Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Sondereigentum
Die Wohnungseigentümerversammlung kann grundsätzlich nur über das gemeinschaftliche Eigentum beschließen, nicht über das Sondereigentum einzelner Eigentümer. Eine Ausnahme gilt, wenn eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum zwingend auch einen Eingriff in das Sondereigentum erfordert – dann reicht die Beschlusskompetenz so weit, wie der Eingriff tatsächlich notwendig ist, nicht weiter.
Grundsatz: getrennte Zuständigkeiten
Nach § 13 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, soweit nicht Rechte anderer oder gesetzliche Vorschriften entgegenstehen. Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nach § 19 Abs. 1 WEG bezieht sich demgegenüber auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Über Maßnahmen, die ausschließlich das Sondereigentum eines Einzelnen betreffen, kann die Versammlung deshalb nicht ohne Weiteres entscheiden.
Diese Grenze gilt auch für begleitende organisatorische Fragen. Nach einem einschlägigen Fall fehlt der Gemeinschaft etwa die Kompetenz, Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Erfassung von Mängeln am Sondereigentum zu regeln, da dies in die Zuständigkeit des jeweiligen Eigentümers fällt (vgl. §§ 13 Abs. 1, 18 Abs. 2, 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 WEG). Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Kompetenz nichtig, nicht lediglich anfechtbar.
Ausnahme: notwendige Eingriffe bei Erhaltungsmaßnahmen
Erfordert eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum zwangsläufig einen Substanzeingriff in das Sondereigentum – etwa weil Leitungen hinter Wänden verlaufen oder eine Dämmung in den Innenraum hineinreichen muss –, besteht nach gefestigter Rechtsprechung auch für die dadurch notwendige Wiederherstellung des Sondereigentums eine Beschlusskompetenz. Dieser Grundsatz war bereits unter dem bis zum 30.11.2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetz anerkannt und wird auch nach der WEG-Reform fortgeführt: Notwendige Eingriffe in das Sondereigentum, die mit der Instandsetzung, Instandhaltung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums einhergehen, sind grundsätzlich von der Beschlusskompetenz gedeckt.
Die Kompetenz reicht aber nur so weit, wie der Eingriff tatsächlich erforderlich ist. Das zeigt ein Fall zur Modernisierung eines Kabelnetzes: Die Versammlung hatte beschlossen, das Netz in bestimmten Bereichen offen auf Putz statt unter Putz zu verlegen. Das zuständige Amtsgericht erklärte diesen Beschluss für nichtig, weil weder dargetan noch erkennbar war, dass der Verlegung unter Putz Hinderungsgründe entgegenstanden. Die gewählte Ausführung griff ohne Not erheblich und dauerhaft in das Sondereigentum ein und war damit nicht mehr von der Kompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum gedeckt. Der Fall wurde dabei ausdrücklich von einer Entscheidung zur Innendämmung abgegrenzt, in der ein vergleichbarer Eingriff als unvermeidbar angesehen wurde.
Für die Praxis bedeutet das: Je einschneidender und je weniger alternativlos ein Eingriff in das Sondereigentum ausfällt, desto eher fehlt der Versammlung die Kompetenz für genau diese Ausführungsvariante. Eine schonendere technische Alternative sollte vor der Beschlussfassung geprüft und dokumentiert werden.
Wer trägt die Kosten – Instandhaltungspflichten in der Gemeinschaftsordnung
Überträgt die Gemeinschaftsordnung einem Sondereigentümer die Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht für bestimmte Flächen oder Bauteile, etwa für eine Terrasse mit zugewiesenem Sondernutzungsrecht, trägt dieser Eigentümer im Zweifel auch die dadurch entstehenden Kosten selbst. Die Kostentragung folgt in solchen Fällen der übertragenen Pflicht, ohne dass es dafür noch eines gesonderten Verteilungsbeschlusses bedarf.
Anders liegt es bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum selbst, etwa zur Erfüllung bauordnungsrechtlicher Anforderungen. Diese Kosten tragen die Eigentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile gemäß § 16 Abs. 2 WEG, einschließlich der Kosten für die vorangehende Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen. Eine abweichende Verteilung ist nur über einen Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG möglich. Ein Anspruch auf eine solche abweichende Regelung besteht nur unter den engen Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, also wenn das Festhalten an der bisherigen Verteilung unter Berücksichtigung aller Umstände und der Interessen der übrigen Eigentümer unbillig wäre. Allein die Belastung durch Ermittlungs- oder Gutachterkosten reicht dafür in der Regel nicht aus.
Gemeinschaftlich bezogene Versorgungsleistungen
Bei Kosten für Versorgungsleistungen wie Wasser und Abwasser kommt es für die Verteilung innerhalb der Gemeinschaft nicht darauf an, ob die Leistung technisch über das Sonder- oder das Gemeinschaftseigentum erbracht wird. Entscheidend ist, mit wem das Versorgungsunternehmen den Vertrag geschlossen hat. Schließt es den Vertrag – wie bei Wasser und Abwasser üblich – nur mit der Gemeinschaft, entsteht eine gemeinschaftliche Schuld, die unabhängig davon besteht, ob die zugrunde liegende Nutzung dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen wäre. Der zufällige Umstand der Vertragskonstruktion darf nach dieser Rechtsprechung keine ausschlaggebende Bedeutung für die Kostenverteilung haben.
Für Eigentümer folgt daraus, dass auch Kosten, die wirtschaftlich eng mit der Nutzung der eigenen Wohnung verbunden erscheinen, gemeinschaftlich umgelegt werden können, wenn der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft als Ganzes besteht. Eine individuelle Abrechnung setzt dann einen eigenen Vertrag des einzelnen Eigentümers mit dem Versorger voraus oder einen entsprechenden Beschluss zur abweichenden Kostenverteilung.
Praxishinweise für Eigentümer und Beiräte
Vor jeder Beschlussfassung, die auch nur mittelbar in das Sondereigentum hineinwirkt, lohnt sich eine klare Abgrenzung: Betrifft die Maßnahme tatsächlich nur das Gemeinschaftseigentum, ist ein Eingriff in das Sondereigentum zwingend notwendig, und ist die konkrete Ausführung die schonendste verfügbare Variante. Diese Punkte sollten im Protokoll festgehalten werden, da sie im Streitfall über die Wirksamkeit des Beschlusses entscheiden.
Ein Beschluss ohne ausreichende Kompetenz ist nichtig und kann grundsätzlich zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden; das unterscheidet ihn von einem lediglich fehlerhaften, aber anfechtbaren Beschluss, bei dem die Monatsfrist des § 45 WEG zu beachten ist. Im Zweifel ist es sinnvoll, die Zustimmung des betroffenen Sondereigentümers zusätzlich einzuholen, auch wenn formal eine Kompetenz vorliegen sollte.
Bei der Vorbereitung solcher Beschlüsse achten wir auf eine saubere Dokumentation der Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum; die Umsetzung begleitet pro Objekt ein fester Objektbetreuer, die Beschlussfassung selbst läuft über die Verwaltungssoftware impower und wird den Eigentümern im Portal casavi zugänglich gemacht.
Häufige Fragen
Ja, ein solcher Beschluss ist nichtig, nicht nur anfechtbar. Die Nichtigkeit kann grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden, eine Anfechtungsfrist läuft nicht.
Im Rahmen einer notwendigen Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum besteht in der Regel eine Duldungspflicht, soweit der Eingriff tatsächlich erforderlich ist. Geht die beschlossene Ausführung darüber hinaus, obwohl schonendere Alternativen bestehen, fehlt insoweit die Kompetenz.
Soweit die Wiederherstellung notwendige Folge einer Maßnahme am Gemeinschaftseigentum ist, trägt die Gemeinschaft diese Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG, sofern kein abweichender Verteilungsschlüssel beschlossen wurde.
Ja. Wird dem Sondereigentümer die Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht für bestimmte Bauteile übertragen, trägt er im Zweifel auch die dadurch entstehenden Kosten selbst.
Ja, wenn der Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen von der Gemeinschaft als Ganzes geschlossen wurde. Die technische Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist für die Kostenverteilung dann nicht entscheidend.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03
- BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16
- BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16