation läuft über die Verwaltungssoftware impower, Eigentümer erhalten Einsicht über das Portal casavi. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan werden bis Ende Mai des Folgejahres erstellt, der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit drei Monaten Kündigungsfrist.
Häufige Fragen
Nein. Eine Änderung setzt in der Regel die Vereinbarung aller Eigentümer voraus oder, bei bestimmten Kostenarten, einen von einer Beschlusskompetenz gedeckten Mehrheitsbeschluss. Die Verwaltung bereitet solche Beschlüsse vor und setzt sie um, entscheidet aber nicht über deren Inhalt.
Die Beschwer ist der wirtschaftliche Nachteil, den eine Partei durch ein Urteil erleidet. Von ihrer Höhe hängt ab, ob ein Rechtsmittel wie Berufung oder Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist.
Das kommt auf die Kostenart an. Nach der WEG-Reform ist für bestimmte Kostenarten ein Mehrheitsbeschluss möglich, für andere Regelungen der Gemeinschaftsordnung bleibt grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Im Zweifel sollte die konkrete Beschlussvorlage rechtlich geprüft werden.
Ja. Ein Beschluss gilt bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigerklärung als wirksam und ist für Eigentümer und Verwaltung verbindlich, sofern kein Aussetzungsbeschluss vorliegt.
Die Beschwer muss 20.000 Euro übersteigen, § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Liegt sie darunter, ist die Beschwerde unabhängig vom Inhalt der Sache unzulässig.
Herangezogene Entscheidungen
- BayObLG, Beschluss vom 27.03.2003, Az. 2Z BR 37/03
- OLG München, Beschluss vom 15.05.2017, Az. 34 Wx 207/16
- BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03