Beschlussersetzungsklage: Vorbefassungsgebot im WEG-Recht
Eine Beschlussersetzungsklage ist nur zulässig, wenn der klagende Wohnungseigentümer zuvor erfolglos versucht hat, in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss fassen zu lassen. Dieses sogenannte Vorbefassungsgebot ergibt sich aus § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG und stellt sicher, dass die Gemeinschaft zunächst selbst über eine Maßnahme entscheiden kann, bevor ein Gericht an ihre Stelle tritt. Fehlt diese Vorbefassung, weist das Gericht die Klage bereits als unzulässig ab, ohne die Sache inhaltlich zu prüfen.
Was eine Beschlussersetzungsklage bewirkt
Mit der Beschlussersetzungsklage kann ein Wohnungseigentümer erreichen, dass ein Gericht einen von der Versammlung abgelehnten oder gar nicht gefassten Beschluss ersetzt. Praktisch relevant wird das vor allem bei baulichen Veränderungen, auf deren Gestattung ein Eigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch hat, oder allgemein bei Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG.
Der Bundesgerichtshof hat dieses Konstrukt bereits vor der WEG-Reform 2020 anerkannt. In der damals noch unter § 21 Abs. 8 WEG a.F. und § 22 Abs. 1 WEG a.F. entschiedenen Sache ging es um den Einbau eines Aufzugs in einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppenhaus. Der BGH stellte klar, dass eine Beschlussersetzung in Betracht kommt, wenn dem klagenden Eigentümer ein materieller Anspruch auf die bauliche Veränderung zusteht (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16). Die heutige Rechtsgrundlage für eine solche Klage ist § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 20 WEG, die Grundaussage gilt aber unverändert fort: Eine bloße Beschlusskompetenz begründet noch keinen individuellen Anspruch, dieser muss aus den materiellen Vorschriften folgen.
Das Vorbefassungsgebot als Zulässigkeitshürde
Das Vorbefassungsgebot ist keine eigenständige Erfindung der Rechtsprechung, sondern eine spezialgesetzliche Ausprägung des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses. Zuständig für Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist in erster Linie die Versammlung der Wohnungseigentümer, nicht das Gericht (§§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG). Ein Eigentümer, der eine Maßnahme durchsetzen will, muss deshalb zunächst die Versammlung mit einem entsprechenden Antrag befassen und darf nicht unmittelbar den Klageweg beschreiten.
Diese Obliegenheit dient nicht nur der Verfahrensökonomie. Sie schützt auch die übrigen Eigentümer davor, dass ein Gericht über eine Angelegenheit entscheidet, mit der sich die Gemeinschaft selbst noch gar nicht befassen konnte. Wird eine Klage ohne vorherige Beschlussfassung erhoben, fehlt es bereits an einer Zulässigkeitsvoraussetzung, sodass es auf die inhaltliche Berechtigung des Anspruchs gar nicht mehr ankommt.
Inhaltliche Übereinstimmung von Antrag und Klage
Für die Vorbefassung genügt es nicht, irgendeinen Antrag in der Versammlung gestellt zu haben. Der dort gestellte Antrag muss inhaltlich dem entsprechen, was später gerichtlich als Beschluss verlangt wird. Bezogen auf eine Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG reicht es aus, dass der Kläger in der Versammlung genau die Beschlussfassung begehrt hat, die er anschließend vom Gericht ersetzt verlangt.
Wie unterschiedlich solche Anträge ausfallen können, zeigt ein vom BGH entschiedener Fall zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs. Die Eigentümer hatten in der Versammlung einen konkreten Antrag zur Finanzierung und Ausführung der Maßnahme gestellt und abgelehnt bekommen. Mit der anschließenden Klage verfolgten sie sowohl diesen Antrag als auch hilfsweise eine allgemeiner gefasste Verpflichtung zur Herstellung eines den baurechtlichen Vorgaben entsprechenden Rettungswegs (BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16). Ob Haupt- und Hilfsantrag jeweils von einer ausreichenden Vorbefassung gedeckt sind, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Als Faustregel gilt: Je weiter der gerichtlich verlangte Beschluss von dem in der Versammlung gestellten Antrag abweicht, desto größer ist das Risiko, dass die Klage als unzulässig scheitert.
Ausnahmen vom Vorbefassungsgebot
Von der Vorbefassung kann nur ausnahmsweise abgesehen werden, nämlich dann, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der Antrag in der Versammlung ohnehin keine Mehrheit gefunden hätte. In einem solchen Fall wäre die Befassung der Versammlung eine reine Förmelei. Diese Ausnahme ist eng auszulegen und wird von den Gerichten nur in seltenen, besonders eindeutigen Konstellationen angenommen.
Keine ausreichende Vorbefassung liegt vor, wenn der Eigentümer lediglich versucht hat, einen Beschluss außerhalb der Versammlung – etwa im Umlaufverfahren – herbeizuführen, für den Allstimmigkeit erforderlich gewesen wäre. Ein solcher Versuch ersetzt die Befassung der Versammlung selbst nicht, da dort auch mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit entschieden werden kann. Wer sich auf eine Ausnahme vom Vorbefassungsgebot verlassen will, geht damit ein erhebliches Prozessrisiko ein; in der Praxis ist es in aller Regel sicherer, den Antrag förmlich auf die Tagesordnung einer Versammlung setzen zu lassen.
Abgrenzung zur gewöhnlichen Leistungsklage
Das Vorbefassungsgebot gilt ausschließlich für die Beschlussersetzungsklage, nicht für jede Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verlangt ein Eigentümer beispielsweise die Erstellung der Jahresabrechnung, handelt es sich nicht um einen Beschluss, sondern um ein Zahlenwerk. Da es insoweit keinen zu ersetzenden Beschluss gibt, scheidet eine Beschlussersetzungsklage aus; der betroffene Eigentümer muss die Gemeinschaft vielmehr im Wege der Leistungsklage auf Erstellung der Abrechnung in Anspruch nehmen, ohne zuvor die Versammlung befassen zu müssen.
Diese Abgrenzung ist für die Wahl der richtigen Klageart entscheidend. Wer unsicher ist, ob sein Anliegen überhaupt eine Beschlussfassung voraussetzt, sollte das vor Klageerhebung klären, da eine falsche Klageart zur Abweisung als unzulässig führen kann, selbst wenn der geltend gemachte Anspruch in der Sache besteht.
Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte
Für die Praxis empfiehlt sich ein geordnetes Vorgehen, bevor eine Beschlussersetzungsklage überhaupt in Betracht gezogen wird.
- ✓Antrag so präzise formulieren, wie er später gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden soll
- ✓Behandlung und Ablehnung des Antrags im Versammlungsprotokoll dokumentieren lassen
- ✓Keine Umlaufbeschlüsse als Ersatz für eine Versammlungsbefassung nutzen, wenn Allstimmigkeit erforderlich wäre
- ✓Vor Klageerhebung prüfen, ob tatsächlich ein Beschluss oder lediglich eine tatsächliche Handlung wie eine Abrechnung begehrt wird
- ✓Bei behaupteter Aussichtslosigkeit einer Mehrheit die hohen Anforderungen an diese Ausnahme realistisch einschätzen
Häufige Fragen
Die Beschlussersetzungsklage wird als unzulässig abgewiesen, ohne dass das Gericht prüft, ob der geltend gemachte Anspruch inhaltlich besteht. Das Verfahren endet dann aus rein prozessualen Gründen.
Nein. Wurde lediglich versucht, außerhalb der Versammlung einen Beschluss herbeizuführen, für den Allstimmigkeit nötig gewesen wäre, genügt das nach der Rechtsprechung nicht als Vorbefassung der Versammlung.
Eine wortgleiche Formulierung ist nicht erforderlich, wohl aber eine inhaltliche Übereinstimmung. Weicht der gerichtlich verlangte Beschluss deutlich von dem in der Versammlung gestellten Antrag ab, besteht das Risiko der Unzulässigkeit.
Nein. Die Jahresabrechnung ist kein Beschluss, sondern ein Zahlenwerk. Hier ist der richtige Weg die Leistungsklage auf Erstellung der Abrechnung, nicht die Beschlussersetzungsklage.
Nur wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der Antrag in der Versammlung keine Mehrheit gefunden hätte. Diese Ausnahme wird eng ausgelegt und sollte nicht leichtfertig unterstellt werden.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
- BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16
- BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az. V ZR 290/16