Beschlussersetzungsklage Wallbox: Rechte und Grenzen

Lehnt die Eigentümerversammlung einen Antrag auf Genehmigung einer Wallbox ab oder bleibt die notwendige Beschlussfassung ganz aus, kann der betroffene Eigentümer vor Gericht die fehlende Beschlussfassung ersetzen lassen. Grundlage dafür ist § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit dem Anspruch auf privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG. Der Anspruch bezieht sich dabei grundsätzlich nur auf das „Ob“ der Maßnahme, nicht auf eine bestimmte Ausführungsart.

Was die Beschlussersetzungsklage bewirkt

Die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ist kein eigenständiger materieller Anspruch, sondern ein prozessuales Instrument. Sie setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Beschlussfassung verpflichtet gewesen wären, diese Pflicht aber nicht erfüllt haben – sei es durch ausdrückliche Ablehnung des Antrags oder durch schlichtes Untätigbleiben. Das Gericht fasst den Beschluss dann gewissermaßen stellvertretend für die Gemeinschaft. Dieser Mechanismus setzt voraus, dass dem klagenden Eigentümer ein Anspruch auf die Maßnahme zusteht; ohne einen solchen Anspruch bleibt es bei der Entscheidungsfreiheit der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Bundesgerichtshof hat bereits zum alten Wohnungseigentumsrecht klargestellt, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich einer Beschlussfassung bedürfen und dass bei einem bestehenden Anspruch auf die Maßnahme eine gerichtliche Ersetzung des fehlenden Beschlusses in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16). Dieser Grundgedanke gilt nach der WEG-Reform unverändert, auch wenn die seinerzeit einschlägige Norm (§ 21 Abs. 8 WEG a.F.) inzwischen durch § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG abgelöst wurde.

Anspruch auf die Wallbox nach § 20 Abs. 2 WEG

Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge gehört zu den in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ausdrücklich privilegierten baulichen Veränderungen. Jeder Wohnungseigentümer kann daher verlangen, dass die Gemeinschaft über das „Ob“ einer solchen Maßnahme einen Beschluss fasst. Angemessen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Maßnahme nach Art und Umfang nicht über das hinausgeht, was zur Herstellung einer funktionsfähigen Lademöglichkeit erforderlich ist. Auch der Duldungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG kann einschlägig sein, wenn es um die Nutzung von Gemeinschaftsflächen für Leitungen oder die Wallbox selbst geht.

Wird ein entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung abgelehnt oder gar nicht erst zur Abstimmung gebracht, obwohl ein Beschluss notwendig gewesen wäre, kann der betroffene Eigentümer die Beschlussersetzungsklage erheben. Das Gericht prüft dann, ob tatsächlich ein Anspruch auf die bauliche Veränderung besteht und ersetzt gegebenenfalls den fehlenden positiven Beschluss.

Grenzen: Das „Ob“ und das „Wie“ der Ausführung

Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG erstreckt sich nur auf die grundsätzliche Zulässigkeit der Maßnahme. Über die konkrete Durchführung – also Standort, technische Ausführung, Anbieter, Kabelführung oder Abrechnungsmodalitäten – entscheidet die Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein individueller Anspruch auf eine bestimmte Ausführung besteht nur dann, wenn das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf eine einzige denkbare Lösung reduziert ist, etwa weil technisch oder baulich keine Alternative besteht.

Diese Zweiteilung ist praktisch bedeutsam: Eine Klage, die nicht nur die Genehmigung dem Grunde nach, sondern eine ganz bestimmte technische Umsetzung erzwingen will, kann an fehlender Bestimmtheit oder an der verbleibenden Entscheidungsbefugnis der Gemeinschaft scheitern. Aus der Praxis von Beschlussersetzungsklagen zu anderen baulichen Maßnahmen – etwa zu einem zweiten Rettungsweg, über den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte (BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16) – zeigt sich, dass Anfechtung eines ablehnenden Beschlusses und Beschlussersetzungsklage häufig gemeinsam erhoben werden und dass die genaue Fassung des Klageantrags für den Erfolg entscheidend ist.

Ablauf eines Beschlussersetzungsverfahrens

Voraussetzung ist zunächst, dass überhaupt ein Antrag in der Eigentümerversammlung gestellt und dort abgelehnt oder gar nicht behandelt wurde. Die Klage richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht gegen die Verwaltung. Wird zugleich ein ablehnender Beschluss angefochten, sind Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG und Beschlussersetzungsklage regelmäßig zu verbinden. Das Gericht prüft den Anspruch auf die Maßnahme und formuliert, sofern es diesen bejaht, den Beschlusstext selbst oder gibt der Gemeinschaft Vorgaben für die weitere Beschlussfassung, soweit noch Ermessensspielraum besteht.

Für die Praxis empfiehlt es sich, vor einer Klage den Antrag möglichst konkret zu formulieren und technische Angebote beizufügen, damit die Gemeinschaft über eine ausführungsreife Grundlage entscheiden kann. Das verringert das Risiko, dass ein Antrag allein wegen fehlender Bestimmtheit abgelehnt wird, und erleichtert im Streitfall die gerichtliche Prüfung.

Rolle der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung bereitet den Antrag zur Wallbox für die Eigentümerversammlung vor, holt bei Bedarf technische Stellungnahmen ein und dokumentiert den Beschlussverlauf einschließlich etwaiger Ablehnungen. Eine sorgfältige Protokollierung ist wichtig, weil sie im Streitfall die tatsächliche Grundlage für eine spätere Beschlussersetzungsklage bildet. Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer das jeweilige Objekt durchgehend und begleitet solche Beschlussvorlagen über das Eigentümerportal casavi, so dass Anträge, Protokolle und Beschlüsse für alle Eigentümer nachvollziehbar dokumentiert sind.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
• BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16
• BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az. V ZR 290/16