Abklemmen einer Heizung: Beschwerwert bei WEG-Streit

Wird eine von einem Wohnungseigentümer eingebaute Fußbodenheizung per Beschluss der Gemeinschaft abgeklemmt, bemisst sich der für eine Berufung erforderliche Beschwerdewert nicht allein nach den Kosten des Abklemmens. Hinzu kommt der wirtschaftliche Nachteil, dass der betroffene Eigentümer die Heizung anschließend nicht mehr nutzen kann. Diese sogenannte Komforteinbuße wird nach § 3 ZPO nach freiem Ermessen geschätzt und zu den unmittelbaren Kosten addiert. Ob die Berufungssumme von 600 EUR nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht wird, hängt deshalb von beiden Posten zusammen ab.

Der Ausgangsfall: Fußbodenheizung und Beschluss zum Abklemmen

Eine Wohnungseigentümerin lässt in Bad und Flur ihrer Wohnung eine Fußbodenheizung einbauen. Die Eigentümerversammlung beschließt daraufhin, die Verwaltung mit einem Vertrag über das Abklemmen dieser Heizung zu beauftragen. Die Eigentümerin hält den Beschluss für rechtswidrig, weil sie die Fußbodenheizung ihrem Sondereigentum zuordnet, und erhebt Anfechtungsklage nach § 44 WEG. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Die Berufung zum Landgericht verwirft dieses als unzulässig, weil die erforderliche Beschwer von mehr als 600 EUR nach seiner Einschätzung nicht erreicht sei - das Landgericht hatte dabei nur die Kosten des Abklemmvertrags von geschätzt 500 EUR berücksichtigt.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wer entscheidet über die Heizung

Nach § 5 WEG können Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Heizungsleitungen und -anlagen, die durch mehrere Einheiten verlaufen oder an das gemeinsame Heizsystem angeschlossen sind, zählen deshalb in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich räumlich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden. Der Einbau einer zusätzlichen Fußbodenheizung durch einen einzelnen Eigentümer stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG dar, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf. Fehlt diese Zustimmung, kann die Gemeinschaft den Rückbau oder, wie im vorliegenden Fall, das Abklemmen beschließen. Ob eine konkrete Installation tatsächlich dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, hängt von der Teilungserklärung und den baulichen Gegebenheiten ab und ist nicht in jedem Fall eindeutig zu beantworten.

Warum die Berufung an einer 600-Euro-Grenze scheitern kann

Eine Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil ist nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 EUR übersteigt, sofern das Gericht die Berufung nicht ausdrücklich zugelassen hat. Dieser Wert, die sogenannte Beschwer, bemisst sich nach dem wirtschaftlichen Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Im geschilderten Fall hatte das Landgericht die Berufung verworfen, weil es nur die unmittelbaren Vertragskosten für das Abklemmen in Höhe von rund 500 EUR als maßgeblich ansah. Die hiergegen eingelegte Rechtsbeschwerde hatte Erfolg: Nach Auffassung des entscheidenden Gerichts durfte der wirtschaftliche Nachteil, den der Verlust der Heiznutzung für die Eigentümerin bedeutet, nicht unberücksichtigt bleiben.

Wie der Wert der Beschwer berechnet wird

Für die Bemessung der Beschwer zählen danach zwei Elemente zusammen. Zum einen die anteiligen Kosten, die durch das Abklemmen selbst entstehen. Zum anderen der wirtschaftliche Nachteil, der der Eigentümerin dadurch entsteht, dass sie ihre Fußbodenheizung faktisch nicht mehr nutzen kann. Auf die Kosten einer späteren Beseitigung der Anlage kommt es dagegen nicht an, da der angefochtene Beschluss keine Rückbaupflicht begründet. Die Komforteinbuße durch den Nutzungsausfall wird nach § 3 ZPO nach billigem Ermessen geschätzt, im entschiedenen Fall auf 1.000 EUR. § 9 ZPO, der für wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen eine besondere Berechnungsmethode vorsieht, kommt hier nicht zur Anwendung, weil es nicht um einen Anspruch auf dauerhafte Energielieferung oder vergleichbare wiederkehrende Leistungen geht. In Summe überstieg die Beschwer damit deutlich die Schwelle von 600 EUR, sodass die Berufung zulässig war.

Praktische Bedeutung für Eigentümer und Beiräte

Für Eigentümer, die einen Beschluss zur Entfernung oder Stilllegung einer technischen Anlage anfechten wollen, folgt daraus eine wichtige Einschätzung des eigenen Kostenrisikos: Der Streitwert einer solchen Klage und damit auch die Erfolgsaussichten eines Rechtsmittels hängen nicht allein von den Handwerkerkosten ab, sondern auch vom wirtschaftlichen Nutzungsinteresse. Vor einer Klage lohnt sich deshalb eine nüchterne Bewertung, ob der zu erwartende Streitwert die Verfahrenskosten rechtfertigt. Für Verwaltungsbeiräte ist der Fall ein Beispiel dafür, wie wichtig eine saubere Dokumentation von Baumaßnahmen Einzelner ist, bevor ein Beschluss zum Rückbau oder Abklemmen gefasst wird. Wird in der Verwaltung mit einem Eigentümerportal wie casavi gearbeitet, lassen sich Beschlüsse, Zustimmungen und der Schriftverkehr mit beteiligten Eigentümern nachvollziehbar dokumentieren, was im Streitfall die Beweislage erleichtert.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• KG Berlin, Urteil vom 08.10.2001, Az. 8 U 6267/00
• OLG Dresden, Urteil vom 18.06.2002, Az. 5 U 260/02
• OLG Naumburg, Urteil vom 06.02.2001, Az. 9 U 179/00