Beschlussersetzungsklage: Pflicht zur Vorbefassung

Eine Beschlussersetzungsklage ist grundsätzlich nur zulässig, wenn der Gegenstand zuvor in einer Eigentümerversammlung behandelt wurde und die Wohnungseigentümer dort keinen oder einen ablehnenden Beschluss gefasst haben. Diese sogenannte Vorbefassung ist Voraussetzung für das Rechtsschutzbedürfnis. Fehlt sie, weist das Gericht die Klage als unzulässig ab, ohne überhaupt zu prüfen, ob der geltend gemachte Anspruch in der Sache besteht.

Was eine Beschlussersetzungsklage ist

Mit der Beschlussersetzungsklage verlangt ein Wohnungseigentümer, dass das Gericht anstelle der Eigentümerversammlung einen Beschluss fasst, den die Gemeinschaft nach billigem Ermessen eigentlich hätte treffen müssen, es aber unterlassen oder abgelehnt hat. Grundlage ist heute § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; vor der WEG-Reform 2020 war die vergleichbare Regelung in § 21 Abs. 8 WEG enthalten, auf die sich ältere Urteile noch beziehen.

Typische Anwendungsfälle sind bauliche Veränderungen, bei denen ein Eigentümer einen Anspruch auf Durchführung einer Maßnahme geltend macht, etwa den Einbau eines Aufzugs oder die Herstellung eines zweiten Rettungswegs aus brandschutzrechtlichen Gründen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass eine Beschlussersetzung in Betracht kommt, wenn dem klagenden Eigentümer ein Anspruch auf die Vornahme der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zusteht (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16). In einem weiteren Verfahren ging es um die kombinierte Anfechtung eines ablehnenden Beschlusses und die gleichzeitige Beschlussersetzungsklage auf Errichtung einer Fluchttreppe (BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16).

Warum die Vorbefassung erforderlich ist

Die Vorbefassung dient dazu, der Gemeinschaft zunächst selbst Gelegenheit zu geben, über den Gegenstand zu entscheiden, bevor ein Gericht eingreift. Das Gericht soll nicht an die Stelle der Selbstverwaltung der Eigentümer treten, solange diese noch nicht einmal die Chance hatte, sich mit dem konkreten Anliegen zu befassen. Fehlt die Vorbefassung, fehlt es nach überwiegender Rechtsprechung am Rechtsschutzbedürfnis, und die Klage ist bereits unzulässig, unabhängig davon, ob der materielle Anspruch besteht.

Entscheidend ist dabei, dass der in der Versammlung gestellte Antrag inhaltlich mit dem späteren Klageantrag übereinstimmt. Ein Amtsgericht hat eine Beschlussersetzungsklage als unzulässig abgewiesen, weil aus dem ursprünglichen Antrag in der Versammlung nicht eindeutig hervorging, ob eine Abmahnung im Sinne einer Entziehungsklage nach § 17 WEG gemeint war oder lediglich eine Abmahnung des Mieters durch den Teileigentümer selbst gefordert wurde. Da der Klageantrag in der Zielrichtung von dem Versammlungsantrag abwich, fehlte es an der erforderlichen Vorbefassung in Bezug auf den konkret eingeklagten Anspruch.

Anforderungen an den Versammlungsantrag

Für die Praxis bedeutet dies, dass ein Antrag in der Eigentümerversammlung so präzise formuliert sein muss, dass er den später gerichtlich geltend gemachten Anspruch eindeutig abbildet. Unklare oder mehrdeutige Formulierungen bergen das Risiko, dass das Gericht die spätere Klage als nicht vorbefasst ansieht, selbst wenn thematisch ein Zusammenhang besteht.

Wird beispielsweise nur allgemein über Maßnahmen gegen eine Störung gesprochen, ohne dass klar wird, auf welche Rechtsgrundlage und welchen konkreten Inhalt sich der Beschlussvorschlag bezieht, kann dies später zum Verlust des Rechtsschutzbedürfnisses führen. Beiräte und Eigentümer, die einen Antrag zur Beschlussfassung vorbereiten, sollten den gewünschten Inhalt und die Rechtsgrundlage möglichst konkret benennen, insbesondere wenn absehbar ist, dass der Antrag abgelehnt werden könnte und eine gerichtliche Durchsetzung im Raum steht.

Ausnahmen von der Vorbefassungspflicht

Die Pflicht zur Vorbefassung gilt nicht ausnahmslos. Ist eine Behandlung in der Versammlung objektiv nicht möglich, weil es weder einen Verwalter noch einen Verwaltungsbeirat noch einen Einberufungsvertreter nach § 24 Abs. 3 WEG gibt, kann die Vorbefassung entfallen. In einem solchen Fall hat ein Amtsgericht einer Beschlussersetzungsklage stattgegeben, die auf die Ermächtigung eines Eigentümers zur Einberufung einer Versammlung gerichtet war, weil die Gemeinschaft andernfalls handlungsunfähig geblieben wäre.

Auch in Zweiergemeinschaften, in denen die üblichen Verfahrenswege kaum greifen, kann sich die Frage der Vorbefassung anders stellen als in größeren Gemeinschaften mit funktionierender Verwaltung. Ob eine Ausnahme vorliegt, ist stets einzelfallabhängig und hängt davon ab, ob der Gemeinschaft überhaupt ein funktionsfähiges Gremium zur Beschlussfassung zur Verfügung stand.

Vertretung der Gemeinschaft im Verfahren

Im gerichtlichen Verfahren wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig durch den Verwalter vertreten, auch wenn es um eine Zustimmungsverpflichtung geht, die etwa eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels betrifft (KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03). Diese Entscheidung erging noch zum alten Verfahrensrecht, zeigt aber, dass die Vertretungsfrage und die Frage der Vorbefassung getrennt zu beurteilen sind: Die ordnungsgemäße Vertretung der Gemeinschaft im Prozess ersetzt nicht die vorherige Behandlung des Sachantrags in der Versammlung.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
• BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16
• KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03