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Majorisierung in der WEG: Grenzen der Stimmenmehrheit

Ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Einheiten gehören oder dem aufgrund des Vereinbarungsstimmrechts ein großer Stimmanteil zusteht, darf seine Stimmenmehrheit grundsätzlich nutzen, um Beschlüsse gegen den Willen aller übrigen Eigentümer durchzusetzen. Dieses sogenannte Majorisieren ist für sich genommen nicht rechtswidrig. Problematisch wird es erst, wenn der Mehrheitseigentümer sachwidrige eigene Zwecke auf Kosten der Gemeinschaft verfolgt oder das Stimmrecht treuwidrig einsetzt. In diesem Fall kann der betroffene Beschluss anfechtbar oder sogar nichtig sein.

Was unter Majorisierung zu verstehen ist

In der Wohnungseigentümerversammlung richtet sich die Mehrheit nach den Stimmen, nicht nach der Zahl der anwesenden Personen, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Verfügt ein Eigentümer über mehrere Einheiten oder gilt das Wertprinzip, kann eine einzelne Person oder Gesellschaft über so viele Stimmen verfügen, dass sie Beschlüsse im Alleingang herbeiführen oder verhindern kann. Diese strukturelle Übermacht wird als Majorisierung bezeichnet.

Rechtlich ist das zunächst neutral zu bewerten. Das Stimmrecht ist Ausdruck des Miteigentums, und es steht jedem Eigentümer frei, ob und wie er davon Gebrauch macht. Ein Beschluss ist nicht allein deshalb angreifbar, weil er ausschließlich mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gegen die Stimmen aller anderen zustande gekommen ist. Maßgeblich sind die §§ 23 bis 25 WEG, die das Verfahren und die Mehrheitserfordernisse regeln, ohne die Größe eines Stimmanteils als solche zu beschränken.

Wann aus Majorisierung Rechtsmissbrauch wird

Die Grenze liegt dort, wo der Mehrheitseigentümer sein Stimmrecht treuwidrig einsetzt, um sachwidrig eigene Interessen auf Kosten der übrigen Eigentümer durchzusetzen. In einem solchen Fall kommt eine Nichtigkeit des Beschlusses nach § 138 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn die Ausnutzung der Mehrheit als sittenwidrig zu bewerten ist.

Entscheidend ist dabei nicht das Ergebnis des Beschlusses, sondern die Art und Weise, wie die Mehrheit zustande gekommen ist und welche Motive erkennbar sind. Allein der Umstand, dass ein Beschluss inhaltlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, begründet noch keinen Stimmrechtsmissbrauch. Ebenso wenig reicht es aus, dass ein Eigentümer aufgrund seines Stimmgewichts einen an sich gebotenen Beschluss blockiert, obwohl ordnungsmäßige Verwaltung ihn verlangen würde. Es müssen weitere Umstände hinzutreten, etwa eine erkennbare Schädigungsabsicht oder eine Verfolgung von Sondervorteilen, die mit den Interessen der Gemeinschaft nicht zu vereinbaren sind.

Diese enge Auslegung ist in der Rechtsprechung durchgängig vertreten. Ein allgemeiner, ungeschriebener Stimmrechtsausschluss wegen der bloßen Gefahr der Majorisierung kommt nicht in Betracht. Konflikte dieser Art sind grundsätzlich über die gesetzlich vorgesehenen Rechtsschutzmöglichkeiten der übrigen Eigentümer zu lösen, nicht über eine vorsorgliche Beschränkung des Stimmrechts.

Gesetzliche Stimmrechtsausschlüsse

Das Gesetz sieht in eng umgrenzten Fällen einen zwingenden Stimmrechtsausschluss vor, unabhängig von der Frage der Majorisierung. Das betrifft insbesondere Beschlüsse über ein Rechtsgeschäft mit dem betreffenden Eigentümer, über die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm sowie über die Entziehung seines Wohnungseigentums. Ein Eigentümer, der seine Zahlungspflichten über längere Zeit verletzt, kann deshalb Beschlüsse über die gerichtliche Durchsetzung von Forderungen gegen sich selbst nicht blockieren, da er insoweit von der Stimmabgabe ausgeschlossen ist.

Außerhalb dieser gesetzlich geregelten Fälle bleibt es dabei, dass auch ein zahlungsunwilliger oder in anderer Weise unangenehmer Mehrheitseigentümer grundsätzlich mitstimmen darf. Die übrigen Eigentümer müssen in solchen Konstellationen auf Beschlussanfechtung, Zahlungsklage oder im äußersten Fall auf die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG zurückgreifen, statt auf einen pauschalen Stimmrechtsausschluss zu vertrauen.

Praxisfall: Bestellung des Verwalters durch den Mehrheitseigentümer

Ein häufiger Anlass für Streit ist die Bestellung des Verwalters. Setzt ein Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen einen bestimmten Verwalter durch, ist das für sich genommen nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn alle anderen Eigentümer dagegen gestimmt haben. Der Mehrheitseigentümer ist bei der Verwalterwahl auch grundsätzlich nicht von seinem eigenen Stimmrecht ausgeschlossen, selbst wenn er selbst zum Verwalter bestellt werden soll.

Anders kann es liegen, wenn sich ein Mehrheitseigentümer, der kein professioneller Verwalter ist, gegen den erkennbaren Willen der übrigen Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt. In einer solchen Konstellation treten zur bloßen Mehrheitsausübung weitere Umstände hinzu, die eine Einzelfallprüfung auf Rechtsmissbrauch nahelegen. Eine pauschale Aussage, ab welchem Stimmanteil oder welcher Konstellation dies der Fall ist, lässt sich nicht treffen, da es stets auf die konkreten Umstände der Bestellung ankommt.

Rechtsschutz der Minderheit

Wer einen mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefassten Beschluss für rechtsmissbräuchlich hält, muss ihn fristgerecht anfechten. Die Anfechtungsklage ist nach § 44 WEG zu erheben, die Klagefrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, die Begründungsfrist zwei weitere Monate gemäß § 45 WEG. Wird diese Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich zu beanstanden wäre.

Für die Praxis bedeutet das: Beiräte und einzelne Eigentümer sollten Beschlüsse, die ausschließlich mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers zustande gekommen sind, zeitnah prüfen lassen. Die bloße Unzufriedenheit mit dem Ergebnis reicht für eine erfolgreiche Anfechtung nicht aus. Erforderlich sind konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für eine treuwidrige, sachwidrige Verfolgung eigener Interessen, die im Streitfall auch nachgewiesen werden müssen.

Häufige Fragen

Ist ein Beschluss automatisch unwirksam, wenn nur der Mehrheitseigentümer dafür gestimmt hat?

Nein. Ein solcher Beschluss ist zunächst wirksam zustande gekommen. Unwirksamkeit kommt nur in Betracht, wenn weitere Umstände eine treuwidrige, sachwidrige Ausnutzung der Mehrheit belegen, die eine Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB oder eine erfolgreiche Anfechtung begründen.

Kann die Eigentümergemeinschaft einem Mehrheitseigentümer vorsorglich das Stimmrecht entziehen?

Ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss wegen der bloßen Gefahr der Majorisierung ist nicht vorgesehen. Ein Ausschluss besteht nur in den gesetzlich geregelten Fällen, etwa bei Rechtsgeschäften oder Rechtsstreitigkeiten mit dem betreffenden Eigentümer oder bei der Entziehung seines Wohnungseigentums.

Was können Minderheitseigentümer tun, wenn sie einen Beschluss für missbräuchlich halten?

Sie müssen den Beschluss fristgerecht anfechten, innerhalb eines Monats nach § 44 WEG und mit Begründung innerhalb von zwei Monaten nach § 45 WEG. Im Verfahren müssen sie konkrete Umstände darlegen, die über das bloße Stimmgewicht hinausgehen.

Darf ein Mehrheitseigentümer sich selbst zum Verwalter bestellen?

Grundsätzlich ja, da er bei seiner eigenen Bestellung regelmäßig nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Bestellt sich jedoch ein nicht professioneller Mehrheitseigentümer gegen den erkennbaren Willen der übrigen Eigentümer selbst, kann im Einzelfall ein Rechtsmissbrauch vorliegen.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az. V ZR 290/16
OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003, Az. 16 Wx 216/03
KG Berlin, Beschluss vom 10.09.2003, Az. 24 W 141/02