Beschlussfähigkeit der WEG-Versammlung: Aktuelle Rechtslage
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig, sofern sie ordnungsgemäß einberufen wurde. Ein Mindestquorum, wie es früher in § 25 WEG vorgesehen war, existiert nicht mehr. Maßgeblich ist allein, dass Einladungsfrist und -form eingehalten wurden.
Die aktuelle Rechtslage nach § 25 WEG
Nach der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung des § 25 WEG kommt es auf die Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile oder die Zahl der erschienenen Eigentümer für die Beschlussfähigkeit nicht mehr an. Eine Versammlung, zu der form- und fristgerecht eingeladen wurde, ist beschlussfähig, auch wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Versammlungen wegen mangelnder Beteiligung wiederholt werden müssen und Beschlussfassungen sich dadurch über Monate verzögern.
Für die Praxis bedeutet das, dass sich die Aufmerksamkeit verschiebt: Nicht die Teilnahmequote entscheidet über die Wirksamkeit von Beschlüssen, sondern die korrekte Einberufung nach § 24 WEG, also Form, Frist und Angabe der Tagesordnung. Fehler an dieser Stelle können einen Beschluss anfechtbar machen, selbst wenn er inhaltlich unstrittig ist.
Die frühere Rechtslage zur Einordnung
Bis zum 30. November 2020 war eine Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG a.F. nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten. War das nicht der Fall, musste eine zweite Versammlung mit derselben Tagesordnung einberufen werden, die dann unabhängig von der Beteiligung beschlussfähig war. Viele Eigentümer und Beiräte kennen diese Regel noch aus der Vergangenheit und erwarten teilweise, dass eine schwach besuchte Versammlung wirkungslos bleibt. Das trifft seit der Reform nicht mehr zu.
Wer eine ältere Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vorliegen hat, findet darin unter Umständen noch ausdrückliche Quorumsregelungen. Ob solche Vereinbarungen nach der Reform fortgelten oder durch die zwingende Neufassung des § 25 WEG verdrängt werden, wird in der Literatur nicht einheitlich beurteilt. Im Zweifel sollte die Verwaltung diesen Punkt vor einer Versammlung klären, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.
Vertretung und Vollmacht
Eigentümer können sich in der Versammlung vertreten lassen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichenden Beschränkungen vorsieht, etwa dass nur der Ehegatte, ein anderer Wohnungseigentümer oder der Verwalter bevollmächtigt werden darf. Die Vollmacht bedarf nach herrschender Praxis der Textform, wenn die Gemeinschaftsordnung dies verlangt oder die Versammlungsleitung es zur Dokumentation verlangt. Für die Beschlussfähigkeit selbst spielt die Vertretung nach aktueller Rechtslage keine Rolle mehr, da es auf ein Quorum ohnehin nicht ankommt. Bedeutung hat die Vollmacht aber für das Stimmrecht: Nur wirksam bevollmächtigte Vertreter können für den abwesenden Eigentümer abstimmen.
Niederschrift und Nachweis der ordnungsgemäßen Einberufung
Da die Beschlussfähigkeit nicht mehr von der Teilnehmerzahl abhängt, rückt die Dokumentation der Einberufung stärker in den Vordergrund. Die Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG sollte Einladungsdatum, Zustellungsart und die eingehaltene Frist von in der Regel drei Wochen nach § 24 Abs. 4 WEG festhalten, sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Frist bestimmt. Bei einer gerichtlichen Anfechtung ist regelmäßig die Verwaltung in der Pflicht, die ordnungsgemäße Einberufung nachzuweisen. Eine lückenlose Dokumentation schützt gefasste Beschlüsse im Zweifel besser als jede Debatte über die Teilnehmerzahl.
Was das für Eigentümer und Beiräte praktisch bedeutet
Für Eigentümergemeinschaften folgt daraus vor allem eines: Wer an einer Versammlung nicht teilnimmt und sich auch nicht vertreten lässt, verzichtet damit faktisch auf Einfluss auf die gefassten Beschlüsse, ohne dass die Versammlung deshalb wiederholt werden müsste. Beiräte tun gut daran, frühzeitig auf eine hohe Beteiligung hinzuwirken, auch wenn sie rechtlich nicht mehr erforderlich ist, weil breit getragene Beschlüsse seltener angefochten werden und die Akzeptanz in der Gemeinschaft erhöhen.
Bei InnovateImmo bereiten wir Einladungen und Tagesordnungen über die Verwaltungssoftware impower vor und stellen die Unterlagen den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der auch bei Fragen zur Einberufung oder zur Gemeinschaftsordnung ansprechbar bleibt.
Häufige Fragen
Ja, sofern die Einberufung form- und fristgerecht erfolgt ist. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es kein Mindestquorum an anwesenden oder vertretenen Miteigentumsanteilen mehr.
Nein, die frühere Praxis, bei fehlender Beschlussfähigkeit eine zweite Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen, ist mit der Reform zum 1. Dezember 2020 entfallen, da es kein Quorum mehr gibt, das unterschritten werden könnte.
Ob ältere oder neue Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ein Quorum wirksam vorschreiben können, ist rechtlich nicht abschließend geklärt und wird unterschiedlich beurteilt. Im Einzelfall lohnt sich eine rechtliche Prüfung vor der Versammlung.
Dann kann ein in der Versammlung gefasster Beschluss anfechtbar sein, unabhängig davon, wie viele Eigentümer teilgenommen haben. Die ordnungsgemäße Einberufung bleibt damit der zentrale Angriffspunkt bei Anfechtungen.
Das hängt von der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusslage der Gemeinschaft ab. Häufig wird Textform verlangt, teilweise sind nur bestimmte Personen als Vertreter zugelassen. Die konkrete Regelung sollte vor der Versammlung geprüft werden.